 ▲ 성수1지구는 성동구 성수동1가 일대 19만4398㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 69층, 17개 동, 총 3014가구 규모로 조성될 예정이다. 19일 GS건설 임직원이 성수1지구 입찰서류 및 보증금을 제출했다. © 사진출처=GS건설 |
서울 성동구 성수동 한강변 대형 정비사업인 성수전략정비구역 1지구 시공사 선정이 막바지에 접어들었다. 20일 입찰을 마감한 결과, 업계에서는 GS건설의 단독 입찰 가능성을 높게 보고 있다. 다만 단독 참여가 확정되더라도 곧바로 시공사로 선정되는 것은 아니다. 현행 정비사업 규정상 한 차례 재입찰을 거쳐야 하며, 이후에도 경쟁사가 없을 때에만 수의계약 체결 여부를 결정할 수 있다.
2조원대 ‘강북 최대어’…상징성 큰 사업지
성수1지구는 성동구 성수동1가 일대 19만4398㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 69층, 17개 동, 총 3014가구 규모로 조성될 예정이다. 예정 공사비는 2조1540억원, 3.3㎡당 1132만원(부가세 별도)으로 책정됐다. 한강과 서울숲을 동시에 접한 입지, 3000가구가 넘는 대단지, 초고층 스카이라인이 결합된 상징성으로 ‘강북 최대어’로 불려왔다.
GS건설은 입찰 마감 하루 전 조합에 서류를 제출하고, 입찰보증금 1000억원을 전액 현금으로 납부했다. 회사 측은 이를 ‘비욘드 성수(Beyond Seongsu)’ 전략의 일환이라고 설명했다. 단지명으로는 ‘리베니크 자이(RIVENIQUE XI)’를 제안했다.
설계 부문에서는 세계적 건축가 데이비드 치퍼필드가 이끄는 David Chipperfield Architects와 협업해 외관 디자인을 구상하고, 글로벌 엔지니어링 기업 Arup과 기술 협력에 나선다는 계획이다. 최근 특허 출원을 마친 파노라마 조망 구조 설계를 적용하겠다는 구상도 포함됐다. GS건설은 성수1지구를 장기적 가치에 방점을 둔 ‘100년 주택’ 콘셉트로 추진하겠다고 밝혔다.
현대건설도 ‘THE H’ 앞세워 검토…막판 변수는
당초 경쟁 구도 형성 가능성도 거론됐다. 현대건설 역시 자사 최상위 브랜드 ‘디에이치(THE H)’를 앞세워 성수1지구 참여를 저울질해왔다. 현대건설은 서울 서초구 ‘래미안 원베일리’ 설계를 맡았던 글로벌 설계사 SMDP와 구조 설계 전문 기업 LERA와의 협업 구상도 밝힌 바 있다. 올해 도시정비사업 12조원 수주를 목표로 제시한 만큼 상징성이 큰 성수1지구는 전략적 카드로 꼽혔다.
다만 막판까지 신중한 기류도 감지됐다. 현대건설 관계자는 “내부 검토를 진행 중”이라고 밝히며 최종 입장에 대해 말을 아꼈다. 업계에서는 주요 건설사들이 사업성, 금융 여건, 리스크 요인을 종합적으로 고려해 선별 수주 기조를 유지하고 있다는 분석이 나온다.
단독입찰, 곧바로 ‘확정’은 아니다
시장 일각에서는 경쟁사가 없을 경우 GS건설이 비교적 유리한 고지에 서게 될 것이라는 관측도 있다. 그러나 단독입찰이 곧바로 ‘무난한 수순’을 의미하는 것은 아니라는 지적도 나온다.
한 대형 건설사 관계자는 “최근 정비사업은 수주 이후 공사비 조정, 설계 변경, 금융 비용 등 변수가 적지 않다”며 “입찰 경쟁이 없더라도 조건 협상 과정은 별개의 문제”라고 말했다. 또 다른 업계 관계자는 “재입찰 절차를 거쳐야 하는 만큼 일정이 다소 늘어질 가능성도 있다”고 전했다.
특히 성수전략정비구역은 인접 지구 간 시공사 선정 결과가 향후 수주전 분위기에 영향을 줄 수 있다는 점에서 상징성이 크다. 업계 관계자는 “옆 단지에 어떤 시공사가 들어오느냐에 따라 조합원들의 판단 기준도 달라질 수 있다”며 “다른 지구의 입찰 조건을 가늠할 수 있는 지표가 되기도 한다”고 말했다.
브랜드 전략의 시험대
최근 건설업계는 원자재 가격 변동성과 금융 환경 변화에 민감하게 대응하며 ‘선별 수주’ 전략을 강화하고 있다. 그럼에도 성수1지구는 입지와 규모, 상징성 측면에서 놓치기 어려운 사업으로 평가된다.
GS건설로서는 이번 수주전이 단순한 실적 확보를 넘어 브랜드 경쟁력을 가늠하는 시험대가 될 수 있다는 분석도 나온다. 성수동은 이미 고급 주거지로 자리 잡았고, 한강변 초고층 단지는 기업 이미지와 직결되는 상징성을 지닌다.
부동산 업계 한 전문가는 “성수1지구는 강북권 정비사업의 기준점 역할을 할 수 있는 사업지”라며 “설계 차별화와 사업 관리 역량을 동시에 입증해야 향후 대형 프로젝트 수주전에서도 우위를 점할 수 있을 것”이라고 말했다.
결국 성수1지구는 재입찰이라는 절차적 관문을 남겨두고 있다. GS건설이 제시한 설계·기술 구상이 조합원의 선택을 받을지, 현대건설 등 경쟁사의 최종 판단이 변수로 작용할지 주목된다. 한강변 초고층 프로젝트의 향방은 단순한 한 건의 수주를 넘어, 대형 건설사들의 전략 지형을 보여주는 가늠자가 될 전망이다.
Sole Bid Likely for Seongsu District 1… GS E&C Makes a Strategic Bet on Han River Redevelopment
The contractor selection process for Seongsu Strategic Redevelopment Zone District 1, a major riverside project in Seongsu-dong, Seongdong-gu, Seoul, has reached a critical juncture. Following the bid deadline on the 20th, industry sources say it is highly likely that GS Engineering & Construction (GS E&C) will be the sole bidder.
However, even if a single bid is confirmed, that does not automatically guarantee the contract award. Under current urban redevelopment regulations, a re-bidding process must be conducted once in the case of a sole bidder. Only if no additional bidders participate can the developer proceed with a negotiated contract.
A KRW 2 Trillion “Crown Jewel” in Northern Seoul
Seongsu District 1 is slated to be developed on a 194,398-square-meter site in Seongsu-dong 1-ga. The project plan calls for 17 residential towers rising up to 69 stories, with four basement levels and a total of 3,014 housing units.
The estimated construction cost stands at KRW 2.154 trillion (approximately USD equivalent), with costs set at KRW 11.32 million per 3.3 square meters (excluding VAT). Thanks to its rare location adjacent to both the Han River and Seoul Forest, its large-scale footprint, and its planned high-rise skyline, the project has been widely regarded as one of the most significant redevelopment opportunities in northern Seoul.
GS E&C submitted its bid documents one day before the deadline and deposited the full KRW 100 billion bid bond in cash. The company described the move as part of its broader “Beyond Seongsu” strategy. It has proposed the project name “RIVENIQUE XI” for the residential complex.
On the design front, GS E&C plans to collaborate with David Chipperfield Architects, led by renowned architect David Chipperfield, to develop the exterior concept. The company also intends to partner with global engineering firm Arup for structural and technical expertise. The proposal includes the application of a newly patented panoramic-view structural system. GS E&C has stated that it aims to develop the project under a “100-year housing” concept focused on long-term value rather than short-term trends.
Is a Sole Bid a Smooth Path?
Some market observers suggest that the absence of competing bidders places GS E&C in a relatively advantageous position. However, others caution against viewing a sole bid as a guaranteed or effortless win.
“Recent redevelopment projects involve numerous variables after the contract award, including construction cost adjustments, design modifications, and financing expenses,” said an executive at a major construction firm. “Even in the case of a sole bid, negotiations over project terms are unlikely to be straightforward.”
Another industry official noted that the mandatory re-bidding process could delay the timeline, adding further uncertainty to the schedule.
The broader construction sector has recently maintained a selective bidding stance, responding cautiously to fluctuations in raw material prices and changing financial conditions. While Seongsu District 1 is viewed as highly symbolic in terms of location and scale, profitability will ultimately depend on effective cost control and project management, particularly given the complexity of high-rise construction and large-scale development.
A Test of Brand Strategy
For GS E&C, the project is seen as more than a means of securing new orders. Industry analysts suggest it may serve as a benchmark for the company’s brand competitiveness.
Seongsu-dong has already established itself as a premium residential area, and projects shaping the Han River skyline carry symbolic weight that can influence corporate image.
A real estate expert commented, “Seongsu District 1 could serve as a reference point for redevelopment projects in northern Seoul. Demonstrating both differentiated design and strong project management capabilities here could provide a strategic advantage in future large-scale bids.”
For now, the project remains subject to the required re-bidding process. Whether GS E&C’s proposed design and technical concepts win the support of cooperative members—and how negotiations over project terms unfold—will be key variables in the coming months. The outcome is likely to serve as an indicator of evolving bidding strategies among Korea’s major construction firms.
