 ▲다 죽게 생겼다! 건설사-노동자-주변 식당 모두!. ©브레이크뉴스 |
수도권 인구의 반이 내 집이 없어 전 월세살이를 하고 있다. 주택량은 얼추 공급과 수요가 맞는데 왜 내 집이 없을까? 집 살 돈이 없어 전세 살다 10여 년 넘게 돈을 모아 겨우 분양을 받는 실질소득이 낮은 서민 많기 때문이다. 이마저도 5년 전부터 코로나와 국제경기 하강으로 자재 값 인건비 인상 급격히 오른 실업률 자영업 붕괴 등 복합적 요인이 발생 건설시장 전체에 쓰나미가 덮쳤다.
즉, 수요 공급자 모두에게 중상을 입혔다. 서민은 구매력의 급감으로 주택구매 외면 관망세로 들어섰다. 건설사는 모일 것이 올라 고가 위주로 건축하고, 게다가 대단위 분양사기로 전 재산을 잃는 서민 무주택자가 급증했다. 수도권 분양 프리미엄이 기대되는 강남4구와 편세권 지역을 제외하곤 구매 대기자가 단숨에 등을 돌렸다. 지방은 더욱 심각한 미분양과 공사중단으로 건설사와 분양 대금을 지급 중인 소비자가 동시에 심각한 타격을 입에 동반 자살 중인 상태다.
미분양이 속출하고 이는 금융권에 채권 회수율 결손이 증가하는 와중에, 화폐경제인 금융시스템이 크게 훼손될 것을 염려한 정부가 칼을 빼 들었다. 그러나 이는 공급자 수요자 자격을 크게 올려 이에 미치지 못하는 자격을 가진 사람은 아예 집을 짓지도 질 꿈도 꾸지 말라는 가혹한 조치를 쉽게 선택했다.
우선 공급자인 건설사엔 일괄적으로 담보 물건 현장 평가액 50%를 대출 상한선으로 두어 채권 회수의 안전이란 선물을 금융권에 선사했다. 갑자기 자재비 인건비 토지 구입비가 오른 건설사는 공사비가 부족하여 사채를 써야 하는 지경에 5년째 빠진 것이다. 게다가, 대환대출(對還貸出), 가진 재산을 전부 담보 설정하여 “빚 갚기 위해 받는 대출” 기회를 아예 원천 봉쇄했다.
과거부터 건설사에 주던 담보대출 70~80%를 5년 전부터 한순간에 막고 50%로 제한하는 것은, 그간 주택 공급의 선봉에서 서민 주거 제공에 헌신한 다수의 건설사를 사기꾼 혹은 주택가격 상승의 주범으로 인식한 고사(枯死) 작전의 일환이다. 대단히 반시장적 국가 주도의 위험한 금융정책으로 장기간 주택 공급 부족 원인제공에 국가가 나선 꼴이다. 당장 풀어야 한다!
구매자에게도 소득과 자산 등을 심사 이른바 상환능력을 종합심사 대출액을 제한하는 반서민적 폭압 금융정책을 은행들에 지침을 내렸다. LTV DTI DSR 등 이름도 생소한 것을 강요한 것은 국민 전체를 상환능력이 없으면 분양시장에서 모멸차게 퇴출한 국가폭력일 뿐이다.
영국인들은 우산을 쓰지 않고 레인코트를 입는다. 고급 식당에 비 오는 날 친구를 만나거나 가족회식을 위해 가려면, 겉부터 격식을 갖춰야 한다. 정장을 입고 버버리코트를 걸치고 레인코트(우의)를 입지 않으면 입장할 수 없다. 이는 대영제국 식민지 범죄 시대에 자국민과 현지인을 구별하기 위한 인종차별적 의도에서 출발한 야만적 “앵글로·색슨 오온리 유즈!” 선민의식이다.
지금 정부와 금융권이 건설사와 서민을 채무 이행할 수 없는 잠재적 범죄자로 보고 대출에 겹겹으로 층층으로 바리케이드 친 것은, 과거 영국인들이 저지른 정장 차림만 식당에 입장시키는 야만과 차별과 다름없는 행태다. 대형 건설사만 남기고 중소형 건설업체와 지방 건설사들이 하루 두 곳 이상 파산하고, 천여 명씩 실직한다. 구로 새벽 인력시장은 초토화되어 일당을 벌기위해 나온 노동자 대부분이 공친다. 온종일 담배와 소주로 허탈하고 고통스럽게 희망 없이 보낸다.
즉각, 두부 자르듯 냉혹하게 시행한 각종 대출 규제를 정부가 즉각 나서서 5년 전에 시행한 금융규제를 완화 혹은 폐기해야 한다. 어떻게? 현재 공사 중인 건설사엔 한시적으로 담보대출 상한액을 과거처럼 80%까지 높여 마감공사를 해서 분양토록 허용해야 한다. 또한, 건축법인 대표가 가진 총자산을 담보로 대환대출을 허용 부채를 갚도록 해야 한다. 막고 있으면 건설사 은행 둘 다 손해다. 나아가 은행파산과 예금자 보호 측면에서 이익이 더 크다.
건설업은 건설사 서민 노동자 은행 주변 상권 안정적 일자리
유지 측면에서 연쇄 파급효과가 가장 큰 산업현장이다. 주택 공급이 부족한 상황에서, 소수 미분양으로 피해를 본 소비자와 은행을 보호하겠다고 전체 건설사에 가한 과도한 금융규제로 서울시내 수백 곳의 현장이 공사중단이란 된서리를 맞아 공동묘지 같다. 농장에 잡목 잡초가 몇 개 섞여 큰다고 해서, 월남전 베트콩 잡으려 수송기에 제초제를 실어 하늘에서 뿌려대 들판 전체를, 식물을 낙엽으로 만든 정부는 정책을 수정해야 한다. 빈대 한 마리 잡자고 초가삼간 다 태우는 가혹한 정책이다. 마땅히 폐기하고, 건설사는 사기꾼 서민은 자격미달자, 노동자 실직은 자기 무능, 망한 식당은 자기가 결정한 일로 치부하는 것은 국가 의무 방기이다. 아직 죽지 않고 회생할 수 있는, 건설사 주변에 연관된 많은 서민들까지 잠재적 경제 범죄자 무능자로 미리 예단 돈줄을 막는 것은 분명 국가폭력이다.
다 죽게 생겼다! 건설사 노동자 주변 식당 모두!
건설사들 응급상황, 기존 현장 가진 건설사에 한해서 완공 때까지 50% 대출 규제 풀고, 과거처럼 70~80% 추가 대출 한시적 허가가 요구되는 긴급 상황이다. 정부가 나서라!
정부는 전 정권 탓만 말고, 최후의 대량 일터 보루인 건설현장부터 일단 살려 치적을 삼아라! 법을 단숨에 바꿀 수는 없겠지만 위기 상황엔 한시법을 적용하면 되니 변명하지 마라. 거두절미하고, 그간 건설사들에 담보대출을 70~80%까지 해주던 것을 코로나 이후 자재비 인건비 토지보상비 인상으로 금융권이 나서 급작스러운 고시로 50%로 대출액을 줄이면서 건설사들이 자금경색 유탄 맞아 줄도산하고 있다. 추수도 하기 전에 비료 농약값이 없어 들판을 트랙터로 갈아엎는 아수라장이 전국 곳곳에서 벌어지고 있다. 한숨 소리가 천지에 가득하다.
해법은 간단하다! 기존의 대출정책은 그대로 두되, 토지매입과 건축 진행이 20% 이상 된 건설사엔 예전의 70~80% 추가대출을 허락해서 출구전략을 허락해야 한다. 물론 신규 건축엔 은행의 부실채권 회수 불가 차원에서 세밀히 심사 10~20% 정도의 추가대출 여부를 은행들이 자체평가로 정하게 하는 유연성을 발휘할 필요가 있다. 집 다 지어놓고 지붕을 못 올려 준공검사와 분양이 안 되도록 한다는 것은 금융권의 횡포이자 폭압이다.
자본주의 시장경제에서 경쟁력으로 흥망이 정해지는 것은 필연이다. 그래서 모든 생산 주체는 원가절감 기술개발 숙련공 양성을 통한 생산성 향상 등 온갖 노력을 통해 경쟁 우위를 확보해야만 성장한다. 여기서 한가지라도 소홀히 하면 도태되고 묵묵히 일했던 노동자 가장들은 한순간에 알코올중독이나 노숙자로 전락하기도 한다. 어느 나라나 다 마찬가지 흥망성쇠 과정을 겪고, 안정된 인프라와 저임금 구조의 나라로 생산시설을 옮기는 긴박한 자구책을 시급히 실행하는 시대가 도래했다.
이런 환경에서 우리 경제구조에서 가장 많은 노동자를 고용하고 있는 산업은 자동차 선박 반도체 건설현장인데, 그중에 가족을 책임지는 서민 가장 노동자가 가장 많은 분야는 건설업이다. 다른 고자본 투자나 시설이 필요한 고부가가치의 자동차 선박 반도체산업은 이미 국내에 더는 투자가 불가능할 지경에 이르렀다. 안보와 동맹강화, 관세 인하를 보장받기 위해 5천억 달러를 미국에 우리 대기업들이 투자하기로 약정했다.
이제 국내에서 오래 생존 가능한 산업은 건설업이 유일하다. 큰 기술이나 자본이 필요하지 않은 산업이고, 투자비가 대부분 인건비 자재비 토지보상비로 80% 이상 들어가는 단순노동 집약형 산업이라 굳이 무역 상대국에서 시장개방이나 이전을 요구하지 않는다.
알탕갈탕이란 말이 있다. 크게 성공 요인은 없어도 그저 땀 흘린 만큼 벌어 이리저리 나누어 쓰며 가족을 부양할 수 있는 지극히 땅바닥에서 일하는 노동자의 일상을 일컫는 말이다. 그런데 이 지극히 평범한 삶이 건설현장에서 공사 중지 및 파산으로 하루 천여 명씩 실직자가 생기는 절체절명의 위기가 5년째 이어지고 있다. 여야 아무도 이런 위기에 대한 대책을 내놓지 않고, 야당은 노동자 노란봉투법으로 기업을 압박한 결과로 침소봉대한다. 여당 역시, 코로나 이후 경기침체인데도 국제적 유가 및 자재비 인건비 인상으로 분양이 안 되어 채권 회수가 안 되어 PF대출 규제를 강화하고 있다. 마라톤 선수에게 도로변에 비치한 물병을 발로 걷어차 없앤 것이나 다름없다.
코로나 이후 시작되어, 5년 전부터 더욱 강화된 대출심사로 담보 물건 평가액의 50%로 상한선을 정한 전 정부와 이를 계승한 현 정부의 금융정책 수호 깡다구로 건설사 줄도산이 잇고 있고, 서민 노동자 가정은 박살나고 있다. 5년 이전엔, 담보대출 상한액이 70~80% 정도여서 건설현장이 안정적 일자리를 늘려갔었다. 너무 건설현장이 과열되고 금융권 대출이 늘자, 정부와 금융감독원은 부실채권 회수율이 높아진다고 하루아침에 담보대출액을 50%로 줄이면서 건설사 부도의 빌미를 정부가 나서서 제공한 것이나 다름없다. 경고하려면, 집 짓는데 토지매입 지반공사부터 외벽에 페인트칠하기까지 3~10년은 걸린다. 즉 유예기간을 두고 건설사가 금융 리스크를 준비할 시간을 줘야 함에도 청와대 용산 책상머리에서 감독지침을 내린 데서 오늘의 건설사 연쇄 부도의 원인을 제공한 책임을 져야 한다.
하루 두 곳의 건설사 도산과 천여 명 노동자 실직과 임금체불은 고등어를 칼 판에서 자르다 먹을 사람이 많으니, 번호표를 가진 사람 소수만 받아먹으란 냉혹한 차별과 소외 나아가 방치가 아니고 무엇이겠는가?
이 영향으로 주택 공급부족과 노동자 임금체불, 주변 상권 슬럼화 식당 폐업 등 연쇄타격으로 모두 쪽박 차게 생겼다. 원인으론, 유가 및 자재비 수입 원가와 인건비 토지 매입비 인상이 큰 요인이다. 하지만, 이보다도 정부의 과도한 대출규제로 인해 5년 전까지 왕성하던 담보 인정 비율은 70~80%에서 50%로 대폭 하향시킨 책임이 더 크다.
서울시민의 반 이상이 전세살이를 하는 상황에서 기존 공사현장이 멈추고 신규 주택이 공급되지 않는 것은 장기적으로 전월세 비용 증가로 이어지니, 그 원인유발자인 정부는 대출규제를 당장 풀어야 한다.
보통 은행의 대출금리는 5~6% 정도고, 저축 축협 새마을 등 제2금융권의 금리는 7~8%다. 마지막으로 찾는 캐피탈과 증권은 16~22%를 받고 대출해 준다. 금리가 중요한 게 아니고, 모든 금융권의 담보대출 상한선은 대출금융기관 자체 평가액의 50%로 제한하는 정부와 금감원 은행감독원의 강압적 관리·감독이 더 문제다. 기존 대출에 추가대출을 합해 총대출액이 자산평가액의 50%로 제한되기 때문에 건설사 입장으로선, 사자에 목 물린 것이나 다름없다.
건설사 노동자 주변 상권을 초토화하는 이면과 근본 원인은 정부와 금융권이 서민 생계 터에 제초제를 뿌리는 만행일 뿐이다. 따라서 정부에 요구한다!
기존 현장을 가진 건설사엔 한시적 대출요건 완화, 즉 과거처럼 담보대출 70~80%를 한시적으로 소급 적용해서 공사를 마치고 분양까지 할 수 있도록 선처 아닌 위기 시 의무를 다해야 한다. 신규 공사엔 기존의 50% 담보대출로 유지하면서 부실 채권 방지 및 미분양으로 인한 금융사 손실을 막으면 안 된다.
모든 문제의 발단은 건설사가 과도한 대현 평수 아파트 묻지 마 건설, 고급 자재 사용 추가 분담금 요구 등 원인이 크다. 따라서 우리 건설업계도 핵가족 시대에 맞게 구매를 위한 실소득에 맞게 10~15평형 소형 아파트 건설로 시급히 방향을 선회해야 한다. 32평 아파트 달랑 한 채 가지고 여름철 냉방비 25만 원 정도를 감당 못 해 전전긍긍하는 하우스 푸어 노인들이 천지다.
아울러, 일본처럼 전세제도를 아예 없애야 한다. 1989, 1991, 2012, 2016, 2019년에 일본에 기술자 내지 르포작가로 체류했었다. 1991년엔 원룸이 10만엔, 즉 월세 100만 원이었다. 2012년 이후 후쿠시마(福島) 인근에 단기 체류 시 월세는 5만엔, 즉 한화로 47만 원이었다. 방 크기가 절반으로 줄어든 토끼장이었다. 즉, 일본은 장기 불황으로 방세를 과거처럼 큰 원룸 월세 100만 원을 낼 서민이 거의 없어져 버렸다. 일본은 우리보다 더 산악지역이 더 크다. 전 국토의 70% 이상이 산악이라 집을 지을 땅이 많지 않다.
보통 일본에서 대학을 나오고 중견기업에 취직해서 받는 월급 평균은 350만 원이다. 세금 떼고 300만 원 정도가 실소득 여유분이다. 여기서 주거비 100만 원을 떼고 식비 의류비 통신비로 100만 원 정도가 나간다. 차는 살 여유가 대부분 없다. 주차장이 없어서 그런다고 매스컴은 말하지만, 보험 유가 수리비 추가되면 저축 불가다. 이렇게 소득 여유분이 없어서, 한국처럼 대형 아파트 지어봤자 살 사람은 거의 없다.
그래서 건설사들은 도쿄에서 지하철로 1시간 넘게 걸리는 지방에 소형 아파트를 지어 분양하는데 다 나간다. 그 지역이 지바(千葉)나 시즈오카(靜岡)인데 90분 거리를 지옥철로 출퇴근한다. 또한, 이런 불경기로 일본 아내들은 90% 이상 맞벌이하면서 내 집 마련의 꿈을 장기과제로 삼고 근검절약하게 산다.
우리보다 인구밀도가 높고 생활비가 많이 드는 일본도 이렇게 주택문제를 거의 해결됐다. 정부는 대책을 못 내면 일본 벤치마킹이라도 해서 이미 월세 사회로 전환된 현실에 맞게 소형 평수 아파트 건설업체에 혜택을 주어 공급량을 늘리는 것도 한 방법이다.
 ▲필자/ 이래권 작가. ©브레이크뉴스 |
저성장 저임금 저성장 삼중고 아래서 초호화 아파트를 지어대는 대형 건설사엔 세제 압박과 분담금을 늘리는 채찍도 써야 한다. 이것보다도 당장 할 일은 서울 시내 곳곳에 건설 중단된 주거건축물이 완공 분양될 수 있도록 담보대출 50% 제한을 한시적으로라도 70~80%까지 소급 적용해 줄 것을 촉구한다. 건설사 도산 막고 체불임금 정산, 주변의 식당까지 살리는데 쾌도난마의 임시방편책을 요구한다. 살아날 환자에게서 인공호흡기를 떼는 것은 너무 가혹하고, 미필적 고의의 경제적 살인행위다. 짓고 있는 건물은 살려야 한다. 곳곳에 흉가처럼 서 있는 건물이 부지기수다. 자금난으로 하루 두 개씩 도산하고 천여 명씩 임금체불과 함께 실업자 가장으로 전락시키는 선봉에 정부의 과도한 금융제재가 있음을 알고, 관계 장관의 빠른 처방을 다시 한번 촉구한다. 앞장서 끌지 못하면, 귀와 눈을 열어 시민의 통곡 소리를 듣고 제도권 강압책으로 빚어진 흑자도산 중인 건설사 살리고 노동자 일자리 지켜줘라….samsohun@naver.com
*필자/이래권
작가. 칼럼니스트.
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Two construction companies go bankrupt in one day... "Government must ease excessive financial regulations!"
- Writer Lee Rae-kwon
Half of the population in the Seoul metropolitan area is homeless and living in monthly rent. Housing supply roughly matches demand, so why are there so few homes? Many low-income earners, unable to afford a home, have lived in jeonse (long-term rental) for over a decade, barely able to afford a pre-sale apartment. Five years ago, a complex mix of factors, including rising material costs and labor costs due to COVID-19 and the global economic downturn, a sharp rise in unemployment, and the collapse of self-employed businesses, swept through the entire construction market.
In short, both demand and supply were severely affected. With a sharp decline in purchasing power, ordinary citizens adopted a wait-and-see approach, turning away from homebuying. Construction companies, driven by the need to maximize profits, built high-priced properties. Furthermore, large-scale pre-sale fraud led to a sharp increase in the number of homeless people losing their entire assets. Except for the four Gangnam districts and convenient areas where pre-sale premiums were expected in the Seoul metropolitan area, buyers suddenly turned away. In rural areas, unsold homes and construction halts are even more severe, causing both construction companies and consumers still paying for pre-sales to suffer significant losses, leading to a near-suicide.
Amidst the surge in unsold homes and the resulting increase in debt collection deficits in the financial sector, the government, concerned that the monetary economy and financial system would be severely damaged, resorted to drastic measures. However, this government readily adopted the harsh measure of significantly increasing qualifications for suppliers and buyers, banning those who failed to meet these qualifications from even dreaming of building or building a home.
First, the government imposed a 50% on-site appraisal value for all construction companies, offering the financial sector the gift of guaranteed debt collection. Suddenly, construction companies faced rising material, labor, and land costs, forcing them to resort to private loans for the fifth year in a row to fund their construction. Furthermore, the government completely blocked the opportunity for "loans to repay debts" by pledging all assets as collateral.
The sudden suspension of collateral loans granted to construction companies, previously limited to 70-80%, and the subsequent capping of 50% five years ago are part of a targeted, withering campaign aimed at branding many construction companies, who have been at the forefront of housing supply and dedicated to providing affordable housing to the common people, as fraudsters or the primary culprits behind rising housing prices. This is a highly anti-market, state-led, and dangerous financial policy, effectively contributing to the long-term housing shortage. It must be resolved immediately!
Banks have been instructed to implement anti-common-people, oppressive financial policies that require buyers to review their income and assets, and limit loan amounts based on a so-called comprehensive repayment ability assessment. The imposition of unfamiliar terms like LTV, DTI, and DSR is nothing more than state violence, humiliatingly excluding entire populations from the housing market if they lack the ability to repay.
The British don't use umbrellas; they wear raincoats. If you're going to a fancy restaurant on a rainy day to meet friends or have a family dinner, you must be formal from the outset. You can't enter unless you're wearing a suit, Burberry coat, and raincoat. This is a barbaric "Anglo-Saxon only use!" elitism that originated from the racist intent of distinguishing British citizens from locals during the British Empire's colonial era.
The current government and financial sector, viewing construction companies and ordinary citizens as potential criminals unable to repay their debts and imposing layer upon layer of barricades on loans, is no different from the barbarism and discrimination of the British in the past, who only allowed those in suits into restaurants. With only large construction companies left, small and medium-sized construction companies and local construction companies are going bankrupt at least twice a day, and thousands of people are losing their jobs. The Guro labor market is devastated, and most workers who come out to earn their daily wages are idle. They spend their days exhausted, suffering, and hopeless, smoking cigarettes and drinking soju.
The government must immediately ease or abolish the various loan regulations it implemented five years ago, as if it were cutting tofu. How? Construction companies currently under construction should be temporarily allowed to raise the collateral loan ceiling to 80%, as before, allowing them to complete construction and sell their units. Furthermore, construction corporation representatives should be allowed to use their total assets as collateral for refinancing loans and repay their debts. Blocking this policy would be detrimental to both construction companies and banks. Furthermore, the benefits outweigh the risks of bank failures and depositor protection.
The construction industry is the industry with the greatest ripple effects, affecting the working class, banks, and the surrounding commercial districts, maintaining stable jobs. Amidst a housing shortage, excessive financial regulations imposed on all construction companies to protect consumers and banks affected by a small number of unsold units have resulted in hundreds of construction sites in Seoul being forced to halt operations, turning them into cemeteries. The government, which, for a few weeds growing in a farm, loaded herbicides onto transport planes and sprayed them from the sky to kill Viet Cong soldiers, turning entire fields into deciduous trees, must revise its policies. This harsh policy is like burning down an entire house to kill a single bedbug. It's a dereliction of duty for the state to dismiss construction companies as fraudsters, ordinary citizens as unqualified, workers' unemployment as their own incompetence, and failing restaurants as their own decisions. Preemptively prematurely presuming the many ordinary citizens connected to construction companies, who are still alive and capable of recovery, as potential economic criminals and incompetent, and cutting off their financial resources is clearly state violence.
They're all doomed to die! All the restaurants surrounding construction workers!
Construction companies are in an emergency situation. For construction companies with existing sites, the 50% loan restriction until completion is lifted, and a temporary additional loan of 70-80%, as in the past, is required. The government must step in!
The government should stop blaming the previous administration and instead salvage construction sites, the last bastion of mass employment, and claim this as a victory! While laws can't be changed overnight, temporary laws can be applied in times of crisis, so stop making excuses. To cut to the chase, construction companies were previously offering 70-80% collateral loans to builders. However, due to the COVID-19 pandemic, the financial sector suddenly announced a 50% reduction in loan amounts. This has led to a cash crunch and a wave of bankruptcies. Even before harvest, pandemonium is unfolding across the country, with tractors plowing fields to pay for fertilizer and pesticides. The air is filled with sighs.
The solution is simple! Maintain existing lending policies, but allow construction companies with land acquisition and construction progress of more than 20% to receive additional loans, up to the previous 70-80%, to facilitate an exit strategy. Of course, for new construction projects,
banks should exercise flexibility by allowing them to carefully review and independently assess whether to provide an additional 10-20% loan, to prevent banks from collecting on bad debts. It's tyranny and oppression by the financial sector to prevent construction inspections and sales by preventing roofs from being put on houses after they've been built.
In a capitalist market economy, competitiveness is inevitably the determining factor in a company's success. Therefore, all producers must secure a competitive edge through various efforts, including cost reduction, technological development, and the training of skilled workers to improve productivity, in order to grow. Neglecting even one aspect of this process can lead to elimination, and even the most steadfast working heads of households can suddenly become alcoholics or homeless. Every country experiences similar ups and downs, and we are now in an era where urgent self-rescue measures are needed to relocate production facilities to countries with stable infrastructure and low-wage economies.
In this environment, the industries that employ the largest number of workers in our economy are the automotive, shipbuilding, and semiconductor construction industries. Within these industries, the construction industry boasts the largest number of working-class workers responsible for their families. The high-value-added industries of automotive, shipbuilding, and semiconductors, which require significant capital investment and infrastructure, have already reached a point where domestic investment is no longer possible. To secure security, strengthened alliances, and reduced tariffs, our large corporations have pledged to invest $500 billion in the United States.
The construction industry is now the only industry in Korea with a long-term viability. It doesn't require extensive technology or capital, and it's a simple, labor-intensive industry with over 80% of its investment going to labor, materials, and land compensation. Therefore, trading partners don't necessarily demand market opening or relocation.
There's a saying, "Altanggaltang," which describes the daily lives of workers who, despite lacking any significant success factors, simply earn what they can and share it with others to support their families. However, this extremely ordinary life has been plagued by a five-year crisis, with construction sites experiencing construction halts and bankruptcies, resulting in the loss of over a thousand jobs every day. Neither the ruling nor opposition parties have offered any solutions to this crisis, and the opposition party is exaggerating the situation, citing the pressure it put on companies through the "Yellow Envelope Law for Workers." The ruling party, despite the post-COVID economic downturn, is tightening regulations on PF loans due to rising international oil, material, and labor costs, hindering sales and debt collection. It's like kicking a water bottle off the roadside for a marathon runner.
Following the COVID-19 pandemic, the previous administration, which imposed a 50% cap on collateral valuations five years ago through stricter loan screening, and the current administration's continued financial policy of protecting it, are leading to a string of construction company bankruptcies and devastating working-class families. Five years ago, the collateral loan limit was around 70-80%, which helped create stable jobs at construction sites. With construction sites overheating and financial lending increasing, the government and the Financial Supervisory Service, citing a higher rate of bad debt recovery, suddenly reduced the collateral loan limit to 50%, effectively providing a pretext for construction company bankruptcies. A warning: building a house takes three to ten years, from land acquisition and groundwork to painting the exterior walls. In other words, despite the need for a grace period to allow construction companies time to prepare for financial risks, the Blue House's Yongsan desk issued supervisory guidelines, which are now responsible for the chain of construction company bankruptcies.
Two construction company bankruptcies in a single day, along with the unemployment and unpaid wages of over a thousand workers, are nothing more than cruel discrimination, marginalization, and even neglect, where many people are slicing mackerel on a knife, leaving only a few with numbered tickets to eat.
The resulting chain reaction has resulted in a housing shortage, unpaid wages for workers, the slumming of surrounding commercial districts, and restaurant closures, all of which have left everyone in dire straits. Rising oil and material prices, import costs, labor costs, and land acquisition costs are major contributing factors. However, the government's excessive lending regulations, which drastically reduced the collateral recognition ratio, which was robust five years ago, from 70-80% to 50%, are even more responsible.
With more than half of Seoul residents renting, the halting of existing construction and the lack of new housing supply will lead to increased jeonse (long-term rental) costs. Therefore, the government, the cause of this, must immediately ease lending restrictions.
Bank lending rates are typically around 5-6%, while secondary financial institutions like savings and cooperatives offer rates of 7-8%. Finally, capital and securities firms offer loans at 16-22%. The interest rate isn't the issue; the more problematic issue is the government's and the Financial Supervisory Service's Bank Supervisory Service's oppressive management and supervision, which cap collateral loans at 50% of the lending institution's own valuation. Since the total loan amount, including additional loans, is capped at 50% of the assessed value of assets, construction companies are effectively being deprived of their jobs.
The underlying cause and root cause of the devastation of commercial areas surrounding construction workers is the government and financial institutions' brutality, spraying weedkiller on the livelihoods of ordinary citizens. Therefore, we demand the government address this!
Construction companies with existing construction sites should be granted temporary relief from loan requirements, retroactively applying the 70-80% collateral loan requirement as in the past, allowing them to complete construction and sell units. Instead of being a leniency, they should fulfill their obligations during this crisis. New construction projects should maintain the existing 50% collateral loan requirement to prevent bad debts and protect financial institutions from losses due to unsold units.
The root of all these problems lies in construction companies' reckless construction of overly large apartments and demanding additional contributions for the use of high-quality materials. Therefore, the Korean construction industry must urgently shift its focus to building smaller apartments, typically 10-15 pyeong (33-55 sq ft), to better suit the needs of the nuclear family and meet the needs of affordable incomes. Many elderly people, living in the "house poor" category, struggle to afford the 250,000 won (approximately US$200) summer air conditioning bill for a mere 32 pyeong (100 sq ft) apartment.
Furthermore, the jeonse (long-term deposit) system, like in Japan, should be abolished entirely. I lived in Japan as an engineer or reporter in 1989, 1991, 2012, 2016, and 2019. In 1991, a studio apartment cost 100,000 yen, or 1 million won per month. After 2012, during short-term stays near Fukushima, the monthly rent was 50,000 yen, or 470,000 won. It was like a rabbit hole, half the size of a room. In other words, due to the prolonged recession, few people in Japan can afford to pay 1 million won per month for a large studio apartment like they used to. Japan is even more mountainous than Korea. Over 70% of the country's land is mountainous, leaving little land for building houses.
The average salary for a Japanese university graduate and mid-sized company is 3.5 million won. After taxes, about 3 million won is the actual income margin. After deducting 1 million won for housing, the remaining 1 million won goes to food, clothing, and communication. Most people can't afford to buy a car. The media claims this is because there's no parking, but with insurance, fuel, and repair costs added in, savings are impossible. With such a lack of income, even if large apartments like those in Korea are built, few people will buy them.
Therefore, construction companies are focusing on building and selling smaller apartments in rural areas, more than an hour away from Tokyo by subway. These areas are Chiba and Shizuoka, and commutes take a hellish 90-minute train ride. Furthermore, due to this economic downturn, over 90% of Japanese wives are dual-income earners, making homeownership a long-term goal and living frugally.
Even Japan, with its higher population density and higher cost of living, has largely solved its housing problem. If the government fails to come up with a solution, it could benchmark Japan and, in keeping with the reality of a society already transitioning to monthly rent, provide incentives to small-sized apartment construction companies to increase supply.
Large construction companies building ultra-luxury apartments amidst the triple whammy of low growth and low wages should be punished with tax cuts and increased contributions. More urgently, we urge the temporary retroactive application of the 50% mortgage loan limit to 70-80%, even if only temporarily, to allow the completed and sold residential buildings throughout Seoul that have been halted. We demand a quick and effective stopgap measure to prevent construction company bankruptcy, settle unpaid wages, and even save nearby restaurants. Removing ventilators from patients who are likely to survive is excessively cruel and constitutes premature and deliberate economic murder. Buildings under construction must be saved. Countless buildings stand like haunted houses everywhere. We recognize that the government's excessive financial sanctions are at the forefront of causing two businesses to go bankrupt every day due to financial difficulties, and thousands of people are facing unpaid wages and becoming unemployed heads of households. We once again urge the relevant ministers to take swift action. If they fail to lead the way, they must open their eyes and ears to hear the cries of the citizens, rescue the construction companies that are facing bankruptcy due to institutional pressure, and protect the jobs of workers. samsohun@naver.com
*Author/Lee Rae-kwon
Writer. Columnist.
