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브레이크뉴스 문홍철 기자= 서울시는 재개발 구역에서 법적 보상을 받지 못하는 ‘비법적 세입자’의 문제를 해결하기 위해 사업시행자가 자발적 손실보상 시 ‘용적률 125% 내 인센티브’를 부여하는 제도를 즉시 시행한다고 24일 밝혔다.
현행법상 재개발 구역의 주거·영업 세입자 손실보상은 ‘구역지정 공람공고일’ 이전부터 거주·영업한 자에게만 한정된다. 이에 공람공고일 이후 전입한 세입자는 이주 시 보상을 받지 못해 재개발 현장에서 갈등의 원인이 돼왔다.
서울시는 사업시행자가 법적 의무는 아니지만 비법적 세입자에게 자발적으로 추가 손실보상을 실시하면, 해당 비용을 부지면적으로 환산해 용적률 인센티브를 받을 수 있는 파격적인 제도를 시행한다.
추가 손실보상 금액만큼 환산부지 면적을 산정하고, 이를 상한용적률 완화에 반영하는 방식이다. 부지가액은 사업시행인가 시점 직전 고시된 개별공시지가의 2배를 적용해 사업시행자의 부담을 실질적으로 보전한다.
인센티브는 해당 정비구역 상한용적률 125% 범위 내에서 부여된다.
추가 보상액은 법적 보상을 받는 세입자들과의 형평성을 고려해 법적 세입자가 받는 최대 금액 범위 내에서 비대책 세입자의 실제 거주·영업 기간에 따라 차등 적용한다.
구역지정 공람공고 다음 날부터 사업시행인가 고시일까지 전체 기간 중 실제 거주한 기간에 비례해 보상액을 산출한다. 사업시행자 여건에 따라 법적 보상액의 일정 비율(예: 30%, 50%, 70% 등)로 최저 기준을 별도로 정할 수 있다.
서울시는 이번 인센티브 도입으로 인한 사업 지연을 방지하기 위해 정비계획 변경을 자치구에서 ‘경미한 변경’으로 처리한다. 법정 절차가 필요한 경우에도 통합심의를 통해 신속히 처리할 예정이다.
개선방안 적용시, 기존 계획된 용적률을 10% 초과·확대하는 경우는 거의 없을 것으로 예상돼 대부분 경미한 변경으로 처리가 가능하다.
최진석 서울시 주택실장은 “이번 인센티브 도입은 비법적 세입자에게 실질적인 주거 이전을 지원하고, 조합 등 사업주체에게는 용적률 혜택으로 사업성을 높여 주는 상생 모델”이라며 “재개발 현장의 갈등을 줄이고 정비사업에 속도를 낼 수 있는 방안을 지속적으로 발굴하겠다”고 말했다.
break9874@naver.com
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. 구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Seoul City to Implement Floor Area Ratio Incentives for Voluntary Compensation of Illegal Tenants in Redevelopment Projects
The Seoul Metropolitan Government announced on the 24th that it will immediately implement a system that provides "incentives up to 125% of the floor area ratio" to project developers who voluntarily compensate for losses to address the issue of "illegal tenants" who are unable to receive legal compensation in redevelopment zones.
Currently, compensation for losses to residential and commercial tenants in redevelopment zones is limited to those who resided or operated their businesses prior to the "zoning designation public notice date." Consequently, tenants who moved in after the public notice date are not eligible for compensation upon relocation, a source of conflict in redevelopment sites.
The Seoul Metropolitan Government is implementing a groundbreaking system where, although not legally required, project developers who voluntarily provide additional compensation to illegal tenants can convert the cost into land area and receive floor area ratio incentives.
This system calculates the converted land area equivalent to the amount of additional compensation and reflects this in the floor area ratio relaxation. The land value is calculated at twice the publicly announced individual land price immediately prior to the project approval date, effectively compensating the project developer's burden.
Incentives are granted within the range of 125% of the maximum floor area ratio of the relevant redevelopment zone.
Additional compensation is applied differentially based on the actual period of residence and business for non-covered tenants, within the maximum amount received by legal tenants, to ensure fairness with tenants receiving legal compensation.
Compensation is calculated in proportion to the actual period of residence from the day following the public notice of the district designation to the date of the project approval announcement. Depending on the project developer's circumstances, a minimum standard may be set separately as a percentage of the legal compensation amount (e.g., 30%, 50%, 70%, etc.).
To prevent project delays due to the introduction of this incentive, Seoul City will process any changes to the redevelopment plan as "minor changes" at the autonomous district level. Even if legal procedures are required, they will be processed promptly through an integrated review process.
When implementing the improvement plan, it's expected that cases where the previously planned floor area ratio exceeds or expands by 10% will be rare, so most changes can be handled with minor changes.
Choi Jin-seok, Director of the Seoul Metropolitan Government's Housing Division, stated, "This incentive is a win-win model that supports illegal tenants' practical relocation while enhancing business viability for cooperatives and other project owners through floor area ratio benefits." He added, "We will continue to explore ways to reduce conflict at redevelopment sites and accelerate redevelopment projects."
