 ▲ 유승민 전 국민의힘 전 의원. ©뉴시스 |
유승민 전 의원은 7월13일 sns저널인 페이스북에 부동산 정책 관련 관련 글을 게재했다.
이 글에서 “이재명 대통령이 7월23일 '부동산정책 국민대토론회'를 직접 주재한다고 합니다. 내일부터는 국토부, 금융위, 재경부가 부동산 공급, 금융, 세제 대책 토론회를 합니다. 부동산은 국민들에게 가장 큰 고통을 주는 민생 문제입니다. 지난 5월 양도세 중과 유예가 끝나기 전 대통령은 SNS로 수도 없이 시장을 압박했지만, 막상 양도세가 중과되자 수도권의 매매 전세 월세는 미친 듯이 올랐습니다. 집값이 오른 건 물론이고 전세 품귀에 월세 인상은 중산층 서민들에게 엄청난 고통입니다. 부동산 문제는 보유세만의 문제가 아니라 주택공급, 전월세, 세금, 대출, 주식과의 관계 등이 종합적으로 검토되어야 할 문제입니다”라고 설명하면서 “왕 부동산 토론회를 한다니 제대로 해서 부동산 시장을 안정시키는 실질적인 정책을 찾길 바라는 마음에서 몇 가지 제언을 합니다”고 제안했다. 유승민 전 의원은 이 글에서 6개항을 제안했다. 아래는 구체적인 내용이다
▲이재명 정부의 '부동산 도그마'부터 버리기 바랍니다. 노무현-문재인-이재명 정부는 모두 세금과 규제로 부동산을 잡을 수 있다는 도그마에 빠져 있었습니다. 다주택자를 '마귀'로 만들고 세금과 규제로 강력한 수요억제책을 쓰면 집값 전월세 문제가 해결된다는 착각에 사로잡혀 있었습니다. 그러나 세금과 규제 위주의 부동산 정책은 결국 매번 문제를 악화시켰고 정권 말기에 가서야 부랴부랴 공급책을 내놓았지만 늘 타이밍이 늦었고 실효도 없이 정권이 끝나는 패턴을 되풀이했습니다.
▲시장을 이기는 정부는 없다는 점을 명심하고 실효성 있고 신속한 공급대책을 내놓기 바랍니다. 정부의 역할은 시장을 이기는 게 아니라 공정하고 자유로운 시장을 조성하고 시장의 안정을 도모하는 것입니다. 수요억제만으로는 안정된 시장을 조성할 수 없고 정부는 이미 실기한 공급대책을 제대로 내놓아야 합니다. 토지가 비싸고 부족한 수도권에서 신속한 대규모 공급대책을 만들기는 매우 어려운 일입니다. 그러나 재건축 재개발 지원, 신도시, 그린벨트 일부 해제 등 모든 수단을 총동원해서 공급대책의 신뢰를 확보해야 시장 안정에 시그널을 줄 수 있습니다. "부동산 정상화는 코스피 5000보다 훨씬 더 쉽다"거나 "정부를 이기는 시장은 없다"는 오만도 현실적, 합리적 정책검증 없이 세금과 규제 만능의 도그마를 너무 신봉한 탓입니다.
▲"부동산은 투기, 주식은 투자"라는 잘못된 생각도 버리기 바랍니다. 어떤 정책, 제도든 인간의 본성을 부정하면 시장에서 통하지 않습니다. 투기의 돈이든 투자의 돈이든 돈은 각자의 경제적 이익 계산에 따라 움직일 뿐입니다. 주식투자로 번 돈이 부동산시장에 유입되는 이유도 마찬가지입니다. 삼전닉스 단일종목 레버리지 ETF가 증시를 오징어게임 같은 투전판으로 만들고 수많은 개미투자자들에게 지옥을 겪게 만들고 있는 걸 보면서도 '주식은 투자, 부동산은 투기'라는 말이 통하겠습니까? 주식이든 부동산이든 노동소득이 아닌 불로소득 혹은 자본소득일 뿐입니다. 그렇다면 부동산 보유세에만 집착할 게 아니라 숲을 보고 어떤 세금이 공평하고 정의로운지 원점에서 생각해보기 바랍니다. 여야 모두 금투세 유예를 대단한 업적인 양 내세울 게 아니라 자본과 자산에 대한 세금이 땀흘려 일한 노동에 대한 세금과 비교해서 과연 공평한지 반성해야 합니다. 그리고 국민연금이 지켜야 할 것은 코스피가 아니라 국민의 노후라는 점도 명심해야 합니다.
▲오랜 세월 주거 사다리를 지탱해왔던 우리나라 특유의 전세제도를 비하하지 말고, 전세대란을 해소할 전세공급 대책을 내놓아야 합니다. "전세는 특이하게 대한민국에만 있는 일종의 사금융인데 지금 사라져가는 추세ᆢ 물량이 줄어든 것은 당연하다"는 대통령의 생각부터 고쳐야 합니다. 전세는 후진적이고 월세가 선진적이라는 생각 자체가 시장의 작동원리를 부정하는 잘못된 주장입니다. 시장에서 전세라는 한가지 옵션이 잘 작동하고 있었는데 굳이 이걸 없애려는 시도 자체가 반시장적입니다. 1주택자와 다주택자의 갭 투자는 세금과 규제로 억제한다 하더라도, 무주택자가 전세를 끼고 내집 마련에 나서는 것까지 실거주 요건과 대출을 규제하여 전세의 씨가 마르게 만들 하등의 이유가 없습니다.
▲부동산 세금은 보유세와 거래세 전체를 봐야지 보유세만 떼놓고 봐선 안 됩니다. 취득세, 양도소득세, 재산세, 종합부동산세 등 부동산 세금의 총합이 GDP에서 차지하는 비중은 우리나라가 OECD 국가 중 가장 높은 수준인데, 이재명 대통령은 보유세가 낮다는 말만 해왔습니다. 그것도 문재인 정부 때부터 '보유세 실효세율(보유세÷부동산자산가치)'이라는 지표를 동원하는데, 이 지표로는 정확한 국제비교가 불가능합니다. 우리가 조세부담률, 국민부담률, 국가채무비율 등을 산정할 때 늘 GDP의 몇 %로 하듯이, 부동산 세금도 모든 종류의 부동산 세금의 합계가 GDP의 몇 %인지를 봐야 합니다. 이번 토론회의 주제로 대통령이 제시한 7개 주제 중 5개가 보유세 관련인 것으로 봐서 부동산 문제에 대한 종합적이고 근본적인 논의가 가능할지 의구심이 듭니다. 주택의 숫자에 대한 집착도 버려야 합니다. 재산세와 종부세는 보유주택의 수가 아니라 총자산가치에 비례하는 게 원칙입니다. 서울 강남에 40억 아파트 한 채를 보유한 사람과 이런저런 사정으로 전국에 주택 3채를 갖고 있지만 합쳐서 20억이 안되는 사람 중 누가 보유세를 더 많이 내야 할지 그 답은 자명합니다.
▲유동성 관리에 항상 신경써야 합니다. 이재명 정부 출범 이후 M2 통화량은 2025년 5월의 3956조원에서 2026년 4월 4154조원으로 무려 200조원이나 증가했습니다. 이 돈이 집값, 전월세, 주가, 여타 물가 등 모든 가격을 끌어올립니다. 공급절벽, 전세품귀에 유동성 과잉이 겹치면 가격은 무조건 오르게 되어 있습니다. 시중에 돈은 넘치는데 부동산 대출규제를 강화하면 부동산 양극화는 심화되고 청년과 서민들의 내집마련의 꿈은 더 멀어질 뿐입니다. 그리고, 이번 기회에 국민을 가르치려 들고 시장을 마음대로 움직일 수 있다고 생각하는 오만하고 무식한 경제참모들을 정리하고 시장의 작동원리와 민생경제의 현실을 잘 아는 제대로 된 전문가들을 기용하면 좋겠습니다. 이재명 정권의 지난 1년간 민심이반을 야기한 최악의 실패는 부동산과 공소취소특검법입니다. 집권 1년 만에 열게 된 부동산정책 국민 대토론회가 부동산시장의 안정을 가져오는 중대한 변화의 계기가 되길 바랍니다.
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Former Lawmaker Yoo Seong-min: “Real Estate is a Livelihood Issue Causing Great Suffering to the People”
- Reporter Park Jeong-dae
On July 13, former lawmaker Yoo Seong-min posted an article regarding real estate policy on Facebook, an SNS journal. In this post, he explained, “It is said that President Lee Jae-myung will personally preside over the 'Grand National Debate on Real Estate Policy' on July 23. Starting tomorrow, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, the Financial Services Commission, and the Ministry of Finance and Economy will hold debates on real estate supply, finance, and tax measures. Real estate is a livelihood issue that causes the greatest suffering to the people. Last May, before the suspension of heavy capital gains tax ended, the President pressured the market countless times via social media, but once the heavy tax was actually imposed, sales, Jeonse, and monthly rents in the metropolitan area skyrocketed. Not only have housing prices risen, but the shortage of Jeonse and the increase in monthly rent are causing immense suffering to the middle class and ordinary citizens. The real estate issue is not just a matter of holding taxes; it is a problem that requires a comprehensive review of housing supply, Jeonse and monthly rents, taxes, loans, and the relationship with the stock market.” He then proposed, “Since they are holding a ‘King’s Real Estate Debate,’ I offer a few suggestions in the hope that they conduct it properly to find practical policies that stabilize the real estate market.” Former lawmaker Yoo Seong-min proposed six points in this post. The specific details are as follows:
▲ I hope you will first abandon the Lee Jae-myung administration's 'real estate dogma.' The Roh Moo-hyun, Moon Jae-in, and Lee Jae-myung administrations were all trapped in the dogma that real estate could be controlled through taxes and regulations. They were under the delusion that demonizing multi-homeowners and implementing strong demand-suppression measures via taxes and regulations would solve the problems of housing prices and monthly rents. However, real estate policies focused on taxes and regulations ultimately exacerbated the problems every time. Although they hurriedly introduced supply measures only at the very end of their terms, the timing was always too late, and they repeated a pattern of their administrations ending without any real effectiveness.
▲ Please bear in mind that no government can defeat the market and present effective and swift supply measures. The government's role is not to defeat the market, but to foster a fair and free market and promote market stability. A stable market cannot be created through demand suppression alone, and the government must properly implement supply measures that are already too late. It is extremely difficult to create rapid, large-scale supply measures in the Seoul metropolitan area, where land is expensive and scarce. However, by mobilizing every means possible—such as supporting reconstruction and redevelopment, developing new cities, and partially lifting greenbelt restrictions—the government must secure credibility for its supply measures to signal market stability. Arrogance such as claiming that "normalizing the real estate market is much easier than reaching the KOSPI 5,000" or that "no market can beat the government" stems from blindly believing in the dogma that taxes and regulations are the ultimate solution, without realistic and rational policy verification.
▲ Please also abandon the misguided notion that "real estate is speculation, while stocks are investment." No matter what policy or system it is, if it denies human nature, it will not work in the market. Whether it is speculative money or investment money, money moves solely according to each individual's calculation of economic benefit. The reason why money earned from stock investments flows into the real estate market is the same. Do you think the saying "stocks are investment, real estate is speculation" will hold true when you see the Samsung Electronics single-stock leverage ETF turning the stock market into a gambling den like a game of squid and causing countless retail investors to go through hell? Whether it is stocks or real estate, they are merely unearned income or capital income, not labor income. Therefore, instead of fixating solely on the property holding tax, please look at the bigger picture and reconsider from the beginning which tax is fair and just. Both the ruling and opposition parties should not tout the deferral of the financial investment tax as a great achievement, but rather reflect on whether taxes on capital and assets are truly fair when compared to taxes on hard-earned labor. They must also bear in mind that the National Pension Service must protect the retirement security of the people, not the KOSPI.
▲ Instead of disparaging Korea’s unique Jeonse system, which has supported the housing ladder for a long time, measures to increase the supply of Jeonse properties must be presented to resolve the Jeonse crisis. The President must first correct his mindset that "Jeonse is a form of private finance unique to Korea, and since it is currently on the decline... it is only natural that the supply has decreased." The very notion that Jeonse is backward and monthly rent is advanced is a flawed argument that denies the operating principles of the market. Since Jeonse was functioning well as a single option in the market, the very attempt to eliminate it is anti-market. Even if gap investing by single-home owners and multi-home owners is curbed through taxes and regulations, there is absolutely no reason to dry up the supply of Jeonse by regulating actual residency requirements and loans for non-homeowners attempting to purchase a home using a Jeonse lease.
When it comes to real estate taxes, one must consider both holding taxes and transaction taxes together; holding taxes should not be viewed in isolation.
The total sum of real estate taxes—including acquisition tax, capital gains tax, property tax, and comprehensive real estate tax—accounts for in Korea the highest proportion of GDP among OECD countries, yet President Lee Jae-myung has only claimed that holding taxes are low. Furthermore, since the Moon Jae-in administration, he has mobilized the metric of the "effective holding tax rate (holding tax ÷ real estate asset value)," but accurate international comparisons are impossible using this indicator. Just as we always calculate the tax burden rate, the public burden rate, and the national debt ratio as a percentage of GDP, we must also examine what percentage of GDP the sum of all types of real estate taxes represents. Given that five out of the seven topics proposed by the President for this forum are related to holding taxes, I have doubts about whether a comprehensive and fundamental discussion on real estate issues is possible. We must also abandon the obsession with the number of houses owned. The principle is that property tax and comprehensive real estate tax are proportional to total asset value, not the number of houses owned. The answer to who should pay more property tax is self-evident: someone who owns a single 4 billion won apartment in Gangnam, Seoul, or someone who, due to various circumstances, owns three homes nationwide but whose combined value is less than 2 billion won.
▲ We must always pay attention to liquidity management. Since the launch of the Lee Jae-myung administration, the M2 money supply has increased by a whopping 200 trillion won, rising from 3,956 trillion won in May 2025 to 4,154 trillion won in April 2026. This money drives up all prices, including housing prices, jeonse (lump-sum deposit) and monthly rents, stock prices, and other inflation. When a supply cliff, a shortage of jeonse properties, and an excess of liquidity overlap, prices are bound to rise. If real estate loan regulations are tightened while money is overflowing in the market, real estate polarization will intensify, and the dream of home ownership for young people and ordinary citizens will only drift further away. Furthermore, I hope that this opportunity is taken to dismiss the arrogant and ignorant economic advisors who try to lecture the public and believe they can manipulate the market at will, and instead appoint competent experts who fully understand the workings of the market and the realities of the people's livelihood economy. The worst failures of the Lee Jae-myung administration over the past year, which have caused public discontent, are real estate and the Special Prosecutor Act on the Withdrawal of Indictments. I hope that the grand national debate on real estate policy, held just one year into the administration, will serve as a catalyst for significant change that brings stability to the real estate market.
