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브레이크뉴스 문홍철 기자= 2025년 수도권 아파트 시장은 연초 가격 상승 이후, 대출 규제와 금융 환경 변화가 누적되며, 거래가 형성되는 가격대와 구조가 달라지기 시작했다.
이 과정에서 시장에서는 신고가 거래가 이어졌지만, 신고가를 기록하는 가격대는 시간이 흐를수록 달라지는 모습을 보였다.
19일 직방에 따르면 2025년 아파트 실거래가를 가격대별로 나눠 분석한 결과, 분기가 지날수록 서울은 중고가 구간, 경기도는 상위 가격대에서 신고가가 차지하는 비중이 높아졌다.
2025년 분기별 실거래 테이터를 보면 수도권 전체 거래량은 1분기 5만5755건에서 2분기 7만3324건으로 증가한 뒤, 3분기 5만3346건, 4분기 5만9883건으로 조정되는 흐름을 보였다.
거래량은 분기별로 등락을 거쳤지만, 신고가 거래는 이어졌고 형성된느 가격대는 지열별로 뚜렷한 차이를 보였다.
서울 아파트 시장은 2025년에도 가격 상잔 자체는 비교적 견고하게 유지됐다. 다만 신고가가 형성되는 중심 가격대는 분기별로 변화가 나타났다.
2025년 1분기 서울에서는 15억 초과~20억 이하 구간의 신고가 비중이 3.4%, 30억 초과 구간이 3.7%로 고가 구간에서 신고가 비중이 상대적으로 높게 나타났다.
그러나 분기가 지날수록 흐름은 달라졌다. 4분기에는 9억 초과~12억 이하 구간 신고가 비중이 4%, 12억 초과~15억 이하 구간은 5.2%까지 상긍하며 신고가 형성의 중심이 중고가 구간으로 이동했다. 반면, 30억 초과 구간의 신고가 비중은 1분기 3.7%에서 4분기 2.4%로 낮아졌다.
이는 서울 아파트 가격이 하락한 영향이라기보다 아파트 가격 수준 자체가 높아 대부분의 수요가 일정 수준의 대출을 전제로 거래에 나설 수 밖에 없는 환경에서 대출 규제와 금융 여건 변화가 맞물린 영향이 컸던 것으로 보인다.
자금 조달 여력이 상대적으로 제한된 수요는 고가 구간보다는 부담이 덜한 가격대에서 거래를 형성하는 방향으로 움직였고, 그 결과 신규 거래와 신고가 형성 역시 중고가 구간에 집중되는 모습을 보였다.
고가 주택에 대한 자산가 수요는 유지됐디만, 실제 거래와 신고가가 형성되는 중심은 분기별로 중고가 구간으로 무게중심이 이동한 셈이다.
경기도의 흐름은 서울과 다르게 나타났다. 2025년 1분기 경기도는 6억 이하 거래 비중이 66.7%에 달할 정도로 저가 중심 구조가 뚜렷했다. 1분기 신고가 비중 역시 6억 이하 1.5%, 6억 초과~9억 이하 0.5% 수준에 머물렀다.
하지만, 하반기로 갈수록 거래 구조와 신고가 형성 구간이 함께 위로 이동했다. 2025년 4분기에는 9억 초과~12억 이하 구간 신고가 비중이 1.5%, 12억 초과~15억 이하 구간도 1%까지 높아졌다.
거래량 역시 같은 흐름을 보였다. 경기도의 9억 초과~12억 이하 거래는 1분기 1874건에서 4분기 3192건으로 늘었고, 12억 초과~15억 이하 거래도 863건에서 1268건으로 확대됐다.
이는 서울에서 가격 부담과 대출 제약이 커지는 흐름 속에서 서울 아파트 가격 상승 국면과 맞물려 경기 지역 내에서도 신축이나 역세권 등 기존에 가격 수준이 높았던 단지들을 중심으로 거래가 확대된 흐름이 반영된 결과로 볼 수 있다. 이 과정에서 경기도에서는 거래 가격대가 점차 상향되는 흐름 속에서 신고가 역시 상위 가격대에서 함께 형성되는 모습이 나타났다.
인천시은 2025년 동안 거래 구조에 큰 변화는 나타나지 않았다. 6억 이하 거래 비중은 연중 78~85% 수준을 유지하며, 거래 중심 가격대가 뚜렷하게 이동하는 모습은 제한적이었다.
신고가 역시 대부분 6억 이하 구간에 집중됐다. 2025년 4분기 기준 인천의 6억 이하 신고가 비중은 1.6%였으며, 9억을 넘는 거래에서는 거래와 신고가 모두 소수에 그쳤다.
분기별로 보면 일부 가격대에서 미세한 변동은 있었지만, 전반적으로 2025년 한 해 동안 인천 시장의 거래 가격대와 수요 구조는 크게 달라지지 않는 흐름을 보였다.
직방 관계자는 “2026년 역시 대출 환경과 자금 마련 여건이 단기간에 크게 완화되기보다는 현재와 유사한 제약이 이어질 가능성이 크다는 전망이 나온다. 최근 고액 주택담보대출에 대한 관리 기조가 강화된 점 역시 이 같은 환경을 뒷받침하고 있다”며 “수도권 주택시장은 공급 부족에 대한 불안과 시간이 지날수록 내 집 마련이 더 어려워질수 있다는 인식이 겹치며 자신의 자금력 안에서 가능한 선택을 이어가는 흐름이 당분간 지속될 가능성이 크다”고 전했다.
break9874@naver.com
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. 구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
The 2025 Seoul Metropolitan Area Apartment Market Report: Seoul's "Mid-Range" and Gyeonggi's "High-Range"
In the 2025 Seoul metropolitan area apartment market, following the price increases at the beginning of the year, the accumulated changes in lending regulations and the financial environment began to shift the price ranges and structure at which transactions were formed.
During this process, the market continued to see record-breaking transactions, but the price ranges at which these new prices were recorded varied over time.
According to Zigbang on the 19th, an analysis of actual apartment transaction prices by price range in 2025 showed that with each passing quarter, the proportion of new prices increased in the mid-to-high range in Seoul and in the upper price range in Gyeonggi Province.
Quarterly transaction data for 2025 showed that the overall volume of transactions in the Seoul metropolitan area increased from 55,755 in the first quarter to 73,324 in the second quarter, before adjusting to 53,346 in the third quarter and 59,883 in the fourth quarter.
While transaction volume fluctuated quarterly, new-price transactions continued, and the price ranges at which these new prices were formed showed distinct differences across geographic regions.
The Seoul apartment market maintained relatively strong price appreciation in 2025. However, the core price range where new highs were formed shifted quarterly.
In the first quarter of 2025, the share of new highs in Seoul was 3.4% in the 1.5 billion to 2 billion won range, and 3.7% in the 3 billion won range, showing a relatively high share of new highs in the higher price ranges.
However, the trend changed as the quarter progressed. In the fourth quarter, the share of new highs in the 9 billion to 1.2 billion won range rose to 4%, and the share of new highs in the 1.2 billion to 1.5 billion won range rose to 5.2%, shifting the center of new highs to the mid-to-high price ranges. Conversely, the share of new highs in the 3 billion won range decreased from 3.7% in the first quarter to 2.4% in the fourth quarter.
This was likely due not to a decline in Seoul apartment prices, but rather to changes in lending regulations and financial conditions, which combined to create an environment where apartment prices were high and most buyers were forced to take out a certain amount of loans.
Demand, with relatively limited funding, shifted toward less burdensome price ranges rather than high-priced properties. As a result, new transactions and new price formation were concentrated in the mid- to high-priced ranges.
While asset demand for high-priced properties remained, the center of gravity for actual transactions and new price formation shifted toward the mid- to high-priced ranges each quarter.
Gyeonggi Province's trend differed from Seoul's. In the first quarter of 2025, transactions under KRW 600 million (approximately KRW 600 million) accounted for 66.7% of transactions, demonstrating a clear focus on low-priced properties. The percentage of new-priced properties in the first quarter remained at 1.5% for those under KRW 600 million (approximately KRW 600 million) and 0.5% for those over KRW 600 million and up to KRW 900 million (approximately KRW 900 million).
However, both the transaction structure and the new-priced range shifted upward as the second half of the year progressed. In the fourth quarter of 2025, the reported value segment of over 900 million won to under 1.2 billion won increased to 1.5%, while the 1.2 billion won to under 1.5 billion won segment also increased to 1%.
Transaction volume also followed a similar trend. In Gyeonggi Province, transactions in the 900 million won to under 1.2 billion won range increased from 1,874 in the first quarter to 3,192 in the fourth quarter, while transactions in the 1.2 billion won to under 1.5 billion won range also expanded from 863 to 1,268.
This trend reflects the growing burden of price and loan restrictions in Seoul, coupled with rising apartment prices in Seoul. This trend, in Gyeonggi Province, also led to an increase in transactions, particularly in newly built complexes and those located near subway stations, which were previously considered expensive. In this process, Gyeonggi Province saw a gradual upward trend in transaction price ranges, with reported prices also forming in the upper price ranges.
Incheon City showed no significant changes in its transaction structure through 2025. The proportion of transactions under KRW 600 million remained steady at 78-85% throughout the year, with limited significant shifts in the central price range.
Reported prices were also concentrated in the KRW 600 million and below price range. As of the fourth quarter of 2025, the proportion of reported prices under KRW 600 million in Incheon was 1.6%, while transactions over KRW 900 million were only a small minority.
While there were minor fluctuations in some price ranges quarterly, overall, the transaction price range and demand structure in the Incheon market remained largely unchanged throughout 2025.
A Zigbang representative stated, "In 2026, the lending environment and funding conditions are likely to remain similar to the current restrictions, rather than undergoing significant short-term relief. The recent strengthening of the management policy on high-value mortgage loans is also supporting this environment." The official added, "In the metropolitan area housing market, anxiety about a supply shortage and the perception that homeownership may become increasingly difficult over time are likely to lead to a continued trend of people making choices within their financial means."
