 ▲ 정부의 부동산 대책 발표를 앞둔 14일 서울 중구 남산에서 서울 시내 아파트 모습이 보이고 있다. 2025.10.14. 뉴시스 ©브레이크뉴스 |
브레이크뉴스 문홍철 기자= 올해와 내년 서울 강남권을 중심으로 대규모 ‘알짜 분양’ 단지들이 잇따라 공급될 예정이어서 분양시장에 모처럼 기대감이 커지고 있다. 다만 높은 분양가와 강화된 대출 규제로 인해 실수요자보다는 자금력을 갖춘 수요층 중심의 청약 경쟁이 될 것이라는 전망이 나온다.
6일 부동산R114에 따르면 올해 전국에서 공급 예정인 민간 아파트 물량은 총 18만7525가구로 집계됐다. 이 가운데 10만9446가구가 서울·경기·인천 등 수도권에 집중됐으며, 서울 물량만 3만4230가구에 달한다. 분양가 상한제 적용 단지와 대규모 재건축 사업장이 포함되면서 수요자들의 관심이 집중되고 있다.
서울의 올해 첫 분양은 서대문구 연희동에서 시작된다. 연희동 일대에서 약 9년 만에 공급되는 신축 아파트 ‘드파인 연희’가 일반분양 332가구를 선보일 예정이다. 같은 달 영등포구 신길동에서는 포스코이앤씨가 시공하는 ‘더샵 신풍역’이 일반분양 330가구 규모로 분양에 나선다.
강남권에서는 서초구 재건축 단지들이 핵심 관심 지역으로 꼽힌다. 서초동 신동아아파트를 재건축한 ‘아크로 드 서초’는 분양가 상한제가 적용되면서 전용 59㎡ 기준 분양가가 18억~19억원대로 예상된다. 인근 시세와 비교하면 최대 10억원 안팎의 시세 차익이 기대되지만, 전체 1161가구 가운데 일반분양 물량은 56가구에 불과해 치열한 청약 경쟁이 불가피할 전망이다.
3~4월에도 선호도가 높은 정비사업 단지들의 분양이 이어진다. 흑석11구역 재개발 사업인 ‘서반포 써밋 더힐’이 3월 분양을 앞두고 있으며, 노량진8구역을 재개발한 ‘아크로 리버스카이’는 4월 공급이 예상된다. 두 단지 모두 입지와 상품성을 갖춘 강남 인접 핵심 단지로 평가받는다.
올해 최대 분양 단지로는 서초구 반포동 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축한 ‘디에이치 클래스트’가 꼽힌다. 분양가 상한제가 적용되며 일반분양 물량만 1832가구에 달하는 대단지로, 분양 시점은 9월 이후가 될 것으로 전망된다. 이 밖에도 서초구 방배동 방배13·14구역 재건축 사업인 ‘방배 포레스트 자이’와 ‘방배 르엘’도 유력 분양 단지로 거론되지만, 사업 일정에 따라 분양 시기가 하반기로 미뤄질 가능성도 있다.
다만 문제는 분양가와 자금 조달 여건이다. 분양가 상한제가 적용되지 않는 강남권 단지의 경우 전용 84㎡ 기준 분양가가 20억원 안팎이 유력하다. 상한제가 적용되는 ‘아크로 드 서초’ 역시 전용 59㎡ 기준 18억~19억원대가 예상된다. 여기에 중도금 대출 제한과 잔금 시점의 대출 규제를 감안한다면, 실제 청약 가능 수요층은 크게 제한될 수밖에 없다.
특히 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 유지되는 상황에서 고가 주택 분양은 사실상 현금 동원력이 관건이라는 분석이 나온다. 업계에서는 강남권 신규 분양이 청약통장 경쟁이 아닌 자금력 경쟁으로 흐르고 있다는 평가도 나온다. 무주택 실수요자보다는 다주택자나 자산가, 기존 주택을 처분한 뒤 갈아타는 사람이 주요 청약층이 될 가능성이 높다는 것이다.
전문가들은 공급 확대 자체는 긍정적이지만, 고가 분양 위주의 공급 구조가 이어질 경우 실수요자들의 체감도는 낮을 수밖에 없다고 지적하면서 주거 사다리 회복이라는 정책 목표와는 거리가 있다는 평가도 함께 나온다.
A flood of new 'lottery' apartments to be released in the new year...Seocho, Banpo, and Yeonhui are lined up.
With a series of large-scale, high-value apartment complexes slated for release this year and next, particularly in Seoul's Gangnam area, expectations are rising for the housing market. However, due to high presale prices and tightened lending regulations, competition is expected to be centered on those with financial resources rather than actual demand.
According to Real Estate R114 on the 6th, a total of 187,525 private apartment units are scheduled to be released nationwide this year. Of these, 109,446 are concentrated in the Seoul metropolitan area, including Seoul, Gyeonggi, and Incheon, with 34,230 units in Seoul alone. The inclusion of apartments subject to price caps and large-scale reconstruction projects is attracting significant attention from potential buyers.
The first presales of the year in Seoul will begin in Yeonhui-dong, Seodaemun-gu. "D-Fine Yeonhui," a newly built apartment complex in Yeonhui-dong, will be available for general sale for the first time in approximately nine years. In the same month, "The Sharp Shinpung Station," built by POSCO E&C in Singil-dong, Yeongdeungpo-gu, will be available for general sale for 332 units.
In Gangnam, Seocho-gu's redeveloped complexes are attracting significant attention. "Acro de Seocho," a redeveloped complex of the Shindonga Apartment complex in Seocho-dong, is expected to sell for 1.8 to 1.9 billion won for a 59-square-meter unit, following the implementation of the price cap. While this represents a potential price difference of up to 1 billion won compared to nearby market prices, only 56 of the 1,161 units will be available for general sale, making fierce competition inevitable.
Preferred redevelopment complexes are expected to continue their sales in March and April. "Seobanpo Summit the Hill," a redevelopment project in Heukseok District 11, is scheduled to begin sales in March, while "Acro River Sky," a redevelopment project in Noryangjin District 8, is expected to begin supply in April. Both complexes are considered key Gangnam-adjacent developments with excellent location and marketability.
The largest housing complex for sale this year is "DH Classt," a redevelopment of Blocks 1, 2, and 4 of Banpo Jugong Complex 1 in Banpo-dong, Seocho-gu. This massive complex, with a price cap and a general sale of 1,832 units, is expected to begin sales after September. "Bangbae Forest Xi" and "Bangbae Le L," redevelopment projects in Bangbae Districts 13 and 14 in Bangbae-dong, Seocho-gu, are also considered strong candidates for sale, but sales may be delayed to the second half of the year depending on project schedules.
However, the key issues remain the sale price and financing conditions. For complexes in Gangnam, where the price cap is not applied, the sale price for an 84㎡ unit is likely to be around 2 billion won. "Acro de Seocho," which is subject to the price cap, is also expected to be priced in the 1.8-1.9 billion won range for a 59㎡ unit. Considering restrictions on interim loans and the timing of the final payment, the actual pool of eligible applicants is inevitably limited.
Especially with the debt service ratio (DSR) regulation in place, analysis suggests that cash flow is the key to selling high-priced housing. Industry insiders say that new housing sales in Gangnam are becoming a competition for financial resources rather than subscription accounts. They argue that the primary applicants are likely to be multiple homeowners, wealthy individuals, and those relocating after selling their existing homes, rather than those without a home.
Experts note that while the expansion in supply is positive, a continued supply structure focused on high-priced units will inevitably lead to a lower level of satisfaction among actual buyers. They also argue that this policy is far from achieving the goal of restoring the housing ladder.
