박철성 대기자 <리서치센터 국장·칼럼니스트>
■ 압박은 커졌지만, 시장은 거부했다
거래는 줄었고 증여는 늘었다.
집값을 잡겠다는 의도와 달리, 부동산 시장의 선택지는 다른 방향으로 이동했다.
투기 억제와 매물 유도라는 정책 목표 자체는 정당하다.
그러나 정책은 의지만으로 작동하지 않는다.
거래가 열려 있어야 하고, 선택지가 실제로 움직여야 한다.
지금의 구조는 이 기본 조건부터 어긋나 있다.
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▲이재명 대통령의 연이은 집값 압박 메시지. 그러나 시장은 움직이지 않았고, 거래는 멈췄다.
■ 거래는 왜 멈췄나
강경한 집값 압박 메시지가 이어진 뒤, 서울 아파트 거래량은 빠르게 줄었다.
서울부동산정보광장 기준으로 월 거래량은 한때 9천 건에 육박했지만, 최근에는 3천 건대 수준에 머물고 있다.
규제가 겹치면서 매도는 ‘결정’이 아니라 ‘보류’가 됐다.
팔고 싶어도 팔 수 없고, 사려 해도 움직일 이유가 없다.
시장은 판단을 미룬 것이 아니라 멈췄다.
■ 매도는 사라지고, 증여가 남았다
매물을 끌어내겠다는 압박은 강해졌다.
그러나 시장에 나타난 선택지는 매도가 아니었다.
증여였다.
최근 서울 아파트 소유권 이전에서 증여 비중은 약 15% 안팎까지 올라섰다.
통상적인 시장 안정기에는 7~9% 수준에 머물던 수치다.
같은 기간 증여 건수는 전년 대비 25% 이상 늘어 7천 건을 넘겼다.
증가분의 90% 이상이 서울에 몰렸다.
거래는 줄었고, 증여는 두 자릿수 중반까지 치솟았다.
매도 대신 우회가 표준 선택이 됐다.
거래가 막힌 상태에서 세제 신호가 더해지자, 매도보다 증여가 합리적 선택이 됐다.
양도 과정의 세 부담과 거래 불확실성을 피할 수 있기 때문이다.
■ 나가라 했지만, 출구가 잠겼다
정책의 목적은 매물 출회였다.
그러나 시장에 전달된 신호는 달랐다.
매도 비용은 낮아지지 않았고, 보유 부담만 커졌다.
이 구조에서는 매물이 나오지 않는다.
움직임 대신 회피가 선택된다.
■ 장동혁 “호통친다고 잡힐 집값이면, 왜 여태 못 잡았나”
국민의힘 장동혁 대표의 이 한마디는 지금 시장의 정서를 직설적으로 드러낸다.
호통의 강도와 정책의 작동은 별개의 문제라는 지적이다.
메시지는 커졌지만, 시장을 움직일 설계는 보이지 않는다는 뜻이다.
■ 김민석 “정책은 일관되게 간다…변경 기대 말라”
김민석 국무총리의 발언은 정부 기조를 분명히 했다.
시장이 멈춘 이유는 정책이 흔들려서가 아니다. 믿을 이유가 사라졌기 때문이다.
■ 이준석 “與, 5월 9일까지 집 파실 건가”…시장이 멈춘 이유는 신뢰였다
시장이 멈춘 이유는 압박의 강도가 아니다.
정책 신호에 대한 신뢰가 무너졌기 때문이다.
이준석 개혁신당 대표의 공개 발언은 이 지점을 정확히 짚었다.
“대통령이 집을 팔라고 말할 때, 정작 대통령 주변 사람들은 무엇을 하고 있는가”라는 질문이다.
시장은 정책 문구를 보지 않는다.
정책을 설계하고 집행하는 사람들의 실제 행동을 본다.
다주택 처분을 요구받는 상황에서도 고위 공직자 상당수는 움직이지 않는다.
내부자들조차 믿지 않는 정책이라는 뜻이다.
문재인 정부 시절 ‘직보다 집’이라는 말이 시장에 각인됐다. 이런 장면은 이미 한 차례 검증된 실패 경로다.
내부자가 팔지 않는 정책에서, 외부 참여자가 먼저 움직일 이유는 없다.
그래서 시장은 거래가 아니라 관망을, 매도가 아니라 증여를 택했다.
■ 그래서 정책은 무엇을 고쳐야 하나
압박의 수위를 더 높이는 것이 아니라, 거래가 실제로 작동하는 조건을 복원해야 한다.
매도 비용을 낮추고 불확실성을 줄여야 한다. 일정 기간 규칙을 고정하는 설계가 먼저다.
무엇보다 정책 설계자와 집행자의 행동이 메시지와 일치해야 한다.
내부자가 따르지 않는 규제는 시장에서 규칙이 아니라 소음이 된다.
신뢰가 회복되지 않으면 매물은 나오지 않는다.
거래는 닫힌다.
남는 건 증여와 보유뿐이다.
■ 마지막 장면
밭에 씨를 뿌리라는 소리만 컸다.
그런데 정작 물을 대겠다는 사람은 보이지 않는다.
이런 밭은 잡초만 무성할 뿐이다.
지금 부동산 시장이 그렇다.
아래는 위 기사를 구글 번역을 통해 영문으로 옮긴 전문입니다. 이해를 돕기 위한 참고용 번역으로, 일부 표현에는 원문의 뉘앙스와 차이가 있을 수 있습니다.
The following is a reference translation generated for reader convenience. Some nuances may differ from the original Korean text.
■ After President Lee Jae-myung’s housing crackdown, transactions fell while gifting surged
■ Anti-speculation and supply pressure, BUT market rejection
By Park Cheol-seong, Veteran Journalist
<Director of the Research Center · Columnist>
■ Pressure intensified, but the market refused
Transactions declined while gifts increased.
Despite the intent to curb home prices, the market chose a different path.
The policy goals—deterring speculation and bringing listings to market—are legitimate.
But policy does not work on willpower alone.
Transactions must be open, and options must actually move.
The current structure violates these basic conditions.
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▲President Lee Jae-myung continues to deliver strong messages aimed at cooling home prices. The market, however, has not moved, and transactions have stalled.
■ Why did transactions stop
After a series of hardline messages on housing prices, apartment transactions in Seoul fell sharply.
According to the Seoul Real Estate Information Plaza, monthly transactions once approached 9,000 but have recently hovered around the 3,000 range.
As regulations piled up, selling turned from a “decision” into a “delay.”
Owners cannot sell easily, and buyers see no reason to act.
The market did not postpone judgment—it stopped.
■ Selling disappeared, gifting remained
Pressure to push listings grew stronger.
But the option that emerged was not selling.
It was gifting.
The share of gifts in ownership transfers of Seoul apartments has risen to around 15 percent.
In normal, stable periods, the figure typically stays in the 7–9 percent range.
Over the same period, the number of gifts increased by more than 25 percent year on year, surpassing 7,000 cases.
More than 90 percent of the increase was concentrated in Seoul.
Transactions fell, while gifting surged into the mid-teens.
Circumvention became the standard choice over selling.
As transactions stalled and tax signals were added, gifting became more rational than selling.
It avoids capital-gains tax burdens and transactional uncertainty.
■ Told to exit, but no exit existed
The policy goal was to bring homes to market.
But the signal delivered to the market was different.
Selling costs did not fall, while holding burdens increased.
In this structure, listings do not appear.
Avoidance replaces movement.
■ Jang Dong-hyuk: “If shouting could tame home prices, why hasn’t it worked until now?”
This remark by People Power Party leader Jang Dong-hyuk bluntly reflects market sentiment.
The intensity of rhetoric and the functioning of policy are separate issues.
Messages grew louder, but a design capable of moving the market did not appear.
■ Kim Min-seok: “The policy will remain consistent—do not expect changes”
Prime Minister Kim Min-seok’s comment clarified the government’s stance.
But the market stopped not because policy wavered.
It stopped because there was no longer any reason to believe it.
■ Lee Jun-seok: “Will the ruling party sell their homes by May 9?”—why trust collapsed
The market did not stop due to the strength of pressure.
It stopped because trust in the policy signal collapsed.
Lee Jun-seok, leader of the Reform Party, captured the point precisely.
“When the president tells people to sell homes, what are those around him actually doing?”
Markets do not read policy slogans.
They watch the actions of those who design and enforce policy.
Even under calls for multi-home disposal, many senior officials have not moved.
That alone signals a policy even insiders do not trust.
During the Moon Jae-in administration, the phrase “choosing homes over office” became etched into the market.
This scene has already proven to be a failure path once before.
When insiders do not sell, outsiders have no reason to move first.
So the market chose waiting over trading, gifting over selling.
■ What must policy change
Rather than intensifying pressure, conditions that allow transactions to function must be restored.
Selling costs must be lowered and uncertainty reduced.
Rules must be fixed clearly for a defined period.
Above all, the actions of policy designers and enforcers must align with their messages.
Rules that insiders do not follow become noise, not regulation.
Without restored trust, listings will not appear.
Transactions will remain closed.
Only gifting and holding will be structured.
■ The final scene
Calls to sow seeds grew louder.
Yet no one stepped forward to provide water.
Such a field produces only weeds.
That is today’s housing market.
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