전국의 땅값이 부동산 열풍으로 뜨겁게 상승하고 있는 가운데 12년 전 땅값의 절반 수준에 불과한 곳이 있어 눈길을 끌고 있다.
이 지역은 미개발지역도 아니고 세계적인 놀이공원 시설인 삼성에버랜드가 들어선 용인시 포곡읍 전대리 310번지. 삼성에버랜드 땅값이 12년 전 가격의 절반수준에 불과한 것으로 드러나면서 '땅값 특혜 의혹'이 제기됐고, 여기에 더해 공시지가에 중요한 변수인 토지특성조사표에도 석연치 않은 점이 발견돼 의문이 커지고 있다.
한국감정평가협회와 경기도에서 발표하는 공시지가 자료에 따르면 삼성에버랜드의 '공시지가'는 용인시내 인근 유사 용도지역(자연녹지)이나 타 지역 동일 용도지역(유원지)에 비해 현저히 낮게 책정된 것으로 나타났다.
전체 4백여만평에 달하는 삼성에버랜드 전체 부지의 보유세 부가 기준이 되는 이 땅의 공시지가는 1994년 1월 기준 ㎡당 10만3천8백원까지 올랐던 것이 이듬해 70%가까이 폭락했다가 12년이 지난 2006년 1월 1일 현재 6만9천원에 불과한 상태이다.
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| ▲에버랜드 대표번지인 전대리 310번지(위)와 공시지가 표준지인 가실리 148번지(이래) © 네이버 지도찾기 |
대표번지 공시지가 12년 전의 절반 수준
주변 동일 용도지역 비해서도 훨씬 낮아
에버랜드 땅값은 관광진흥법이 발효된 지난 1994년 부지의 용도지역이 '관광휴양지역'상 '특수상업용지'에서 '준도시지역'상 '유원지'로 분류되면서 ㎡당 10만원3천8백원 하던 '공시지가'가 3만6천원으로 떨어졌다.
전대리 310번지와 하천 하나를 경계로 마주보는 3x5-8번지(자연녹지지역)의 경우 ㎡당 41만원에 달하고, 같은 자연녹지지역 중 가장 가격을 낮게 친다는 인근의 전·답도 ㎡당 최소 11만원에서 14만원에 달하는 점을 감안하면 에버랜드의 땅값은 너무도 낮다.
이와 관련 용인시 관계자는 "이 지역은 현재 '자연녹지지역'으로 분류되어있다"며, "자세한 경위를 알 수는 없지만, 일반적으로 자연녹지가 관리지역이나 농림지역보다 지가가 높은 점을 감안하면 잘 이해가 되지 않다"고 말했다.
이러한 의혹에 대해 삼성에버랜드 관계자는 “12년 전에 일어난 일이기 때문에 당시 관련업무를 담당했던 사람은 퇴사한 상태여서 정확한 전말을 알 수는 없다”며 “공시지가를 결정하는 과정에 에버랜드측이 직접적으로 개입하는 부분은 없다”고 주장했다.
이어 이 관계자는 “삼성에버랜드의 대표번지는 '전대리 310번지'이지만, 에버랜드 부지의 공시지가를 결정하는 표준지는 '가실리 14x번지'로, 이 땅의 공시지가는 1994년 1만9천3백원에서 1단지 개념의 적용과 함께 3만6천원으로 급등했다"고 덧붙였다.
이 관계자는 또 “94년 이전까지 대표번지의 공시지가를 결정하는 표준지가 에버랜드 외부에 있었다”며 “땅값이 떨어진 것은 에버랜드 부지의 용도지역이 '특수토지'로 분류되면서 '1단지' 개념을 적용, 표준지가 에버랜드 내부에 있는 가실리 14x번지로 바뀌면서 전체 부지의 공시지가가 표준지와 동일하게 산정되었기 때문"이라고 설명했다.
이 관계자는 또한 "애버랜드 공시지가는 imf 때를 제외하고는 꾸준히 상승해왔지만, 용인시에서 토지특성조사를 할때 우리쪽에는 전혀 통보를 하지 않기 때문에 개입할 여지는 없다"며, "2002년 이 일대가 준도시지역에서 도시지역으로 바뀌면서 에버랜드 부지도 자연녹지지역(유원지)으로 바뀌었다"고 경위를 설명했다.
수원 원천유원지 ㎡당 1백만원 육박
절차적 과정이 어떻게 진행돼서 어떤 결과를 낳았다는 삼성에버랜드 측의 설명을 듣고도 여전히 풀리지 않는 의문은 남는다. 에버랜드와 동일하게 '자연녹지지역'상 '유원지'로 사용되고 있는 수원의 원천유원지의 공시지가를 비교해 보면 그렇다.
용인시와 인접한 수원에 있는 '원천그린랜드'의 대표번지인 '수원시 영통구 하동 6x5-16번지'는 1994년까지 '전대리 310번지'와 약 1∼3만원 차이를 두고 상승추세를 유지하다가 1994년 ㎡당 9만2천4백원에서 1995년 23만8천원으로 상승, 2005년 1월 현재 98만5천원을 기록했다.
물론 전혀 토지거래가 이루어지지 않는 에버랜드와 수원시내와 인접해 거래가 이루어지는 원천유원지를 동일선상에서 비교하는 것은 무리지만 비슷한 가격에서 출발한 두 유원지의 공시지가 수준이 10여년 사이에 이렇게 차이가 난다는 것은 선뜻 납득하기가 쉽지는 않다.
표준지 공시지가는 건설교통부장관이 전국의 개별토지(약 2천7백50만 필지)중 지가 대표성이 있는 50만필지를 선정, 조사하여 공시하는 것으로, 건교부의 의뢰를 받은 감정평가사가 조사·평가하도록 되어있다.
한국감정평가협회에 따르면 공시지가를 결정하는 과정은 △표준지의 선정 △조사·평가 △중앙부동산평가위원회의 심의 △지가공시 △이의신청의 순으로 이루어지는데, 이중 조사·평가 과정에 시군구 및 토지소유자의 의견이 반영된다.
즉, 관할 지자체와 토지소유주가 마음만 맞으면 얼마든지 지가를 올리고내릴 수 있다는 것이다.
감세 혜택 주려고 토지특성 조작했다?
도로와 거리·지형고저 매년 들쭉날쭉
이와 관련 에버랜드 땅값 조작 의혹을 제일 먼저 제기한 지방일간지 <경기매일>은 지가선정의 기준이 되는 토지특성조사를 맡은 용인시의 역할에 문제가 있었다고 지적한다.
<경기매일>에 따르면 용인시가 작성하는 '토지특성조사표'에서 에버랜드 부지는 해마다 땅모양과 도로 위치가 바뀌는 이상한 곳으로 나타나 있기 때문이다.
1991년에 10미터였던 에버랜드와 인근 도로의 거리는 1992년과 1993년에 5백미터로 떨어지고, 1994년에는 도로와 맞닿은 당해지역으로 변했다가, 1995년부터 1997년사이 50미터, 1998년에는 5백미터 이상으로 늘어나며, 다시 1999년 이후에는 다시 당해지역으로 변신한다.
도로만 왔다갔다한 것이 아니다. 에버랜드 부지는 1990년부터 1993년까지 '평지'(가장 가격이 높음)였던 곳이 1994년부터 1997년까지는 '완경사'로 기울어졌다가 1998년 이후에는 다시 '평지'로 돌아온다. 도로와의 접면상황이나 지형의 고저는 지가 선정에 있어 주요변수이다.
<경기매일>은 "공시지가가 토지관련 국세 및 지방세의 부과기준으로 사용되고 있고, 공시지가가 떨어지면 세금도 그만큼 줄어들게 되어 있다"며, 용인시가 삼성에버랜드에게 세금을 깎아주기 위해 에버랜드 부지의 땅 값을 임의로 조작한 것 아니냐는 의혹을 제기했다.
한편 삼성그룹의 지주회사인 삼성에버랜드는 이건희 회장의 장남인 이재용 삼성전자 상무가 개인 최대주주로, 지난해 10월 cb(전환사채) 편법증여에 대한 1심 재판에서 유죄 판결을 받는 등 세금문제로 골머리를 앓고 있어 이러한 의혹이 범상하게 느껴지지 않는다.
'부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률'은 표준지 공시지가 선정시 "당해 토지에 대하여 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 조사하며, 적정가격은 시장가격에서 불합리한 요소를 배제한 가격으로 투기적 요소나 거래당사자간의 특수한 사정으로 인하여 형성되는 가격은 배제한다"고 규정하고 있다.
동 법에서는 또한 "건교부 장관으로부터 의뢰 받은 둘 이상의 감정평가업자는 인근 유사토지의 거래가격·임료 및 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 적정가격을 조사·평가"하도록 규정하고 있다.
경기도 '에버랜드 관광단지 지정' 특혜 논란
경기지역 45개 시민단체 "반환경적 개발" 반발
경기도는 지난 3월 10일 삼성에버랜드의 400만평에 달하는 부지를 '제4차 관광개발기본계획'에 다시 포함시켜 논란을 불러일으켰다. 용인에버랜드관광단지 지정사업은 2003년 환경부와 환경단체의 반대에 부딪쳐 무산된 바 있다.
삼성에버랜드 개발부지 4백여만평 전체에 대한 개발계획을 담고 있는 경기도의 '제4차 관광개발기본계획'에는 테마파크와 워터파크 등 기존시설물 운영과 함께 스노우파크, 골프 연습장 등이 포함된 휴양스포츠 1권역과 스키장, 승마장, 콘도미니엄, 호텔 등이 포함된 휴양스포츠 2권역 등 신규 시설이 포함되어있다.
특히 이 계획에 따르면 개발부지가 자연환경보전권역과 팔당상수원보호 구역 등으로 지정되어있기 때문에, 신규시설 도입·확장을 위해서는 수도권정비계획법 개정 등 정부차원의 지원이 필수적이다.
이와 관련 경기지역 환경단체들의 모임인 '경기환경보전공동행동'과 경기여성연대, 경기민주언론연합, 수원ymca 등 45개 시민단체들은 4월초 "삼성에버랜드의 사업내용은 관광단지의 특성은 없고 기업의 이익을 극대화하기 위한 것"이라며 반대의견을 밝혔다.
공동성명서에 따르면 관광단지는 1백만㎡ 이상 부지에 숙박, 휴양, 놀이시설 등을 갖춘 지역으로 단지 지정과 동시에 취득세와 등록세가 면제되며, 각종 인허가 절차가 쉬워져 환경, 교통, 재해측면의 영향평가에 대한 면죄부를 주는 결과를 낳을 수 있다.
성명서는 특히 "에버랜드의 관광단지 선정은 특정업체에게 특혜를 주기 위한 것이 아니냐는 의혹을 받고 있다"며, "상수원특별대책지역인 이 지역의 확대개발은 수도권의 생명수인 한강의 오염을 유발시키는 행위를 조장하는 것"이라고 주장했다.
성명서는 "에버랜드를 관광단지로 조성한다는 계획은 특정업체 밀어주기와 2천만 수도권 주민들의 생명수인 한강의 오염을 가중시킬 것이라는 점에서 매우 우려할 만한 일이라 할 수 있다"며, "에버랜드를 관광단지로 조성하겠다는 계획은 철회되어야 한다"고 강조했다.
용인지역 아파트 값 끝없는 상승세
난개발 오명 벗고 판교 후광효과 급등
'난개발의 대명사'로 불리며 한동안 저평가 되었던 용인지역 아파트 가격이 판교 후광효과를 보면서 끊임없이 오르고 있다.
부동산정보업체 스피드뱅크는 2005년 한해동안 용인지역의 아파트값 변동률을 조사한 결과, 무려 23.01% 상승, 같은 기간 경기지역 평균상승률(5.75%)을 4배 가량 웃돈 가운데 신도시를 비롯한 수도권 전역에서 가장 높은 상승폭을 기록했다고 밝혔다.
용인지역은 2004년까지 무분별한 개발과 극심한 교통혼잡, 경기침체 등의 여러 악재가 겹치면서 약세(-1.53%)를 면치 못했다.
용인지역이 급등세를 보인 것은 택지개발사업이 안정화 단계로 접어들면서 기반시설이 갖춰지기 시작했고, 이에 따라 강남과 분당의 대체주거지로 떠오르면서 수요자들의 선호도가 크게 높아졌기 때문이라고 부동산뱅크는 분석했다.
부동산뱅크는 무엇보다 2005년 상반기 부동산시장을 강타했던 판교개발에 따른 후광효과가 가장 큰 요인으로 작용했다며, 판교와 접해 있는 데다 상대적으로 저평가 됐다는 인식으로 투자수요가 크게 몰리면서 2005년 6월에는 한 달간 8%가 넘는 급등세를 보이는 등 과열양상마저 빚기도 했다.
한편 용인 지역 아파트가격은 연초에 비해 4월까지 무려 10.26% 상승한 것으로 나타났다.
부동산뱅크는 이러한 급등이 "판교신도시의 희박한 당첨 가능성과 10년 전매제한 등의 부담으로 청약을 포기한 수요자들이 오히려 후광효과가 기대되는 주변 지역으로 눈을 돌리면서 분당과 용인 등 인근지역은 매매가격은 더욱 크게 치솟았기 때문"이라고 밝혔다.
