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| ▲황학동 롯데캐슬 조감도. 상가 직선거리만 780m에 달해 거대한 "쇼핑제국"이라는 표현이 무색하지 않은 황학동 롯데캐슬은 입주로부터 넉달이 지나도록 상가가 채워지지 않고 있다. |
<사건의내막>은 6월 말 527호에서 보도했던 "황학동 롯데캐슬 5년 분쟁 끝…불씨 남았다?" 기사의 후속으로, 지난주에 발행된 533호에서 "황학동 베네치아메가몰 광고전쟁"이라는 기사를 보도했다.
대한민국 역사상 가장 오래 지연된 재개발사업으로 악명이 높은 청계천8가 삼일시민아파트 재건축(황학동 롯데캐슬 주상복합아파트, 일명 황학구역주택재개발) 사업이 마침내 그 끝이 보이는 듯하더니 최근 다시 좌초위기에 빠졌고, 이 와중에 사업 당사자들 사이에 소모적인 논쟁이 벌어지고 있다는 이야기였다.
533호 보도의 핵심 내용은 상가부분의 "분양완료" 진위 여부를 놓고 재개발조합과 상가조합 사이에 일간지 광고지면을 통한 공방전이 벌어졌다는 것으로, 자칫하면 대규모 상가 미분양 사태가 벌어지면서 조합원들에게 피해가 갈 수 있다는 일각의 우려도 함께 전했다.
갈등의 한쪽 당사자인 재개발조합이 취재를 계속 거부하고 있는 가운데, 상가잔여분 매매계약 중도·잔금 미납의 주체인 해피하우징(성보21세기 대행)은 입장이 정리된 다음에 인터뷰를 하겠다고 밝혀왔고, 본지는 반대편 당사자인 우남d.n.c 나봉근 대표를 인터뷰했다.
나봉근 대표를 만난 것은 8월18일 황학동 롯데캐슬 인근에 자리한 우남d.n.c 사무실이었다. 나 대표는 억세 사투리가 인상적인 부산 출신의 사업가로, 광고전쟁에서 우남d.n.c와 공동명의로 게재된 성우a.d의 대표이사도 겸임하고 있다.
다음은 나봉근 대표와의 일문일답.
잔금 미납과 조합의 배임행위
- '분양완료' 여부를 놓고 한바탕 광고전쟁이 벌어졌다. 우남이 "자동 해지됐다"고 광고한 상가 잔여분 매매계약에 대해 재개발조합이나 성보 측은 계약이 해지된 것은 아니라는 입장을 밝히던데 그에 대한 입장은.
▲자동으로 해지가 되었어야 하는데, 여러 복합적인 이유로 인해 제대로 잔금이 치러지지 않은 상태에서 조합 측에서 연기해줬던 납기일이 오늘(18일)인데, 오늘도 돈이 안 들어왔다고 하더라. 조합의 임원 한 사람은 22일까지 연기해준다는 이야기를 하던데, 이런 식으로 조합 총회를 거치지 않고 이사회에서 진행하는 것에는 한계가 있다고 본다.
당초 예정됐던 7월15일까지는 조합 재량에 따라 어떤 변동이 있을 수 있겠지만, 그 이후로 중도·잔금이 들어오지 않았다면 다른 매입자를 찾았어야 하는 부분이 아니겠나 싶다.
대안을 찾지는 않고 계속 조합장이나 조합의 기타 사람들이 독단적인 생각으로 연기를 해준다면 이 사업이 안 그래도 법적인 문제 등으로 인해 상가가치가 자꾸 하락하고 있는데, 지금 누가 와서 청약을 하고 안전하게 계약을 끌고 갈 수 있겠다고 믿겠나.
상가 입점을 희망하는 사업자가 들어와서 중도·잔금을 치르고 안전하게 진행할 수 있도록 조합이 보호를 해주고 믿음이 가게 해주어야 하는데, 어떤 법적인 문제로 인해 내 계약금을 손해볼 수가 있다면 분양받을 사람이 한 사람도 없을 것이다. 이런 식으로 가다보면 기사 표현 그대로 "청계천 공공화장실"이 된다고 해도 과언이 아니다.
사실 재개발조합이 낸 광고에 나오는 "분양완료"라는 표현은 애초에 맞지 않는 말이었다. "분양완료"가 아니라 "분양 계약 완료"가 맞는 말이었고, 그나마도 약속된 날짜에 중도·잔금이 안 들어온 상태이지 않나.
- 우남이 낸 광고에는 잔금 납입마감이 7월15일이라고 나오던데, 6월 초 계약 사실을 보도한 기사들은 모두 7월9일이 마감이라고 나왔다. 어느 쪽이 맞는 것인가.
▲중도·잔금 납입 마감은 7월15일이 맞다. 7월9일이 아니라 7월8일은 애초에 약속됐던 계약잔금 마감일이었고, 8월18일은 7월15일로부터 연기해준 날이다. 중도·잔금이 들어오기로 했던 7월15일에는 중도·잔금 대신에 7월8일 들어오기로 했던 계약잔금 67억원이 들어온 것으로 알고 있다.
이 사업을 하는 회사(시행사)는 일반 사업자가 아닌 청산이 예정된 조합법인이다. 조합원들을 위해서 일 처리를 깨끗하게 해야 함에도 불구하고, 마치 개인사업자처럼 자기 임의대로 계약을 연기해주고, 조합원들의 입장을 고려하지 않은 채로 자꾸 일이 진행되고 있다.
기업의 이익이 있으면 그쪽으로 움직여줘야 하는데, 자꾸 나쁜 쪽으로 가는 것을 배임이라고 한다. 조합장이 조합의 이익을 위해 가지 않고 자꾸 구렁텅이로 빠져 들어가는 부분에 대해 배임행위가 아닌가 생각이 든다.
조합은 조합원들을 위한 조직으로 준공공기관이고 공무원인 마찬가지이다. 관공서 같은 곳에 계약을 해보면 계약날짜에 계약금이 안 들어오면 다 파기이다. 그런데 계속 연장, 연장을 해서 나오면서 임대분양도 못하게 막고 있다.
조합의 임대분양 방해
- 광고에서 '상가조합원 일동'이라는 표현을 썼던데 몇 퍼센트 정도 되는 것인가.
▲조합이 일반 분양분에 대해 저런 식으로 하고 있기 때문에 우리 우남에서는 상가조합원이 가지고 있는 부분(전체 면적의 4분의 1)에 대해서만 임대계약을 했고 그 인원이 한 160명 정도 된다.
그러나 조합에서는 우리가 임대 분양을 추진하는 것을 막고 있다. 막는 명분은 이주비를 안 냈다는 것이다. 이주비가 뭐냐하면 사업초기에 조합원들이 이사할 때 조합원들이 롯데의 보증으로 이주비를 무이자로 임대해서 썼는데 그 돈이 개인당 7000만원 정도 된다.
준공이 된 이후에는 무이자 혜택이 만기됐고 지금은 조합원들이 이자를 내고 있다. 이자를 내고 있는데도 이주비를 완납하라고 요구하는 것은 말이 안 되고, 상가 활성화에 엄청나게 지장을 초래하는 부분이다.
- 이주비 상환이 임대분양을 못하게 하는 명분이 될 수 있는지 의문이다. 임대분양을 해서 들어온 돈으로 상환할 수도 있는 것 아닌가.
▲사실상 상관이 없는 이야기를 하고 있는 것이다. 그뿐 아니라 조합 자체에서 반박광고를 낸 것 외에 우리가 임대분양을 하려고 차린 사무실도 못 쓰게 했다.
상가를 분양할 때 분양사무실을 하나 차린다면 건물 외부에서 임대분양을 하는 경우도 있지만, 일반적으로는 건물 내에 목이 좋은 자리에 임시 사무실을 내서 사용하고 나중에 원상회복을 하는 것이 관례이다.
그런데 우리는 이주비와 관리비를 일체 다 내고 임대분양 사무실을 냈는데도 그 자리는 패션아웃렛이라는 용도가 있기 때문에 분양사무실로 사용할 수 없다며 단전단수를 해버렸고, 보디가드 40-50명을 동원해서 간판도 치워버리고 안에 앉아 있던 사람들을 끌어냈다.
조합이 임대분양 못하게 막는 명분은 '이주비' 미납?
"잔금 안 들어왔으면 다른 대안 찾아야 할 것 아닌가"
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| ▲지난 5월초 황학동재개발조합이 모 일간지에 게재한 분양광고. "청계천 상권을 뒤흔들 초대형 복합상가"하는 메인카피와 함께 하단의 "성황리 분양중"이라는 표현이 눈길을 끈다 |
- 보디가드라니.
▲우리가 임대 분양사무실을 베네치아메가몰 내에 차렸었는데, 조합 측에서 동원한 보디가드들 40-50명이 무슨 조직에 있는 사람인양 양복에 넥타이 매고 와서는 직원들을 달랑달랑 들어내버렸다.
그날 우리 직원들도 끌려나오고 저도 발이 들려서 끌려나왔다. 임대분양을 못하게 하려고 광고 간판도 자기들이 임의로 뽑아서 한쪽으로 처박아버리고, 화물차로 출입문을 다 막아버리고. 그런 모습을 동영상으로 촬영해 놓은 것도 가지고 있다.
- 임대분양을 못하게 할 수 있다는 것이 잘 이해가 되지 않는다. 재개발이라고 해도 상가 점포별로 주인이 있을 테고, 임대분양이라는 것은 어쨌든 사유재산권을 행사하는 것이지 않나.
▲황학동 롯데캐슬 상가는 조합원 개인별 소유가 특정되지 않은 상태이다. 예를 들어서 상가 위치는 한 군데인데, 지분제로 한 자리에 10명에서 20명 이상의 지분으로 나누다 보니까 지분을 가진 사람이 임대를 놓고 싶어도 못 놓는다.
100% 동의가 이루어져야 임대를 놓을 수 있는 것인데, 어떤 사람은 팔고 싶고 어떤 사람은 임대를 놓고 싶을 수 있다.
이런 문제를 해결한 것이 저희 우남이다. 우남이 임대대행계약을 해서 동의를 얻은 지분이 전체의 75%만 넘으면 법적인 문제 없이 임대를 할 수 있는 분위기가 조성되어 있었는데, 조합에서 딴지를 걸면서 찬물을 끼얹은 것이다. 이는 임대계약사업자로서 우리의 사업에도 막대한 지장을 초래했지만 전체적인 상가로 봐서도 엄청난 에러가 난 것이다.
분양완료가 되지 않은 것을 분양완료라고 광고도 내고 하니까 임대분양을 받으려다가도 분양이 완료되어서 자리가 없다는 광고를 보고 누가 오겠나.
이제 8월18일 이후부터는 중도·잔금이 안 들어왔으니까 일반분양 계약자가 조합원 소유부분에 대해서는 분양을 해도 되는 것이지 않겠나. 그럼에도 불구하고 못하고 있다. 도대체 어느 나라 법인가 모르겠다.
"인근 청평화시장도 2평 반짜리 매장 2억~3억 호가해
황학동 신축상가 가격 평당 2∼3천만원은 바닥친 것"
- 4월에 아파트 입주가 시작됐는데, 그때 상가분양이 이루어지지 않은 이유는 무엇인가? 대개 상가분양·입점은 아파트 입주보다 먼저 하거나 동시에 시작했어야 하는 것 아닌가.
▲그렇게 해야 하는데, 181명의 분양정지 가처분 신청에 대한 민사재판이 약 3회에 걸쳐서 진행되면서 그걸로 인해 분양을 하기가 힘들었고 그밖에도 여러 가지 복합적인 문제가 많이 있었다.
마트도 원래는 롯데마트가 들어오기로 되어 있었지 않나. 분양금지 가처분이 계속 들어오면서 나중에는 공개추첨으로 간 것이고, 공개추첨에서 신세계가 당첨이 되면서 이마트가 들어오게 된 것이다.
사실 지금 수원역 앞에만 가도 상가 평당 가격이 2000만-3000만원 한다. 그런데 서울 청계천에 있는 상가가 그 가격이라는 것은 바닥을 친 것이다.
- 평당 2000-3000만원이라고 했나.
▲그렇다. 이 앞에 동평화시장이나 청평화시장만 해도 3평도 안 되는 2평 반짜리 매장이 1억5000에서 2억, 3억까지 한다.
여기는 이렇게 잘 지어놓고 평당 2000-3000만원이라는 것은 말도 안 되는 것이다. 지금 서울의 조금 잘 사는 집에 가면 개도 한 평에 1억5000만원짜리 집 한 채 놓고 앉아 있다.
조합에서 계속 저런 식으로 걸고 넘어오면 저희는 아예 상가조합원 것을 사버리자는 계획도 잡았고, 그래서 동부화재와 보험계약을 맺었으며, 80% 이상 동의서가 들어오면 1600억원 상당의 대출을 해주겠다는 확답을 은행권으로부터 받았다.
- 보험은 또 무슨 이야기인가.
▲은행대출과 관련해 avi보험(잔존물회수보험)을 동부화재에 가입해놓고 있는데, 우리가 분양하다가 잘못됐을 경우 동부화재에서 1530억원을 내주는 것이다. 그렇게 되면 대주단(은행) 입장에서는 아무런 피해가 없는 것이다.
이는 우리가 계약금과 중도·잔금을 1600억원 정도 준비해놓고 있다는 말이다. 여기에 이자만 한 달에 3억원씩 들어가서 지금까지 보험료로만 60-70억원이 들어갔다.
- 한 달 이자만 3억원이라고?
▲큰 돈이지만, 이것을 유지할 수밖에 없는 것은 우리가 이것을 유지하지 않으면 다른 회사가 들어올 테니까 유지를 안 할 수도 없다.
지금 조합에서 성보와 결별을 하든지 가부간에 어떤 정리를 해주면 그에 맞춰서 우리도 움직일 텐데, 정리는 안 해주고 저러고 있으니까 갑갑하다.
성보는 중도·잔금이 안 들어왔는데 계약파기를 안 하고 계속 연기시켜주면서 돈이 다 준비되어 있는 쪽은 계약을 안 시켜준다. 잔금이 안 들어왔으면 계약을 파기하고 우리와 계약해야 할 것 아닌가. 다시 납기를 연기해줬다는 이야기도 있는데 우리는 마냥 기다리고 있다.
지금 전체 상가에서 이마트 외에 권리를 가지고 있는 것은 우남밖에 없다. 조합원 160명 이상과 임대계약을 체결한 것은 우남밖에 없으니까 짜투리 남아있는 것을 우남에게 주는 것이 상가 전체의 활성화에도 제일 좋은 것인데, 그렇게 안 되는 동기는 상호간에 이해관계와 이권관계가 얽혀져 있기 때문이다.
사실 상가분양은 지금도 많이 늦은 것이다. 장사라는 것이 1-2월에 인테리어 해서 봄 장사 여름 장사로 이어져 나가야 한다. 그래서 가을 장사까지 하고 겨울에 약간 비수기 접어 들어가고. 이래야 인테리어 투자한 것을 일부라도 환수하는데, 지금 분양하면 인테리어하고 나면 겨울이다.
겨울이 오면 썰렁하지 않나. 활동하기 좋은 날씨가 되어야 사람도 왔다갔다하는 것이지, 아무리 잘해놓고 있으면 뭐하나. 겨울에 추운데 차를 타고 왔다갔다하는 것도 불편하지 않나.
술집이 그렇다. 8월에 인테리어공사를 하고 초겨울에 오픈하면 날씨 추우니까 술집에 잘 간다. 술집은 거꾸로 겨울부터 장사가 시작된다. 봄에는 좀 쉬고.
3월이 시기적으로 참 좋았다. 인테리어 해서 봄여름가을해서 12월까지 장사하고 겨울에 추우면 약간 비수기에 들어갔다가 다음해 봄 장사로 이어져나가고 하는 것인데, 지금은 한 템포가 늦었다.
겨울 추운데 장사도 안 되면 입점을 했다가도 "서울 청계천 소문 듣고 왔더니 뭐가 이래, 퇴직금 받아서 장사 한 번 해보려고 했더니 이게 뭐냐, 떼려치우고 나가버리자"고 하는 사람이 있지 않겠나.
상가에 들어오는 입점자들이 자기가 투자한 부분에 대해서 50%라도 그해에 회수할 수 있다면 상가 활성화가 얼마나 잘 되겠나. 누구 하나 나간다는 사람이 없을 것이다.
지금 이런 식으로 다 소문이 나 있으니까, 지금 중앙시장(신당역 인근)도 재개발을 하려고 하는데, 황학동 재개발하는 꼴을 보고 이렇게 될까 싶어서 아예 일반으로 사서 하라고 한다더라.
이 일대에 뉴타운이라고 해서 재개발이 되지 않나. 여기가 모범케이스로 잘됐으면 중앙시장도 잘되고, 그러면 낙후되어 있었던 이 지역이 상당히 좋아질 것인데, 몇몇 사람의 독자적인 생각으로 인해 엄청난 사업을 망쳐놓고 있는 것이다.
"스포츠쇼핑몰은 60년대식 발상에 따른 아이템
자투리 상가 우리 주는 게 상가활성화에 최선"
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| ▲2008년 8월 현재 구글어스로 내려다본 황학동 롯데캐슬 전경. 공사가 한창 진행 중이고 신축아파트 앞의 삼일아파트 상가도 철거되지 않은 것을 봐서 2007년 이전의 데이터가 아직 업데이트되지 않은 것으로 추정된다 © 구글어스 캡쳐처화면 |
- 사연이 깊은 사업이다. 조폭들이 개입된 적도 몇 번 있고.
▲그 조폭들은 지금 다 손떼고 나갔다. 계약이 안 되니까 돈이 안 돼서 나간 것이다. 이 상가로 인해 여러 회사들이 망해서 나갔다. 초기에 s니 p니 하는 회사들이 이거를 매입했다가 나갔고, 시공사도 동아건설로 시작해서 삼환으로 넘어갔다가 롯데로 넘어왔다. 법적인 소송으로 인해서 다들 코피 나서 나간 것이다.
우리는 코피 나기 전에 조합원 것이라도 임대를 하자고 해서 전략을 바꾼 것이다. 전략을 바꾸다 보니까 우리가 임대받은 상가 자체가 완전히 1∼2층의 a급 자리가 되었다.
사실 일반 분양분 상가 잔여분은 별 사업성이 없다. 이마트가 큰 덩어리를 다 가져가 버린 가운데 지하에 몇 개 남아있고 1층에 몇 개 남아있고, 181명이 재판하고 있는 부분을 제외하면 대부분 우리가 계약한 것이다. 남은 것은 해봤자 사업성이 안나오는 것이다.
이 사업을 굳이 우리가 하려는 이유는 오랫동안 준비를 해왔고 자신이 있으니까 하려는 것이다. 그래도 이제는 끝이 보이는 것 같다.
우리 입장에서도 성보가 중도·잔금을 내서 빨리 사업을 추진했으면 좋겠다. 그러면 우리도 임대분양을 같이 시작할 수가 있으니까.
자기들이 명분으로 내걸고 있는 것처럼 이주비를 안 내서 분양을 못하게 한다는 것은 말이 안 되는 소리이고, 지금 조합이 이야기하는 내용을 따지고 보면 성보가 중도·잔금이 안 들어와서 분양을 못하고 있으니까 우리도 하지 말라는 것이다.
사실 같이 해버리면 우리는 관리처분을 다해서 임대를 놓기 때문에 자리는 더 좋으면서도 엄청나게 싸서 경쟁력이 있다. 성보는 많이 주고 샀으니까 비싸게 받아야 하지 않겠나. 그러면 요즘 경제도 안 좋은데 임대료 싸고 자리도 좋은 곳에 가려고 하지 지하에 조금씩 있는 곳에 가려고 하겠나.
- 일반분양 상가 잔여분 전체에 대한 매입계약을 맺고 있는 성보21세기의 매장구성계획을 들어보면 스포츠스타 쇼핑몰이나 드라마세트장 같이 파급력 면에서 굉장히 매력적으로 다가오는 측면이 있다. 이에 대비해 우남이 계획하고 있는 매장구성은 어떤 것인가?
▲제 생각은 좀 다르다. 그 사람들의 생각도 좋지만, 스포츠몰 같이 성보에서 가지고 있는 계획은 60년대 발상이다. 옛날 60년대에 만들었던 아이템이다.
저희 회사에서는 임대를 놓는 부분에 대해서 쇼핑몰이라기보다는 전체 상가를 활성화하기 위해 간단하게 편성할 수 있도록 2층의 경우 전체의 3분의 2를 어린이 교육, 영재교육 같은 육아전문센터로 만들려 하고 있다.
거기에서 스물네시간, 열두시간 여덟시간씩 영재를 키우기 위한 테마공간을 만들려고 한다. 강남 삼성동에 가면 1인당 250만원에서 300만원씩의 월 회비를 내는 육아센터가 있는데, 강북이기 때문에 회비수준은 좀 낮출 예정이다.
1층에는 앞 도로변에 식판(식품판매점)이 들어간다. 패스트푸드나 인테리어를 해서 창을 내고 테이블을 놓아서 유럽식 카페테리아로 꾸미고, 뒷줄에는 준명품 아웃렛으로 꾸며서 먹고 입고 할 수 있도록 하고, 2층에 조금 남는 부분은 연예인 녹음실로 꾸민다는 계획이다.
그 다음에 만약에 우리가 성보에서 하려고 하는 일반분양분을 가져온다면 지하층에 스포츠쇼핑몰이 아니고 연극 공연장을 4∼5개 정도 넣을 생각이다.
저희들은 일전에 임대분양 광고를 냈을 때 전화가 150건 정도 왔고, 직접 찾아온 사람이 한 20명 정도, 분위기가 참 좋았다. 그랬는데, 물을 확 끼얹어 버린 것이다.
우리 상가에 일본의 세가라는 회사가 들어오기로 이야기가 되어 있고, 중국 소상공인협회에서 계좌수로 2000개 계좌가 수수료매장으로 들어오겠다는 이야기도 있었는데 이 사람들이 계속 방해를 하고 있기 때문에 제가 추진을 못하고 있다.
- 이 사안에 대해 조합 쪽에서는 정리된 입장을 말해주는 사람이 없던데.
▲못한다. 조합 임원들 위에 조합장이 있는데, 못할 것이다.
이날 인터뷰에서 나봉근 대표가 말한 내용 중에는 이번 기사에 들어간 것 외에도 충격적인 이야기가 많이 있었지만, 즉각적인 확인취재가 어려운 민감한 부분들에 대해서는 모두 기사에서 배제했다.
한편 나 대표와의 인터뷰를 마치고 난 후 상대편인 재개발조합이나 성보21세기 측의 입장을 들어보려고 재차 시도했지만 지난번 기사에서와 마찬가지로 재개발조합 측은 방문취재 자체를 거부했다.
성보21세기로부터 황학동 베네치아메가몰에 대한 분양대행을 맡아 사업을 진행하고 있는 해피하우징 측은 현재 인터뷰에 응할 여유가 없고 입장을 정리하지도 못한 상태라며 차후에 취재 일정을 잡아주겠다고 밝혀왔다.
취재=김경탁 기자 kt@breaknews.com
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