 ▲자료해설 : 북한에서 부는 현금이 아니라 공간 점유에서 형성되며, 특히 핵심 지역의 부동산이 자산 축적의 중심이 된다. ©곽인옥 교수 |
 ▲자료해설 : 중구역은 역사·현대·인프라가 결합된 3중 권력 구조로, 공간 자체가 권력의 심장부로 기능한다. ©곽인옥 교수 |
 ▲자료해설 : 교육·상업·여가 인프라가 결합된 중구역은 엘리트 재생산의 클러스터로 작동하며, 공간 프리미엄이 곧 계층으로 이어진다. ©곽인옥 교수 |
북한에서 부는 현금에서 시작되지 않는다. 특히 평양에서 부는 공간을 먼저 점유한 결과로 나타난다. 돈은 사라질 수 있지만 주소는 남는다. 그래서 평양에서 재산목록 제1호는 외화도, 금도 아닌 부동산이다. 부동산은 주거 수단이 아니라 권력 접근권·정보 우선권·미래 안정성을 동시에 묶어주는 자산이다.
장마당경제 이후 평양의 주택은 더 이상 국가의 일방적 배분 대상이 아니다. 명목상 소유는 국가에 있지만, 누가 어디에 사는가는 자본과 네트워크가 결정한다. 이때 핵심은 소유권이 아니라 입지·층수·뷰(view)다. 평양에서도 이제 주소가 신분을 대체하고, 계층을 고정한다.
이 구조가 가장 선명하게 드러나는 곳이 평양시 중구역이다. 중구역은 단순한 행정 중심지가 아니다. 이곳은 고구려 시기 평양성 내성(內城), 즉 왕이 거주하던 궁궐이 있던 자리다. 오늘날 이 공간에는 김일성광장, 만수대, 김정은 직무실이 자리한다. 북한은 의도적으로 ‘왕의 공간’을 현재 권력의 심장부로 재현했다. 서울로 치면 경복궁 한복판에 권력 핵심이 위치한 것과 같은 구조다.
이 지역은 단순한 주거자기 아니라, 교육, 문화, 치안, 전기가 동시에 보장되는 북한에서 거의 유일한 완결된 생활 권역이다. 중구역의 위상은 생활 인프라에서 완성된다. 옥류관(국가 대표 식당), 창광원(수영장·사우나·체육시설을 갖춘 최고급 복합시설), 인민대학습장(국가 최고 도서관), 대형 백화점, 금수산태양궁전이라는 최고의 교사들이 즐비한 음악·성악·예술 교육기관이 밀집해 있다. 엘리트 재생산 클러스터과 같은 창광유치원, 금성중·고등학교는 평양 최고 명문으로, 이 학교를 나오면 사실상 김일성종합대학 직행이다. 평양에도 명확한 ‘학군 프리미엄’이 존재한다. 이러한 조건은 곧 가격으로 환산된다.
인터뷰 자료에 따르면, 중구역 신규 아파트 가격은 북한 돈이 아니라 달러 기준으로 형성된다.
중구역 70평형 아파트
2017년: 약 20만 달러
2018년 북미정상회담 이후: 약 30만 달러로
60평형 아파트
2017년: 약 10만 달러
2018년: 약 15만 달러로
40평형 아파트
2017년: 약 5만 달러
2018년: 약 7만5천 달러로 불과 1년 사이 약 50%의 가격 상승이 발생했다.
이는 단순한 수요 증가가 아니라, 정치 이벤트와 권력 안정 기대가 자산 가격에 즉각 반영되는 구조임을 보여준다. 평양의 부동산은 이미 ‘정치 반응형 자산’이다.
특히 대동강이 내려다보이는 리버뷰 아파트는 가장 선호되는 자산이다. 중구역 경림동 일대 리버뷰 아파트는 전기 24시간 공급, 지하철 접근성, 치안 안정, 비즈니스 신뢰를 동시에 확보할 수 있는 공간이다. 평양에서도 이제 ‘뷰’는 사치가 아니라 계층을 구분하는 기준이 되었다.
이는 한국의 부동산 투기와 닮았으나, 공개시장이 아닌 권력 네트워크를 통해 작동한다. 이 과정에서 평양에도 이른바 ‘복부인’이 등장했다. 재개발 정보를 사전에 입수한 한 여성은 중구역 경림동의 노후 아파트를 매입했다. 재건축 이후 그는 아파트 한 채를 매각해 막대한 차익을 남겼고, 그 자금으로 다른 구역의 아파트 세 채를 구입해 아들과 딸에게 각각 분산 증여했다. 이 모든 과정은 소란 없이 진행되었다. 성공한 부동산 투기란 아무 일도 일어나지 않은 거래이기 때문이다.
여기서 중요한 것은 자본의 크기가 아니라 정보 접근권이다. 평양의 부동산 시장은 공개 시장이 아니다. 누가 먼저 사느냐보다 누가 먼저 아느냐가 결정적이다. 특히 중구역처럼 권력 밀도가 높은 공간일수록 재개발 정보는 내부 네트워크를 통해서만 유통된다. 부동산은 자산이기 이전에 관계의 결과물이다.
국가 주도의 대규모 주택 건설 역시 예외가 아니다. 여명거리, 미래과학자거리, 송화지구 같은 랜드마크형 단지는 국가가 설계하지만, 자금의 상당 부분은 돈주 자본이 투입된다. 돈주는 소유권을 요구하지 않는다. 대신 건설 자금을 대는 대가로 **3~5층 ‘로얄층’**을 선물 받는다. 엘리베이터 고장, 정전, 단수 상황에서도 가장 안정적인 이 층수는 사치가 아니라 위험 관리의 선택이다.
이처럼 북한의 부동산 구조는 명확하다. 토지는 국가 소유로 유지되지만, 공간의 실질적 사용과 이익은 민간 자본이 장악한다. 국가는 소유를 포기하지 않되 비용과 책임은 내려놓고, 돈주는 제도 밖으로 나가지 않은 채 자산을 축적한다. 국영과 민간의 경계, 바로 그 지점에서 부동산 권력이 형성된다.
그래서 평양의 부동산은 체제를 위협하지 않는다. 오히려 체제를 안정시킨다. 국가는 주거 부담을 민간에 분산시키고, 돈주는 국가 형식 안에서 자산을 고정한다. 불만은 공간 재배치로 흡수되고, 갈등은 주소 체계 안에서 관리된다. 『평양 하이브리드 생존경제(PHSE)』의 관점에서 부동산은 시장의 산물이 아니라 통치의 하부 장치다.
결국 평양에서 주소는 인생 경로를 결정한다. 어디에 사느냐가 누구를 만나고, 어떤 교육을 받고, 어떤 사업 기회를 얻는지를 좌우한다. 북한에서 재산목록 제1호가 부동산인 이유는 여기에 있다. 평양에서 권력은 가장 조용한 방식으로, 그러나 가장 확실하게 공간에 새겨진다.
■ 제34회 핵심요약 (Analytical Summary)
PHSE Field Notes : The People Who Keep the System Running ㉖
재산목록 제1호 : 부동산이 권력이 될 때
1. 핵심 질문 (Core Question)
왜 평양에서 부의 최우선 자산은 현금이나 외화가 아니라 부동산(주소) 인가?
북한에서 주거 공간은 어떻게 권력·계층·미래 경로를 결정하는 장치가 되는가?
2. 주요 발견 (Key Findings)
평양의 부동산은 주거 수단이 아니라 권력 접근권과 정보 우선권을 고정하는 자산이다.
특히 중구역은 고구려 평양성 내성(왕의 궁궐)이라는 역사적 권력 공간 위에 김일성광장·만수대·김정은 직무실이 중첩된 현대 권력의 심장부다.
옥류관, 창광원, 인민대학습장, 명문 유치원·중고등학교, 백화점, 안정적 전기·교통·치안은
중구역을 평양의 ‘강남’이자 절대적 엘리트 공간으로 만든다.
평양에서도 리버뷰(대동강 조망), 학군, 교통, 전기 24시간 공급이 가격을 결정하는 핵심 요인이다.
3. 가격 구조 (Price Evidence – USD 기준)
중구역 신규 아파트 가격은 북한 돈이 아니라 달러 기준으로 형성된다.
70평형: 2017년 약 $200,000 → 2018년 $300,000
60평형: 2017년 약 $100,000 → 2018년 $150,000
40평형: 2017년 약 $50,000 → 2018년 $75,000
북미정상회담 이후 단 1년 만에 약 50% 가격 상승,
→ 평양 부동산은 이미 정치 이벤트 반응형 자산으로 작동한다.
4. 작동 메커니즘 (Mechanism)
북한의 부동산 시장은 공개 시장이 아니라 정보 네트워크 시장이다.
‘복부인’ 사례에서 보듯, 핵심은 자본 규모가 아니라 재개발 정보를 먼저 아는 능력이다.
국가 주도의 주택 건설에도 돈주 자본이 투입되며, 그 대가로 3~5층 ‘로얄층’이 배분된다.
국가는 소유권을 유지하고, 돈주는 비용과 위험을 감당하며 공간의 실질 권력을 획득한다.
5. 이론적 함의 (Theoretical Implications)
북한의 부동산은 시장화의 결과가 아니라**통치 부담을 민간에 이전한 하이브리드 통치 장치(PHSE)**다.
부동산은 돈을 저장하는 수단이 아니라 시간·위험·계층을 고정하는 장치로 기능한다.
평양에서 주소는 소비가 아니라 인생 경로를 결정하는 정치적 변수다.
6. 한 문장 요약 (One-Sentence Summary)
평양에서 부동산은 재산이 아니라 권력이며, 주소는 계층과 미래를 고정하는 가장 조용한 통치 장치다.
 ▲필자/곽인옥 교수 ©브레이크뉴스 |
▶ 『Power creates the market, the market operates capital, and survival sustains the system — this is PHSE.』
▶ ① PHSE Definition
PHSE is a hybrid survival economy system in which power, market, and survival are structurally integrated.
<본 글은 필자의 【평양 하이브리드 생존경제 (PHSE)】 연구의 일부로, 장기간 현장 연구와 축적된 자료에 기반한 분석이다. 본문에 제시된 개념과 구조는 필자의 연구 성과임을 밝힌다.>
*필자/곽인옥 교수
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
People Who Move the North Korean Regime - 26... “Property List No. 1: When Real Estate Becomes Power”
- Professor Kwak In-ok
Commentary: In North Korea, wealth is formed not through cash, but through the occupation of space; in particular, real estate in key areas serves as the center of asset accumulation.
Commentary: The Jung-gu district features a triple power structure combining history, modernity, and infrastructure, where the space itself functions as the heart of power.
Commentary: Combining educational, commercial, and leisure infrastructure, the Jung-gu district operates as a cluster for elite reproduction, and the spatial premium directly leads to social class.
Wealth in North Korea does not begin with cash. In Pyongyang, in particular, wealth manifests as a result of occupying space first. Money can disappear, but an address remains. Therefore, in Pyongyang, Property List No. 1 is not foreign currency or gold, but real estate. Real estate is not merely a means of housing, but an asset that simultaneously binds access to power, priority access to information, and future stability.
Since the advent of the Jangmadang economy, housing in Pyongyang is no longer subject to the state's unilateral distribution. While nominal ownership rests with the state, capital and networks determine who lives where. In this context, the key factors are not ownership rights, but **location, floor level, and view**. Even in Pyongyang, an address now replaces social status and solidifies social class.
The place where this structure is most clearly revealed is Jung-gu District in Pyongyang. Jung-gu District is not merely an administrative center. It is the site of the inner fortress of Pyongyang Fortress during the Goguryeo period—that is, the palace where the king resided. Today, this space is home to Kim Il-sung Square, Mansudae, and Kim Jong-un's office. North Korea has intentionally recreated the "king's space" as the heart of its current power structure. In terms of Seoul, this is a structure akin to the core of power being located right in the middle of Gyeongbokgung Palace.
This area is not merely a residential zone; it is almost the only fully developed living area in North Korea where education, culture, public safety, and electricity are all guaranteed simultaneously. The status of Jung-gu District is completed by its living infrastructure. The area is densely populated with top-tier educational institutions for music, vocal music, and the arts, including Okryugwan (the state's representative restaurant), Changkwangwon (a high-end complex featuring a swimming pool, sauna, and sports facilities), the People's University Study Hall (the state's premier library), large department stores, and the Kumsusan Palace of the Sun, which is staffed with the finest teachers. Changkwang Kindergarten and Kumsong Middle and High Schools, which function as an elite reproduction cluster, are Pyongyang's most prestigious schools; graduating from these schools effectively guarantees direct entry to Kim Il Sung University. A clear "school district premium" exists in Pyongyang as well. These conditions translate directly into price.
According to interview data, the prices of new apartments in Jung District are determined based on US dollars, not North Korean won.
Jung District 70-pyeong Apartment
2017: Approx. $200,000
After the 2018 North Korea-US Summit: To approximately $300,000
60-pyeong Apartment
2017: Approx. $100,000
2018: To approximately $150,000
40-pyeong Apartment
2017: Approx. $50,000
2018: To approximately $75,000
A price increase of about 50% occurred in just one year.
This demonstrates a structure where not only is there a simple increase in demand, but political events and expectations for political stability are immediately reflected in asset prices. Real estate in Pyongyang has already become a "political-responsive asset."
In particular, river-view apartments overlooking the Taedong River are the most preferred assets. River-view apartments in the Kyongnim-dong area of Jung District offer 24-hour electricity supply, subway accessibility, public safety, and business credibility all at once. Even in Pyongyang, a "view" is no longer a luxury but has become a criterion for distinguishing social classes.
This resembles real estate speculation in South Korea, but it operates through power networks rather than an open market. In this process, so-called "real estate speculators" have emerged in Pyongyang. One woman, having obtained advance information on redevelopment, purchased an aging apartment in Kyongnim-dong, Jung District. After reconstruction, she sold one of the apartments, making a massive profit; she then used the funds to purchase three apartments in other districts, distributing them as gifts to her son and daughter. This entire process proceeded without any commotion. This is because successful real estate speculation is a transaction where nothing actually happened.
What matters here is not the size of the capital, but access to information. Pyongyang's real estate market is not an open market. Who knows about it first is more decisive than who buys it first. Particularly in areas with high power density, such as Jung District, redevelopment information circulates only through internal networks. Real estate is the product of relationships before it is an asset.
State-led large-scale housing construction is no exception. While landmark complexes like Yeomyeong Street, Future Scientists Street, and Songhwa District are designed by the state, a significant portion of the funding comes from "donju" (wealthy individuals). These donju do not demand ownership rights. In return for providing construction funds, they are gifted the **3rd to 5th floors, the ‘royal floors’**. These floors, which are the most stable even in the event of elevator breakdowns, power outages, or water shortages, are not a luxury but a choice for risk management.
As such, North Korea’s real estate structure is clear. While land remains state-owned, the actual use of space and the profits are controlled by private capital. The state does not relinquish ownership but relinquishes costs and responsibilities, while the ‘donju’ (wealthy individuals) accumulate assets without ever stepping outside the system. Real estate power is formed precisely at the boundary between the state and the private sector.
Therefore, real estate in Pyongyang does not threaten the regime. Rather, it stabilizes the regime. The state disperses the burden of housing to the private sector, and the donju fix their assets within the framework of the state. Dissatisfaction is absorbed through spatial reallocation, and conflicts are managed within the address system. From the perspective of *Pyongyang Hybrid Survival Economy (PHSE)*, real estate is not a product of the market but a subordinate mechanism of governance.
Ultimately, in Pyongyang, an address determines one’s life path. Where one lives dictates who they meet, what education they receive, and what business opportunities they obtain. This is why real estate is the number one asset in North Korea. In Pyongyang, power is inscribed into space in the quietest way, yet most surely.
■ 34th Key Summary (Analytical Summary)
PHSE Field Notes: The People Who Keep the System Running ㉖
Number One Asset: When Real Estate Becomes Power
1. Core Question
Why is real estate (address) the top priority asset of wealth in Pyongyang, rather than cash or foreign currency?
How does residential space in North Korea become a device that determines power, class, and future paths?
2. Key Findings
Real estate in Pyongyang is not merely a means of housing, but an asset that secures access to power and priority in information.
In particular, Jung District is the heart of modern power, where Kim Il Sung Square, Mansudae, and Kim Jong Un's office are superimposed upon the historical power space of the Inner Fortress of Goguryeo Pyongyang (the King's Palace). Okryugwan, Changkwangwon, the People's University Study Center, prestigious kindergartens, middle and high schools, department stores, and stable electricity, transportation, and public security make Jung District Pyongyang's 'Gangnam' and an absolute elite space.
Even in Pyongyang, river views (views of the Taedong River), school districts, transportation, and 24-hour electricity supply are key factors determining prices.
3. Price Structure (Price Evidence – USD Standard)
Prices for new apartments in Jung District are determined based on US dollars, not North Korean won.
70-pyeong type: Approx. $200,000 in 2017 → $300,000 in 2018
60-pyeong type: Approx. $100,000 in 2017 → $150,000 in 2018
40-pyeong type: Approx. $50,000 in 2017 → $75,000 in 2018
Prices rose by approximately 50% in just one year following the North Korea-U.S. Summit.
→ Pyongyang real estate already functions as an asset responsive to political events.
4. Mechanism of Operation
North Korea's real estate market is not an open market, but an information network market.
As seen in the case of the "Bokbuin" (wealthy housewives), the key is not the scale of capital, but the ability to know redevelopment information in advance.
Capital from wealthy individuals is invested even in state-led housing construction, and in return, the "royal floors" on the 3rd to 5th floors are allocated.
The state maintains ownership, while the money owner bears the costs and risks and acquires actual power over space.
5. Theoretical Implications
Real estate in North Korea is not a result of marketization, but a **Hybrid Governance System (PHSE)** that transfers the burden of governance to the private sector.
Real estate functions not as a means of storing money, but as a device that fixes time, risk, and social class.
In Pyongyang, an address is not a form of consumption, but a political variable that determines one's life path.
6. One-Sentence Summary
In Pyongyang, real estate is not property but power, and an address is the quietest governing device that fixes social class and the future.
▶ 『Power creates the market, the market operates capital, and survival sustains the system — this is PHSE.』
▶ ① PHSE Definition
PHSE is a hybrid survival economy system in which power, market, and survival are structurally integrated. <This article is part of the author’s research on the “Pyongyang Hybrid Survival Economy (PHSE),” and is an analysis based on long-term field research and accumulated data. It is acknowledged that the concepts and structures presented in this text are the results of the author’s research.>
*Author / Professor Kwak In-ok
