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브레이크뉴스 문홍철 기자= 서울시 전역을 토지거래허가구역으로 확대한 이후, 허가 건수는 지정 직후보다 최근 들어 증가하는 흐름이 관측됐다.
12일 직방에 따르면 서울시의 토지거래허가내역을 분석한 결과, 2025년 10월 20일부터 11월 28일까지 40일간의 허가건수는 5252건, 그 다음 40일간(11월 29일~2026년 1월 7일)은 5937건으로 13% 증가했다.
토지거래허가구역에서 일정 면적 이상 토지를 취득하려면 관할 지방자치단체 사전 허가가 필요하며 실거주 의무와 이용 계약 목적에 부합하는 계약서 제출 요건을 충족해야 한다. 여기에 작년 10월 15일 이후 서울시 전체가 규제지역으로 묶이며, 주택담보대출비율 제한, 자금조달계획서 제출, 실거주 요건 등이 추가돼 수요자 입장에서는 거래 진입 장벽이 다소 높아진 상황이다.
그럼에도 불구하고, 토지거래허가건수가 증가한 점은 규제 시행 직후 위축됐던 거래 심리가 일정 부분 회복되고 있다는 신호로 해석된다. 특히, 실거주 요건을 충족해야 한다는 특성 상 단기적 기대 수익보다는 실제 수요에 기반한 거래 흐름이 일정 수준 유지되고 있는 것으로 보인다.
구별로 허가내역을 살펴보면 기존 토지거래허가구역이 유지된 지역과 신규로 지정된 지역간의 상반된 흐름이 나타났다. △송파(827건→439건) △강남(484건→233건) △서초(362건→164건) △용산(199건→90건)은 접수 건수가 줄었다.
반면, △노원(284건→615건) △성북(259건→392건) △은평(203건→313건) △구로(176건→312건) △영등포(131건→311건) 등 새롭게 규제 대상이 된 지역에서는 허가건수 증가세가 두드러졌다.
기존 토지거래허가구역인 강남·서초·송파·용산구에서 허가 건수가 줄어든 배경에는 장기간 지속된 규제 환경 속에서 누적된 피로감이 작용한 것으로 보인다. 이들 지역은 고가 주택이 밀집돼 있어 대출 규제 영향이 상대적으로 크지 않고, 그간 자금 여력이 있는 수요를 중심으로 거래가 꾸준히 이어져 왔다.
단, 최근에는 높은 가격 수준에 대한 부담과 고점 인식이 확산되면서 거래에 보다 신중한 태도가 나타나고 있으며, 향후 세제·규제 환경 변화 가능성 등 중·장기 리스크를 고려한 판단이 더해지며 추가적인 수요 유입 동력이 다소 약화된 모습이다.
반대로 신규로 토지거래허가구역에 포함된 지역의 경우, 규제 도입 초기 일시적인 관망 이후 실수요 중심의 거래가 점차 회복되는 모습이다. 허가 절차와 제도에 대한 이해를 높이며, 점차 적응해 가는 과정에서 실거주 요건을 충족할 수 있다는 판단 아래 거래에 나서는 수요도 감지된다.
특히, 노원의 경우, 토지거래허가구역 지정 직후(284건)보다 그 이후 40일 동안 약 117% 증가한 615건으로 집계됐다. 국토교통부 매매 실거래가 자료에서도 같은 기간 210건에서 401건으로 거래가 늘며, 25개 자치구 중 가장 많은 거래가 이뤄졌다.
5억~6억원대의 가격대로 타 지역 대비 거래가격대가 낮다는 점과, 상계·중계 일대 지구단위계획이 고시되고, 복합정비구역 후보지로 일부 단지들이 거론되면서 노원 일대 매수세 증가에 힘이 실린 것으로 분석된다.
단, 허가 건수 증가가 실제 거래량이 반드시 일치한다고 보기는 어렵다. 허가 이후 계약 체결과 실거래 신고까지는 일정한 시차가 존재하고, 그 과정에서 계약이 철회되거나 취소되는 사례도 발생하기 때문이다.
실제, 국토교통부 실거래가 자료를 보면 같은 기간 서울시 아파트 매매 거래량은 3984건에서 3862건으로 약 3% 줄어든 것으로 집계됐다.
직방 관계자는 “올해 주택시장은 추가 부동산 대책과 세제 조정 논의, 지방선거 등 다양한 정책·제도적 변수가 잠재돼 있어 시장 흐름에 대한 면밀한 관찰이 요구된다”며 “향후 시장은 규제 변화에 대한 즉각적인 반응과 함께 공급에 대한 인식 변화가 실수요자의 중·장기적 의사결정에 어떻게 반영되는지를 함께 살펴볼 필요가 있다”고 전했다.
break9874@naver.com
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. 구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Nowon-gu, Seoul's "Toheoje" district, is gaining popularity. The number of permits issued surpasses the three Gangnam districts.
Since the expansion of the land transaction permit zone across Seoul, the number of permits issued has been increasing recently compared to immediately after the designation.
According to Zigbang on the 12th, an analysis of land transaction permits issued in Seoul showed that 5,252 permits were issued during the 40-day period from October 20 to November 28, 2025. The number increased by 13% to 5,937 during the following 40 days (November 29 to January 7, 2026).
Acquiring land exceeding a certain area within the land transaction permit zone requires prior approval from the local government, along with requirements for actual residency and the submission of a contract that aligns with the purpose of the contract. Furthermore, since October 15th of last year, the entire city of Seoul has been designated as a regulated area, with additional requirements such as mortgage loan ratio limits, submission of a financing plan, and actual residency requirements, which have raised the barriers to entry for buyers.
Nonetheless, the increase in land transaction permits is interpreted as a sign that transaction sentiment, which had been dampened immediately after the regulation was implemented, is recovering to some extent. In particular, due to the requirement of actual residence, transaction flow based on actual demand rather than short-term expected profits appears to be maintaining a certain level.
An examination of permit details by district reveals contrasting trends between areas where existing land transaction permit zones were maintained and newly designated areas. The number of permits received decreased in Songpa (827 → 439), Gangnam (484 → 233), Seocho (362 → 164), and Yongsan (199 → 90).
On the other hand, areas newly subject to regulations, such as Nowon (284 → 615 cases), Seongbuk (259 → 392 cases), Eunpyeong (203 → 313 cases), Guro (176 → 312 cases), and Yeongdeungpo (131 → 311 cases), saw a notable increase in permits issued.
The decline in permits issued in Gangnam, Seocho, Songpa, and Yongsan districts, previously subject to land transaction permits, appears to be due to accumulated fatigue from the prolonged regulatory environment. These areas, with their high concentration of expensive housing, have been relatively immune to loan regulations, and transactions have continued steadily, centered on those with sufficient financial resources.
However, the recent burden of high prices and the growing perception of peak prices have led to a more cautious approach to transactions. Furthermore, the potential for additional demand has weakened, driven by considerations of mid- to long-term risks, such as potential changes in the tax and regulatory environment.
Conversely, in areas newly designated as land transaction permit zones, transactions driven by actual demand are gradually recovering after a brief wait-and-see period at the beginning of the regulations. As understanding of the permitting process and system improves and people gradually adapt, some are also detecting demand for transactions based on the belief that they can meet the actual residency requirement.
In particular, Nowon saw a 117% increase in transactions over the next 40 days, from 284 immediately after the designation of the land transaction permit zone to 615 transactions. According to actual transaction price data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, transactions increased from 210 to 401 during the same period, marking the highest number of transactions among the 25 autonomous districts.
The increased buying activity in Nowon is attributed to the lower transaction prices (ranging from 500 million to 600 million won) compared to other regions, the announcement of the Sanggye and Junggye district unit plan, and the consideration of some complexes as candidates for the complex redevelopment zone.
However, the increase in permits does not necessarily equate to actual transaction volume. This is because there is a significant time lag between approval and contract signing and actual transaction reporting, and contracts can sometimes be withdrawn or canceled during this process.
According to the Ministry of Land, Infrastructure and Transport's actual transaction price data, the number of apartment sales in Seoul during the same period decreased by approximately 3%, from 3,984 to 3,862.
A Zigbang representative stated, "This year's housing market is subject to various policy and institutional variables, including additional real estate measures, tax adjustment discussions, and local elections. Therefore, close monitoring of market trends is necessary." They added, "Going forward, the market needs to closely monitor not only the immediate response to regulatory changes but also how changes in supply perceptions are reflected in the mid- to long-term decision-making of actual buyers."
