알짜미분양? 수도(서울)부터 훑어라~

지난 10월 29일 국토해양부에서 발표한 8월 말 미분양수치에 의하면 전국에 15만7천291가구가 미분양으로 남아있다. 이 중 서울의 미분양은 1천491가구(전체의 0.9%)로 미미한 수준이며, 수도라는 특성상 향후 부동산시장이 활성화되면 가장 빠르게 미분양이 소진될 것으로 예상된다.
 
그 예로 imf 외환위기 이후 정부의 경기 부양에 따라 미분양수치가 가장 낮아졌던 2002년, 서울의 미분양은 52가구로 감소해 전체의 0.2%에 불과했다. 게다가 서울은 부동산시장이 정상화 되면 시세 상승의 가능성이 타 지역보다 높고, 가격의 하방경직성이 커 투자 지역으로 손색이 없다.
 
이 때문에, 알짜 미분양에 접근하려는 수요자라면 정부의 11.3 ‘경제난국 극복 종합대책’으로 분양권 전매와 금융혜택(총부채상환비율(dti) 해제, 주택담보대출비율(ltv) 완화)이 좋아지는 수도 ‘서울’(강남 3구 제외)의 미분양을 노릴 필요가 있다.
 
부동산정보업체 (주)부동산써브(http://www.serve.co.kr)가 서울 미분양 중 알짜라 부를만한 12개 사업장을 선별해 보았다. 이들 사업장은 주변에 개발호재가 있고, 교통‧교육‧편의‧기반시설이 잘 갖춰져 있으므로 거주지로 손색이 없다. 그러므로 정부 부동산 대책의 실행시점에 따라 가장 빠르게 미분양이 소진될 것으로 예상된다.
 
단, 미분양 아파트는 계약율이 60~70% 수준은 되어야 안전성을 확보할 수 있으며, 계약조건이 좋아도 대출을 받아 집을 사면 현재 금리수준이 높아 곤란을 겪을 수 있다. 또한 우수한 층과 향은 정규청약기간에 우선적으로 소진되므로 남은 미분양은 초기대비 투자가치가 다소 떨어질 수 있으므로 주의가 필요하다.
 
▶ 서울 알짜미분양 입지분석

◆ 성동구 하왕십리동 신영
신영은 성동구 하왕십리동 977-1에서 ‘신영지웰’의 잔여분을 분양중이다. 주택형109,174㎡ 총82가구로 구성되며, 2009년 10월 입주할 예정이다. 왕십리 민자역사와 왕십리 뉴타운 사업 등 각종 개발사업의 수혜가 예상되며, 지하철 3개 노선 환승역인 왕십리역과 2호선 상왕십리역 5호선 행당역을 쉽게 이용할 수 있는 트리플 역세권이고, 2010년 완공 예정인 분당선 연장선과 경전철 사업의 수혜도 예상된다. 계약조건은 계약금 5%에 중도금 50%를 무이자로 대출해주며 선납 시 할인이 가능하고, 발코니 확장은 무료다.
 
◆ 동대문구 답십리동 한신공영
한신공영은 서울 동대문구 답십리동 473-19에서 ‘한신 휴플러스’의 잔여분을 분양중이다. 주택형84~146㎡ 총141가구로 구성되며, 2010년 1월 입주할 예정이다. 면적 903,967㎡에 이르는 전농․답십리 뉴타운 내에 위치하며, 1호선 청량리역, 2호선 신답역, 5호선 답십리역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권이고, 천호대교, 사가정 길과 연결된 내부순환도로 및 동부간선도로, 강변북로 등과의 접근이 쉽다. 게다가 2013년 청량리~전농로터리~면목~신내를 잇는 경전철 면목선이 개통예정이다. 계약조건은 계약금 5%에 중도금60% 이자후불제를 적용받을 수 있다.
 
◆ 영등포구 당산동 반도건설
반도건설은 서울 영등포구 당산동4가에서 ‘반도 유보라팰리스’의 잔여분을 분양중이다. 주택형108~251㎡ 총299가구로 구성되며, 2010년 4월 입주할 예정이다. 인근에 롯데마트, 한강성심병원, 코스트코 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있으며, 지하철 2·5호선 영등포구청역과 2009년 5월 개통될 9호선 당산역을 도보로 이용할 수 있다. 계약조건은 계약금 5%에 중도금60%를 무이자로 대출해주며, 취․등록세 지원이 가능하다.
 
◆ 동작구 노량진동 쌍용건설
쌍용건설은 서울 동작구 노량진동 122-37에서 ‘쌍용예가’의 잔여분을 분양중이다. 주택형79~147㎡ 총299가구로 구성되며, 2010년 7월 입주할 예정이다. 지하철1호선 노량진역과 7호선 장승배기역을 도보로 이용할 수 있다. 또한 2009년 지하철9호선이 개통되면 트리플 역세권으로 부상하며, 강남과의 접근성이 높아질 예정이다.
 
◆ 은평구 불광동 현대건설
현대건설은 서울 은평구 불광동 331에서 ‘힐스테이트’의 잔여분을 분양중이다. 주택형80~168㎡ 총1,070가구로 구성되며, 2011년 7월 입주할 예정이다. 지하철 3,6호선 환승역인 연신내역 인근에 위치하며, 이마트, 연서시장, 2001아울렛과 은평구립도서관 등의 생활 편의시설을 쉽게 이용할 수 있다. 또한 연천‧은혜‧불광초교, 불광중, 동명여고 등의 초‧중‧고교가 가까운 곳에 위치하고 은평뉴타운 인근으로 자립형 사립고 1곳, 고등학교 4곳이 들어설 예정이다.
 
◆ 강서구 방화동 동부건설
동부건설은 서울 강서구 방화동 269-1에서 ‘센트레빌3차’의 잔여분을 분양중이다. 주택형80~113㎡ 총147가구로 구성되며, 후분양 아파트로 2009년 3월 입주할 예정이다. 강서구는 ‘서남권 르네상스’의 중심이 되는 곳으로 미래가치가 우수하며, 김포공항과 가깝고, 2009년 개통예정인 지하철 9호선의 수혜가 예상된다. 계약조건은 계약금 10%에 중도금 40%를 무이자 융자받을 수 있다
 
자료제공 : 부동산연구실 윤지해 연구원 (주)부동산써브(www.serve.co.kr)