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서울시, 잘 되는 곳 ‘밀고’ 더딘 곳 ‘정리’..지옥주택조합 오명 벗는다

문홍철 기자 | 기사입력 2024/06/19 [13:48]

▲ 지역주택조합 추진현황   © 서울시


브레이크뉴스 문홍철 기자= 서울시가 ‘지옥주택조합’이라는 지역주택조합의 오명을 벗겨내기 위해 팔을 걷고 나선다. ‘잘 되는 곳’은 더 신속하게 진행될 수 있도록 밀어주고, 사업추진이 ‘불투명하고 더딘 곳’은 조합원 피해가 불어나기 전에 빠른 정리를 돕는다.

 

서울시는 불투명한 조합 운영, 사업 지연 등으로 지지부진한 지역주택조합 피해를 최소화하기 위해 ‘서울형 지역주택조합 관리방안’에 들어간다고 19일 밝혔다.

 

서울시는 그동안 지역주택조합 전수 실태조사, 피해사례집 발간, 국토부 법 개정(구청장 직권해산 권한 부여) 요청 등 다각적으로 노력해 왔으나, 사업이 장기화될수록 조합원의 비용 부담과 피해가 불어날 수 있어 법 개정 등에 앞서 선제적으로 나서기로 했다고 설명했다.

 

현재 서울 시내 지역주택조합 사업지 118곳 중 70%가 넘는 87곳이 지구단위계획까지도 이르지 못하고 ‘조합원 모집 신고’ 단계에 멈춰있을 정도로 원활하게 진행되는 곳을 찾기 어려운 상황이다.

 

실제, 지역주택조합 사업과 관련해 추진이 불분명한 건설계획에도 불구하고, 조합원을 모집하거나 조합·업무대행사의 부적정한 사업비 관리, 복잡한 소유권 관계에 따른 토지매입 곤란, 과도한 추가분담금 발생 등으로 그간 많은 조합원이 어려움과 비용 부담을 겪어왔다.

 

사업이 ‘정상적’으로 추진되면 저렴한 비용으로 신축 아파트를 마련할 수 있지만 ‘지옥주택조합’이라는 오명처럼 성공 사례가 극히 드물어 시는 작년부터 실태조사 등 피해를 최소화 하기 위해 단계적으로 대책을 마련해 왔다.

 

▲ 지역주택조합 관리방안  © 서울시


이번 ‘서울형 지역주택조합 관리방안’은 기존 또는 신규 지역주택조합 관리와, 제도개선을 비롯한 공공 지원 강화 등 크게 두 가지 방향으로 추진된다. 

 

먼저, 적법하면서도 원활하게 진행되고 있는 지역주택조합 사업지는 적극적인 행정지원을 통해 보다 신속하게 정비사업 절차를 밟을 수 있도록 돕는다. 현재 시내 118곳 사업지 중 20곳 내외가 갈등 요소 없이 원활하게 추진되고 있는 것으로 파악된다.

 

반대로 토지매입에 어려움을 겪으며 일몰 기한이 지났음에도 불구하고 지지부진한 곳은 관련 법에 따라 자진 해산을 독려하는 등 사업이 조속히 정리될 수 있게끔 지원한다. 오랜 기간 사업이 정체돼 구청장이 ‘직권해산’ 추진할 곳을 파악하는 한편 해당 사업지에 전문가 합동 청산지원반, 코디네이터 파견도 준비한다.

 

특히, 일몰 기한이 지난 곳은 사업 종결 여부를 정할 수 있도록 총회 개최를 지원하고, 조합원이 사업절차에 대한 이해를 바탕으로 종결 여부를 판단할 수 있게끔 ‘해산총회 가이드라인’도 배부한다.

 

변호사·회계사 등 전문가로 구성된 청산지원반은 조합원에게 불리한 청산계획을 방지하는 자문을 제공하고, 코디네이터는 지역 여건에 맞는 사업방식 등을 찾을 수 있도록 돕는다.

 

무분별한 사업추진을 막기 위해 신규 지역주택조합 사업 진입요건도 강화한다. 허위 또는 과장된 계획으로 조합원을 모집하지 못하도록 당초에 조합원을 모집한 뒤에 지구단위계획을 수립했던 절차를 개선, 도시계획을 선행하고 모집 신고토록 한다.

 

또한, 국·공유지를 포함하는 경우, 명백한 동의의사를 회신받은 경우에만 토지 사용권원을 확보한 것으로 간주하고, 조합 또는 발기인이 사유지 사용권원을 상당 확보했음에도 불구하고 법정 요건을 충족할 수 없는 경우 등 불가피한 때에는 재산관리부서 등 회의를 거쳐 예외적으로 동의 처리할 계획이다.

 

아울러 주택법을 철저히 준수하는 문화를 조성하기 위해 정보 공개 등 의무를 이행한 사업지에 한해 지구단위계획 결정 등 절차를 진행할 계획이다.

 

제도개선, 실태조사 등 지역주택조합 사업의 공공 지원도 대폭 강화한다. 자금차입·업체 선정·조합 해산 등 주요 안건을 결정하는 총회에는 공공변호사가 필히 입회토록 하고, 표준화된 사업 관련 서식을 배포하는 등 투명한 조합 운영과 조합원 보호에도 적극 나선다.

 

조합원의 권리와 조합 임원 의무 강화를 위해 서울형 표준규약, 표준가입계약서 및 토지사용권원 동의서 표준양식을 공유하는 한편, 2021년부터 진행해 온 실태조사에서 지적된 사항을 조치하지 않는 조합은 인·허가 등 행정절차를 중단, 조사의 실효성도 담보한다.

 

조합원에게 사업 정보가 충분히 공유되지 않는 조합-조합원 간 정보 불균형을 막기 위해 올해 하반기 중으로 ‘지역주택조합 피해상담 지원센터’를 설치, 서울시와 자치구 누리집에도 사업 주요현황 등 지역주택조합 운영과 관련된 주요 정보를 상시 공개토록 한다.

 

‘지역주택조합 피해상담 지원센터’는 조합원 피해의 상당 부분이 조합 가입계약 등 주택법 외에 해당하는 점을 감안해 변호사 등 전문가가 법률상담을 제공, 조합원 권리를 지원할 계획이다.

 

한병용 서울시 주택정책실장은 “지주택 사업주체가 조합원에게 징수한 사업비용에 의존하는 것을 막기 위해 조합설립인가 시 토지 소유권 확보 요건을 더 높이고, 매입 토지 중 일정 부분은 사업비용 담보대출을 금지토록 건의하는 등 제도개선도 병행할 것”이라며 “이번 관리방안을 계기로 지주택 난립을 막고 추진 중인 사업지는 조합원 피해가 최소화할 수 있도록 집중 관리해 나가겠다”고 말했다. 

 

break9874@naver.com

 

*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>

 

Seoul City, ‘pushing in’ places that are doing well and ‘organizing’ places that are slow…removing the stigma of hell housing associations

 

Break News Reporter Moon Hong-cheol= The Seoul Metropolitan Government is rolling up its sleeves to remove the stigma of local housing associations as ‘hell housing associations.’ ‘Places that are doing well’ are encouraged to progress more quickly, and ‘places where project progress is unclear and slow’ are helped to quickly organize before damage to union members increases.

 

The city of Seoul announced on the 19th that it is entering into a ‘Seoul-type local housing association management plan’ to minimize damage to local housing associations that are sluggish due to unclear association operations and project delays.

 

The city of Seoul has been making various efforts, including conducting a full-scale survey of local housing associations, publishing a collection of damage cases, and requesting a revision of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport law (granting authority to ex officio dissolution of district mayors), but as the project is prolonged, the cost burden and damage to union members may increase, so it is necessary to revise the law before revising the law. He explained that he decided to take proactive action.

 

Currently, 87 of the 118 local housing association projects in Seoul, more than 70%, have not even reached the district-level plan and are stuck at the ‘member recruitment report’ stage, making it difficult to find a place that is progressing smoothly.

 

In fact, despite the unclear construction plan related to the local housing association project, many union members have remained due to the recruitment of members, inappropriate management of project costs by the association and business agency, difficulties in purchasing land due to complex ownership relationships, and excessive additional contributions. We have experienced this difficulty and cost burden.

 

If the project is promoted ‘normally’, new apartments can be built at a low cost, but as the stigma of ‘hell housing association’ suggests, success stories are extremely rare, so the city has been preparing step-by-step measures to minimize damage, including fact-finding surveys, since last year.

 

This ‘Seoul-type local housing association management plan’ is promoted in two main directions: management of existing or new local housing associations, and strengthening public support, including system improvement.

 

First, local housing association projects that are legally and smoothly proceeding are helped to proceed with the maintenance project process more quickly through active administrative support. Currently, it is understood that about 20 of the 118 business sites in the city are being implemented smoothly without any conflict elements.

 

On the other hand, for places that are experiencing difficulties in purchasing land and are lagging even after the sunset deadline has passed, we provide support so that the project can be resolved as soon as possible, such as encouraging voluntary dissolution in accordance with relevant laws. While the district mayor is identifying areas where the business has been stagnant for a long period of time and will seek ‘ex officio dissolution’, he is also preparing to dispatch a joint liquidation support team of experts and a coordinator to the relevant business area.

 

In particular, in places where the sunset deadline has passed, we support holding a general meeting to decide whether to terminate the business, and we also distribute ‘dissolution general meeting guidelines’ so that union members can decide whether to terminate the business based on their understanding of the business process.

 

The liquidation support team, comprised of experts such as lawyers and accountants, provides advice on preventing liquidation plans that are unfavorable to union members, and the coordinator helps find business methods suited to local conditions.

 

To prevent reckless business promotion, entry requirements for new local housing association projects will also be strengthened. To prevent the recruitment of union members with false or exaggerated plans, the process of initially recruiting union members and then establishing a district-level plan should be improved, and city planning should be conducted first before recruitment is reported.

 

In addition, in cases where national and public lands are included, land use rights are deemed to have been secured only when a clear consent is received, and in cases where the association or promoter cannot meet the legal requirements even though it has secured a significant amount of private land use rights, etc. In unavoidable cases, we plan to grant exceptional consent through meetings with the property management department.

 

In addition, in order to create a culture of thorough compliance with housing laws, we plan to proceed with procedures such as district-level plan decisions only for business sites that have fulfilled their obligations, such as information disclosure.

 

Public support for local housing association projects, such as system improvement and fact-finding surveys, will also be significantly strengthened. A public lawyer must be present at the general meeting, which decides major issues such as borrowing funds, selecting a company, and dissolving the union, and actively works to operate the union transparently and protect union members, such as distributing standardized business-related forms.

 

In order to strengthen the rights of union members and the duties of union executives, the Seoul standard regulations, standard subscription agreement, and standard forms of land use right consent form are shared, while unions that do not take action on matters pointed out in the fact-finding survey that has been conducted since 2021 will be authorized and licensed. It also ensures the effectiveness of the investigation by suspending administrative procedures.

 

In order to prevent information imbalance between the union and its members, where business information is not sufficiently shared with members, the 'Local Housing Association Damage Counseling Support Center' was established in the second half of this year, and key information related to the operation of the local housing association, such as the main status of the project, is also posted on the Seoul city and autonomous district websites. shall be made public at all times.

 

The ‘Local Housing Association Damage Counseling and Support Center’ plans to support union members’ rights by providing legal consultation from experts such as lawyers, considering that a significant portion of union members’ damages are related to matters other than housing law, such as union membership contracts.

 

Han Byeong-yong, head of the Seoul Metropolitan Government’s Housing Policy Office, said, “In order to prevent land-housing project owners from relying on business expenses collected from union members, we propose to further increase the requirements for securing land ownership when establishing a union and to prohibit business cost-secured loans for a certain portion of purchased land. “We will also improve the system in parallel,” he said. “Using this management plan as an opportunity, we will prevent the proliferation of land housing and intensively manage the projects being promoted to minimize damage to union members.”

 

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