 ▲ 서울 부동산. 서울시청에서 바라본 경복궁 일대. ©브레이크뉴스 |
최근 이재명 대통령이 부동산 정책과 관련해 던진 메시지는 단순하지만 무겁다. “부동산은 더 이상 투기의 수단이 되어서는 안 된다.” “과도하게 부동산에 묶인 자금 구조를 바꾸지 않으면 나라의 미래가 없다.” 이 발언은 특정 정책을 설명하기 위한 코멘트가 아니다. 대한민국 경제를 오랫동안 잠식해 온 이른바 부동산 망국병에 대한 구조적 진단이며, 더 이상 미룰 수 없는 국가적 선택을 요구하는 경고다. 대한민국은 지금 분기점에 서 있다. 부동산 공화국으로 남을 것인가, 아니면 자본시장 국가로 전환할 것인가.
바야흐로 대한민국은 부동산 공화국이다. 특히 서울은 전형적인 아파트 도시다. 비행기에서 내려다보면 성냥갑처럼 빼곡히 늘어선 아파트 단지가 끝없이 이어진다. 이 풍경 속에서 집은 더 이상 사는 공간이 아니라 버는 수단이 되었다. 한국에서 집은 단순한 주거 수단이 아니었다. 국가는 오랜 기간 국민에게 충분한 사회안전망을 제공하지 못했고, 그 공백 속에서 내 집은 개인과 가족을 지키는 최후의 안전장치로 인식돼 왔다. 문제는 이 정서가 투기 심리와 결합하면서, 부동산이 부를 축적하는 거의 유일한 경로로 왜곡되었다는 데 있다.
특히 서울은 수요에 비해 공급이 구조적으로 부족했고, 수요와 공급이라는 시장의 기본 원리는 제대로 작동하지 못했다. 그 결과 도시는 부동산으로 부를 축적한 계층과 내 집 마련에서 탈락한 계층으로 양분되었고, 부동산은 불평등을 확대하는 핵심 메커니즘으로 자리 잡았다. 솔직히 말해 역대 어느 정부도 부동산 문제에서 성공하지 못했다. 보수와 진보를 가리지 않았다. 아이러니하게도 서민을 내세웠던 진보 정부 시기에 집값은 폭등했다. 이유는 분명하다. 부동산이 오랫동안 경기부양 수단으로 활용되어 왔기 때문이다. 건설 경기를 살리면 단기 성장률은 올라간다. 그러나 그 대가는 치명적이었다. 유동성은 공장과 연구소가 아니라 땅과 집으로 몰렸고, 사회 전체는 투기 심리에 중독되었다.
이재명 대통령 발언의 의미는 바로 여기에 있다. 그는 처음으로 “부동산 중심 성장 모델 자체가 문제”라는 점을 정면으로 건드리고 있다. 부동산에 돈이 몰리는 나라는 필연적으로 망가진다. 부동산은 생산하지 않는다. 집값이 오른다고 기술이 생기지 않고, 일자리가 늘지 않으며, 수출이 증가하지 않는다. 그럼에도 한국에서는 가장 많은 돈, 가장 많은 대출, 가장 많은 정책 에너지가 부동산에 투입돼 왔다.
이 구조는 세 가지 치명적 결과를 낳는다.
첫째, 부동산은 전형적인 제로섬 게임이다.
집을 가진 사람의 자산은 늘지만, 집을 갖지 못한 사람의 미래는 닫힌다. 사회 전체의 부는 늘지 않는다.
둘째, 자본의 방향이 왜곡된다.
돈은 기업으로 가지 않고 아파트로 향한다. 은행 대출은 혁신 기업이 아니라 주택 담보에 묶인다. 이는 경제가 아니라 도박판의 구조다.
셋째, 세대 간 갈등을 고착화한다.
기성세대는 집값 상승으로 자산을 축적하고, 청년세대는 빚 없이는 출발선에 설 수 없다. 출산율 붕괴의 핵심 원인도 여기에 있다.
해법의 출발점은 분명하다. 집을 다시 사는 곳으로 되돌려놓는 것이다. 이를 위해서는 민관 합동 전략이 필요하다. 민간은 재개발, 재건축을 통해 공급을 늘리되, 용적률과 층고 규제를 완화하는 대신 임대 비율 30% 이상을 포함한 소셜 믹스형 아파트로 가야 한다. 정부는 대규모 공공모기지론 아파트, 즉 토지 임대부 자가 주택을 공급해야 한다. 토지는 공공이 보유하고, 건물의 지상권은 국민에게 분양하는 방식이다. 싱가포르가 이미 입증한 모델이다. 집이 더 이상 로또가 되지 않는 순간, 투기 자금은 시장에서 빠져나온다.
부동산 정책은 곧 인구 정책이다. 청년에게는 역세권 중심의 대규모 임대주택이 필요하다. 이동성과 직주근접은 생존 조건이다. 신혼부부에게는 안정적인 자가 기반이 필요하다. 주거 불안 속에서 아이를 낳으라는 요구는 공허하다. 내가 제안해 온 ‘용산 U-CITY’ 구상은 단순한 주거 정책이 아니라, 주거 안정과 4차 산업혁명 R&D, 일자리 창출을 결합한 도시, 산업 전략이다.
여기서 가장 중요한 전환점이 나온다. 부동산을 때리기만 하면 되는가. 아니다. 돈이 갈 곳을 만들어야 한다. 지금까지의 부동산 정책이 실패한 이유는 부동산은 규제했지만, 자본의 출구를 만들지 않았기 때문이다. 이재명 대통령 발언의 본질도 여기에 있다. 핵심은 부동산 규제가 아니라 자본시장으로의 대이동이다.
 ▲필자/ 김정기 "한국형 협상의 법칙(청년정신사)"의 저자. ©브레이크뉴스 |
주식시장은 생산의 통로다. 자본이 기업으로 흘러가고, 기업은 투자하고, 고용을 만들고, 기술을 축적하며, 수출을 통해 국부를 창출한다. 미국, 독일, 일본이 강한 이유는 단순하다. 집을 사면 인생이 바뀐다가 아니라, 기업에 투자하면 사회가 성장한다는 구조를 만들었기 때문이다. 이를 위해서는 배당 강화, 지배구조 개선, 장기 투자 인센티브가 반드시 병행돼야 한다.
결론은 분명하다. 부동산이냐, 주식이냐의 문제는 좌우의 문제가 아니다. 진보와 보수의 문제도 아니다. 이것은 국가의 방향 선택이다. 돈이 집으로 가는 나라에는 미래가 없다. 돈이 기업과 시장으로 가는 나라만이 일자리를 만들고, 기술을 만들고, 다음 세대를 만든다. 지금이 마지막 기회다. 대한민국은 이제 선택해야 한다. *Jeongkeekim@naver.com
*필자/김정기
● 학력
- 뉴욕주립대학교(Stony Brook) 정치학과 수석 졸업
- 마케트대학교(Marquette) 로스쿨 법학박사
- 하버드대학교(Harvard) 케네디스쿨 최고위 과정
- 베이징대학교(Peking) 북한학 연구학자
● 경력
- 세계스마트시티기구(WeGO) 사무총장 (현)
- 유엔 국제전기통신연합 (UN ITU) 가상세계 및 AI 글로벌 이니셔티브 집행위원(현)
- 아시아태평양지방정부네트워크(CityNet) 대표
- 제8대 주상하이 대한민국 총영사(13등급 대사)
- 2010 상하이엑스포 대한민국관 정부대표
- 제17대 대선 한나라당 이명박 대통령 후보 국제위원장
- 제20대 대선 국민의힘 윤석열 대통령 후보 정치개혁 공약 총괄
- 제21대 대선 국민의힘 김문수 대통령 후보 외교고문
- 자유한국당 오세훈 당대표 후보 SH전략회의 총괄 및 조직본부 총괄본부장
- 자유한국당 서울시장 예비후보
- 법무법인 대륙아주 중국 총괄 미국변호사
- 난징대학교 국제경제연구소 객좌교수
- 동국대학교 경영전문대학원 석좌교수
- 숭실사이버대학교 총장
● 저서
1. 대학생을 위한 거로영어연구[전 10권](거로출판사)
2. 나는 1%의 가능성에 도전한다(조선일보사)
3. 한국형 협상의 법칙(청년정신사)
4. 대한민국과 세계 이야기 (도서출판 책미듬)
5. Korea and the World (Advance Reader Copy)
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>.
Ironically, the 'inside story' of skyrocketing housing prices during the progressive government that championed the common people
South Korea must establish justice in real estate to survive!... President Lee Jae-myung's critical awareness and warning to break this national crisis!
- Columnist Kim Jeong-gi
President Lee Jae-myung's recent message regarding real estate policy is simple yet profound. "Real estate must no longer be a vehicle for speculation." "If we don't change the financial structure excessively tied to real estate, our country has no future." These remarks aren't comments explaining a specific policy. They are a structural diagnosis of the so-called real estate crisis that has long plagued the South Korean economy, and a warning demanding a national choice that can no longer be delayed. South Korea stands at a crossroads. Will it remain a real estate republic, or will it transition to a capital market nation?
South Korea is truly a real estate republic. Seoul, in particular, is a quintessential apartment city. From an airplane, apartment complexes stretch endlessly, like matchboxes. In this landscape, homes are no longer simply places to live, but rather a means of earning money. In Korea, homes aren't simply a means of housing. For a long time, the state failed to provide an adequate social safety net for its citizens, and in that vacuum, homes were perceived as the ultimate safeguard for individuals and families. The problem is that this sentiment, coupled with speculative sentiment, distorted real estate into a nearly exclusive path to wealth accumulation.
In Seoul in particular, supply was structurally inadequate compared to demand, and the fundamental market principle of supply and demand failed to function properly. As a result, the city was divided into those who accumulated wealth through real estate and those who were excluded from homeownership, and real estate became a key mechanism for widening inequality. Frankly, no government in history, regardless of whether it was conservative or progressive, succeeded in addressing the real estate issue. Ironically, during the progressive administrations that championed the interests of the working class, housing prices skyrocketed. The reason is clear: real estate has long been used as a means of economic stimulus. Stimulating the construction industry boosts short-term growth. However, the price has been catastrophic. Liquidity was concentrated not in factories and research centers, but in land and housing, and society as a whole became addicted to speculation.
This is precisely the significance of President Lee Jae-myung's remarks. For the first time, he is directly addressing the issue of the "real estate-centered growth model itself." A country where money flows into real estate is inevitably doomed. Real estate doesn't produce. Rising housing prices don't foster technology, create jobs, or boost exports. Yet, in Korea, the most money, the most loans, and the most policy energy have been poured into real estate.
This structure has three fatal consequences.
First, real estate is a classic zero-sum game.
While the assets of those who own homes increase, the future of those who don't is closed off. The overall wealth of society is not growing.
Second, the direction of capital is distorted.
Money flows not to corporations but to apartments. Bank loans are tied to housing collateral, not to innovative companies. This is not an economic structure, but a gambling system.
Third, it perpetuates intergenerational conflict.
The older generation accumulates assets through rising housing prices, while the younger generation cannot afford to start without debt. This is also the core cause of the collapse in the birth rate.
The starting point for the solution is clear: returning homes to their place of residence. This requires a joint public-private strategy. The private sector should increase supply through redevelopment and reconstruction, but instead of relaxing floor area ratio and floor height regulations, it should shift to socially mixed apartments with a rental ratio of at least 30%. The government should supply large-scale public mortgage-backed apartments, i.e., land-based owner-occupied housing. The land is publicly owned, and the building's surface rights are sold to the public. This is a model already proven in Singapore. When housing is no longer a lottery, speculative funds will exit the market.
Real estate policy is essentially population policy. Young people need large-scale rental housing, centered around subway stations. Mobility and proximity to work are essential for survival. Newlyweds need a stable homeownership foundation. Calls for having children amidst housing insecurity are hollow. The "Yongsan U-City" initiative I've proposed isn't simply a housing policy; it's an urban and industrial strategy that combines housing stability, Fourth Industrial Revolution R&D, and job creation.
This is where the most crucial turning point lies. Is it enough to simply target real estate? No. We must create a place for money to flow. The reason real estate policies have failed so far is because they've regulated real estate but failed to create an outlet for capital. This is also the essence of President Lee Jae-myung's remarks. The key is not real estate regulation, but a mass migration to the capital market.
The stock market is a conduit for production. Capital flows to companies, which then invest, create jobs, accumulate technology, and create national wealth through exports. The reason the US, Germany, and Japan are so strong is simple: they've created a system where investing in companies fosters social growth, not where buying a home transforms your life. To achieve this, increased dividends, improved governance, and long-term investment incentives must all be implemented simultaneously.
The conclusion is clear. The question of real estate versus stocks isn't a question of left or right, nor is it a question of progressive or conservative. It's a choice of national direction. A country where money goes to the home has no future. Only a country where money goes to businesses and markets can create jobs, develop technology, and build the next generation. Now is the last chance. South Korea must choose. *Jeongkeekim@naver.com
*Author/Kim Jeong-gi
● Education
- Summa Cum Laude, Department of Political Science, State University of New York (Stony Brook)
- Doctor of Law, Marquette Law School
- Harvard Kennedy School, Executive Program
- North Korean Studies Research Scholar, Peking University
● Career
- Secretary General of the World Smart Cities Organization (WeGO) (current)
- Executive Committee Member, Virtual World and AI Global Initiative, International Telecommunication Union (ITU)
- Representative, Asia-Pacific Local Government Network (CityNet)
- 8th Consul General of the Republic of Korea in Shanghai (Ambassador, Class 13)
- Government Representative, Republic of Korea Pavilion, 2010 Shanghai Expo
- Chairman of the International Affairs Committee, Grand National Party (GNP) Presidential Candidate Lee Myung-bak for the 17th Presidential Election
- Chief of Political Reform Pledges, People Power Party (PPP) Presidential Candidate Yoon Seok-yeol for the 20th Presidential Election
- People Power Party (PPP) Presidential Candidate for the 21st Presidential Election Kim Moon-soo, Foreign Affairs Advisor to Presidential Candidate
- Oh Se-hoon, Liberty Korea Party Representative Candidate, SH Strategy Council Headquarters and Head of the Organization Headquarters
- Liberty Korea Party Preliminary Candidate for Seoul Mayor
- American Attorney General, China Office, Continental Law Firm
- Visiting Professor, Nanjing University International Economics Institute
- Distinguished Professor, Dongguk University Graduate School of Business
- President, Soongsil Cyber University
● Books
1. Georo English Studies for College Students [10 Volumes] (Georo Publishing)
2. I Challenge the 1% Chance (Chosun Ilbo)
3. The Law of Korean Negotiation (Chungnyeon Jeongshinsa)
4. Korea and the World (Chaekmidum Publishing)
5. Korea and the World (Advance Reader Copy)
