8.6 부동산 세제개편 전에 이재명 대통령은 "선진국 주요도시의 주택 보유세는 한국보다 3배나 높은데 그 정도는 올릴수 없을 것이고~ 초고가 아파트기준은 30억 원이면 너무 낮아 견디기 어려울 것" 등의 운을 뗀바 있다. 그는 부동산으로 100억을 벌어도 세금이 월급소득자, 사업소득자에 비해서는 얼마 안 된다며 '불로소득자'로 지칭하곤 했다. 불로소득자가 초고가아파트를 강남 등 요지에 사놓고 세주면서 장기보유 특별공제를 받는 것은 말도 안된다는 식으로 말했다.
 ▲ 서울 부동산 ©브레이크뉴스 |
 ▲서울 한강 변. ©브레이크뉴스 |
과연 부동산세 개편안을 보면 50억 원을 넘는 초고가 아파트의 보유세, 특히 비거주의 경우 세금폭탄이 제대로 떨어졌다. 강남이나 한남동 120억 원을 호가하는 아파트의 경우 비거주자 보유세를 계산해보면 1억5000만원이 넘어 실효세율이 1.3%을 넘는다. 이 정도 세율이면 캘리포니아나 뉴욕 맨해튼의 재산세 1%를 넘는 세계 최고수준이어서 "징벌적 폭탄과세"라는 말이 나오는 것 같다. ( 뉴욕 파리의 경우 세컨 주택으로 보유 시 2.0~2.5% 실효세율을 기록하기도 한다) 부유층에 물어보면 상당히 불만스럽게 입이 튀어나와 있는걸 알 수 있다.
이번 부동산세 개편을 보면 종부세의 경의 3개의 카테고리로 나눠 선거 때 표(票)계산까지 해가며 정밀하게 설계한 흔적이 보인다. 20억 이하 주택엔 종부세 면제(공제를 12억에서 14억 원으로 상향) 20~30억 원 구간은 실거주자의 경우 소폭 감면, 30억~40억원 구간은 소폭 증가, 40억 원부터는 상당히 증가하다 50억 원이 넘으면 증가곡선이 가파르게 4개구간으로 설계했다. 재산크기에 의한 편 가르기다.
30억 원 이상 주택은 전국에 상위 1.1%, 서울 5.8%로 민주당을 잘 안 찍어주는 계층이다. 30억부터는 보유세가 좀 늘어나기 시작하며, 50억원 이상 전국 0.2%, 서울 1.1%에 밖에 안 되는 보수세력으로 왕창 뜯어내서 서민층에 카타르시스를 안겨주는 총알받이다.
가령 원베일리 시가 58억원 아파트의 경우 현행 종부세는 1432만원인데, 이번 부동산세 개정후 세율과 공정시가비율이 70%로 올라가 종부세가 2856만원으로 올라간다. 재산세 777만원까지 합하면 보유세는 3600만 원 이상 으로 올라가는데 "월300만원에 정부에 세 들어 사는 격"이라는 말까지 나왔다. 개정 전에는 국민연금 공무원연금으로 어찌 살 수 있던 주민들도 이제 쫓겨나갈 판이다. 비거주면(투기용?) 양도세에서 보유기간 감면을 40% 해주던 것을 몰수해 세금이 5배 늘어나는 것은 보통이다. 수입이 부족해 강남아파트를 세주고 자신은 작은 빌라에서 전세를 살았다면 이젠 못견뎌서 이사를 가려하도 양도세 폭탄이 기다린다.
주택가격별로 종합부동산세 변화추이를 더 살펴보자. 20억원 아파트 실거주는 현행 보유세 27.6만원--> 2028년 10.8만원으로 줄어 든다. 30억 원 아파트는 91만 원--> 76만원, 40억 원 262만 원-->325만원으로 충격이 없다. 50억 원은 453만원---> 978만원으로 늘어나고 비거주는 1970만원이 된다. 모아놓은 여유자금이 부족해 자신의 집을 세주고 작은 빌라로 가면 지금 연 453만원에 살던 보유세가 1970만원이 되는데 버틸 수 있나? 집을 팔면 자식들이 나눠달라는데 돈을 다 주고나면 힘이 없으니 사전상속은 금물은 격언처럼 여겨지는 세상이다.
70억 원 주택은 현행 937만원으로 월 100만원도 안되니 아직은 강남에서 버틸만 하다. 그러나 2028년이 되면 비거주의 경우 4480만원이 종부세이고 1천만 원 가량 재산세가 또 붙으니 그때가면 보유세가 5500만 원이 된다.
부동산 보유세를 올리는 목적은 무엇인가? 부자에게 바가지를 씌워 쾌감을 그 돈으로 서민에게 나눠줘 인기를 얻어 정치적으로 표를 얻기 위해서? 이번 세제개편을 보면 그런 심리가 깔려있는 것도 부인하기 어려운 것 같다. 그러나 한국은 베네주엘라의 독재정권도 아니며 그런 방식은 옳지 않다는 걸 정부도 잘 알 것이다. 국가를 운용하자면 재정이 필요하고 각 분야에서 글로벌 스탠더드에 부합하는 공평과세를 부담하는 차원에서 평가하는 게 옳을 것이다.
아파트 시가대비 세금의 비율인 실효세율은 OECD평균이 0.53%인데 한국은 0.18%로 돼 있다. OECD도 한국은 부동산거래세가 58%, 보유세가 29%인데 정반대로 돼야한다고 지적한 바 있다. 한국의 부동산 보유세는 아직 국제기준으로 너무 낮으며 평균 0.5% 수준으로 맞추는 게 어떨까? 개인적으로 생각한다. 그리고 맨해튼 런던의 경우 중동 러시아 부호등이 몰려와 고급주택을 사놓을 경우(당연히 비거주이거나 연간 거주일이 절반이 안된다) 최고 4% 실효세율을 매기는 걸로 돼 있다. 우리나라도 강남 등 요지이 중국, 미국 등의 국적자들이 투기용으로 사놓은 아파트가 수 만가구는 되는데 이들에게야 말로 무거운 실효세율이 필요하다. 지방 유지들이 과시용으로 사놓은 경우도 어떤 불이익이 필요하다고 본다. 아무튼 이번 이재명 정부의 보유세 폭탄은 과거 노무현 문재인 때와는 비교가 안 되게 높다. 이번에 발표한 세율을 그대로 끌고 가면 이제는 운 좋은 당첨이나 능력도 안되는 데 부모가 사준 아파트에서 살기는 어려운 상황으로 바뀌게 된다. "이번엔 다르다"가 먹혀들 것 같다. 아파트를 소유하는 게 문제가 아니라 세부담 능력이 지속 가능하느냐가 전혀 다른 주거자격으로 떠오르는 것이다.
부자들만 사는 곳이 된다는 얘기인데, 미국처럼 매입가 대비 세율을 정하는 것과 큰 차이가 있다. 그런 면에서 장기간 거주한 경력이 있을 경우 현재 비거주라고 재평가가 필요하다고 본다. 미국을 비롯해 대부분 국가의 재산세는 단일세이다. 집값이 비싸면 세금을 더 내므로 누진세율을 적용하지 않는 것이다. 한국은 2029년부터 과표 크기에 따라 0.5%에서 5.0%까지 7단계 누진세율을 적용한다. 이건 시정하는 게 옳다.
이재명 대통령은 "세금으로 부동산을 잡지 않겠다"고 말하더니 결국 6일 종부세 폭탄을 투하하자 강남 압구정동 현대아파트 전용 84m2매물이 시가 66억원대비 16억원 떨어진 50억에 나왔다는 뉴스가 매일경제 1면 톱기사로 떴다. 전용 183m2 현대아파트는 시세를 25억 원이나 낮춘 매물도 출하했다. 이재명 대통령은 세금으로 아파트가격을 잡는데 성공하는 모양이다. 트럼프는 툭하면 이란을 초토화한다 했다가 이내 정전협상이 곧 성공할 것이라고 꼬리를 내려 TACO라는 별명을 얻었다.
이재명 정부의 부동산 세제도 1가구 비거주자 세금폭탄이 지나치자는 여론이 심지어 민주당 내에서도 일어나 아마도 세계최고 수준을 좀 손볼 낌새다. 아무리 부자를 혼내주고 싶어도 너무 혁명적으로 급변하면 성공하기 어렵다. 어떤 정책을 발표하고 자꾸 바꾸면 TACO를 본 따 MACO라는 말이 한국에 유행할 수도 있다. 그러니까 포퓰리즘에 조심하며 신중을 기해야 한다.
 ▲ 필자/김세형 언론인. ©김세형 페이스북 |
이재명 대통령은 취임 후 주가가 올라 재미를 봤다가 요새 단일종목 레버리지 ETF로 더 큰 재미를 보려다 곤경에 처하며 지지율이 하락추세다. 국정 분야별로 가장 감점요인이 큰 분야가 바로 부동산 실패다, 국민여론이 그렇게 흘러가는 줄 알면 이번 부동산 대책도 국민이 그토록 바라는 공급정책을 먼저 내놓아 불안을 잠재운 다음, 세금문제는 더 다듬어서 나중에 냈어야 했다. 보이기 시작한 것이다. 그러다간 지지율 40%대가 간당간당 할 수도 있으니 조심해야한다.
*필자/김세형 언론인.
Lee Jae-myung Administration’s World’s Highest Property Tax Bomb... “Approval Rating Barely Hanging in the 40% Range”
- Journalist Kim Se-hyung
Prior to the August 6 real estate tax reform, President Lee Jae-myung had hinted, "Housing holding taxes in major cities of developed countries are three times higher than in Korea, so we won’t be able to raise them that much," and "A threshold of 3 billion won for ultra-high-priced apartments is too low to endure." He used to refer to those who earn 10 billion won from real estate as "unearned income earners," noting that their taxes are negligible compared to those of salaried employees or business owners. He argued that it is absurd for unearned income earners to purchase ultra-high-priced apartments in prime locations like Gangnam, rent them out, and receive special long-term holding deductions.
Indeed, looking at the real estate tax reform plan, a tax bomb has truly dropped on ultra-high-priced apartments exceeding 5 billion won, particularly for non-residents. For apartments in Gangnam or Hannam-dong valued at 12 billion won, calculating the non-resident holding tax yields over 150 million won, resulting in an effective tax rate exceeding 1.3%. This rate is among the highest in the world, surpassing the 1% property tax in California or Manhattan, New York, which seems to be the reason for the term "punitive bomb tax." (In New York and Paris, the effective tax rate for second homes can reach 2.0–2.5%.) If you ask the wealthy, you can see that they are quite dissatisfied.
Looking at this real estate tax reform, it is evident that the Comprehensive Real Estate Tax (Jongbu Tax) was meticulously designed, divided into three categories, with vote calculations taken into account during the election. The tax structure is designed into four brackets: exemption from the Comprehensive Real Estate Tax for homes valued at 2 billion won or less (with the deduction raised from 1.2 billion to 1.4 billion won); a slight reduction for actual residents in the 2-3 billion won bracket; a slight increase in the 3-4 billion won bracket; a significant increase starting from 4 billion won; and a steep curve of increase once the value exceeds 5 billion won. This is a form of polarization based on the size of one's assets.
Homes valued at 3 billion won or more represent the top 1.1% nationwide and 5.8% in Seoul, a demographic that is unlikely to vote for the Democratic Party. Starting from 3 billion won, property holding taxes begin to increase slightly; homes valued at 5 billion won or more serve as cannon fodder, plundering heavily from conservative forces—who make up only 0.2% of the nation and 1.1% of Seoul—to provide catharsis to the working class. For example, in the case of a One Bailey apartment valued at 5.8 billion won, the current Comprehensive Real Estate Tax (Jongbu Tax) is 14.32 million won. However, following the recent revision of the real estate tax, the tax rate and the fair market value ratio are raised to 70%, causing the Jongbu Tax to rise to 28.56 million won. When combined with the property tax of 7.77 million won, the total holding tax rises to over 36 million won, leading to remarks that it is "tantamount to renting from the government for 3 million won a month." Residents who could manage to live on National Pension or Government Employees Pension benefits before the revision are now on the verge of being forced out. For non-residents (those using the property for speculation?), the 40% reduction granted for the holding period on capital gains tax has been forfeited, resulting in a fivefold increase in taxes. If you rented out your Gangnam apartment due to insufficient income and lived in a small villa on a Jeonse lease, a capital gains tax bomb awaits you even if you try to move because you can no longer endure the situation.
Let's take a closer look at the trends in the Comprehensive Real Estate Tax by housing price range. For a 2 billion won apartment intended for actual residence, the current property tax of 276,000 won will decrease to 108,000 won by 2028. For a 3 billion won apartment, the tax will drop from 910,000 won to 760,000 won, and for a 4 billion won apartment from 2.62 million won to 3.25 million won, with no significant shock. However, for a 5 billion won apartment, the tax will increase from 4.53 million won to 9.78 million won, and for non-residential use, it will reach 19.7 million won. If one lacks sufficient savings and rents out their home to move to a small villa, can they endure a property tax of 19.7 million won, whereas they currently pay 4.53 million won annually? In a world where children ask for a share if the house is sold, and one has no power left after paying everything, the adage "pre-inheritance is forbidden" is regarded as a maxim.
For a 7 billion won home, the current tax is 9.37 million won, which is less than 1 million won per month, so it is still manageable to hold out in Gangnam for now. However, by 2028, for non-residents, the Comprehensive Real Estate Tax will be 44.8 million won, and with an additional property tax of approximately 10 million won, the total holding tax will reach 55 million won.
What is the purpose of raising real estate holding taxes? Is it to rip off the rich to feel a sense of satisfaction, then use that money to distribute to the common people to gain popularity and secure political votes? Looking at this tax reform, it seems difficult to deny that such a mindset is underlying it. However, Korea is not a dictatorship like Venezuela, and the government is likely well aware that such an approach is wrong. Fiscal resources are necessary to operate the country, and it would be appropriate to evaluate this from the perspective of bearing the burden of equitable taxation that aligns with global standards across various sectors.
The effective tax rate, which is the ratio of taxes to the market value of apartments, stands at 0.18% in Korea, while the OECD average is 0.53%. The OECD has also pointed out that while Korea's real estate transaction tax is 58% and the holding tax is 29%, the ratio should be the exact opposite. Personally, I believe that Korea's property holding tax is still too low by international standards, and that it should be adjusted to an average level of around 0.5%. Furthermore, in Manhattan and London, when wealthy individuals from the Middle East and Russia flock to purchase luxury homes (naturally, they are non-residents or reside there for less than half of the year), an effective tax rate of up to 4% is applied. In Korea, too, there are tens of thousands of apartments in prime locations like Gangnam purchased for speculative purposes by nationals from countries such as China and the United States; it is precisely these individuals who require heavy effective tax rates. I also believe that some form of penalty is necessary for local elites who purchase properties for ostentatious display. In any case, the "holding tax bomb" imposed by the Lee Jae-myung administration is incomparably higher than those during the Roh Moo-hyun or Moon Jae-in administrations. If the tax rates announced this time are implemented as is, the situation will change to one where it becomes difficult to live in an apartment bought by parents—whether through a lucky lottery win or when one cannot afford it. It seems the slogan "This time is different" will be effective. The issue is no longer simply owning an apartment, but rather whether one has the sustainable ability to bear the tax burden; this is emerging as a completely different qualification for housing. This implies that the area will become a place where only the wealthy live, which is a significant difference from the system in the U.S., where tax rates are determined based on the purchase price. In this regard, I believe that if a property has a history of long-term residency, it needs to be re-evaluated as currently being a non-resident. Property taxes in most countries, including the U.S., are flat rates. Since higher housing prices result in higher taxes, progressive tax rates are not applied. Starting in 2029, Korea will apply a seven-tiered progressive tax rate ranging from 0.5% to 5.0% based on the size of the tax base. This needs to be corrected.
President Lee Jae-myung stated, "I will not control real estate prices with taxes," but after he finally dropped a "Comprehensive Real Estate Tax bomb" on the 6th, news appeared as the top front-page story in the Maeil Business Newspaper stating that a Hyundai Apartment in Apgujeong-dong, Gangnam, with an exclusive area of 84m², was listed for 5 billion won—a drop of 1.6 billion won from the market price of around 6.6 billion won. A Hyundai Apartment with an exclusive area of 183m² was also listed at a price as low as 2.5 billion won. It appears that President Lee Jae-myung is succeeding in controlling apartment prices through taxation. Trump earned the nickname "TACO" for frequently threatening to "scorch" Iran only to back down, claiming that ceasefire negotiations would soon succeed.
Regarding the Lee Jae-myung administration's real estate tax system, public opinion is rising even within the Democratic Party that the "tax bomb" on single-household non-residents is excessive, suggesting there are signs that the system, which is likely among the highest in the world, will be adjusted. No matter how much one wants to punish the wealthy, it is difficult to succeed if the changes are too revolutionary and rapid. If policies are announced and constantly changed, the term "MACO"—modeled after TACO—might become popular in Korea. Therefore, one must be cautious and exercise prudence while guarding against populism.
President Lee Jae-myung enjoyed the benefits of rising stock prices after taking office, but his approval ratings are currently on a downward trend as he faces difficulties while attempting to profit even more from single-stock leveraged ETFs. The area with the most significant negative impact across all sectors of state affairs is precisely the failure in real estate. If he had known that public opinion was shifting in this direction, he should have first released the supply policies that the public so desperately desires to quell anxiety, and then refined the tax issues before introducing them later. This is now becoming apparent. At this rate, the 40% approval rating could hang by a thread, so caution is needed.
*Author/Journalist Kim Se-hyung
