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브레이크뉴스 문홍철 기자= 최근 수도권 부동산 시장에서는 서울과 경기도 간 수요 이동이 다시 나타나는 모습이다. 반면, 인천은 상대적으로 안정적인 구조를 유지하며 변화는 제한적인 흐름을 보이고 있다.
13일 직방에 따르면 대법원 등기정보광장의 소유권이전등기(매매) 신청 자료를 분석한 결과, 집합건물 기준 경기도 부동산을 매수한 수요 중 서울 거주자 비중은 2026년 3월 15.69%로 나타났다. 이는 전월(14.52%) 대비 1.17%p 상승한 수치로, 2022년 6월(16.28%) 이후 약 3년 만에 가장 높은 수준이다.
시계열 흐름을 보면 서울 거주자의 경기도 매수 비중은 2024년 말 9.32%까지 낮아졌다가 이후 점진적으로 회복되며 2026년 3월 15.7%까지 상승했다.
저점 대비 약 6%p 이상 반등한 것으로, 한동안 위축됐던 서울 수요가 다시 경기로 유입되는 흐름으로 해석된다. 이는 수도권 내 수요 이동이 점차 확대되는 과정으로 볼 수 있다.
같은 기간 서울은 상대적으로 유입 흐름이 둔화되는 모습이다. 서울 집합건물을 매수한 수요 중 경기도 거주자 비중은 2025년 중반 16%대 수준에서 형성됐으나, 2026년 3월에는 13.76%로 낮아졌다. 약 2~3%p 감소한 수준이다.
즉, 서울에서 경기로의 수요 이동은 확대되는 반면, 경기에서 서울로의 유입은 제한되는 비대칭 구조가 형성된 것이다.
인천의 경우 서울 및 경기와 비교했을 때 수요 이동의 변화폭은 크지 않은 모습이다. 서울 거주자의 인천 매수 비중은 최근 약 1.8~2.5% 수준에서 등락을 보이며 큰 변화 없이 유지되고 있다. 특정 방향으로 수요가 집중되기보다는 지역 내 수요 중심의 구조가 유지되는 흐름으로 해석된다.
이는 지역 간 가격 수준과 생활권 연계성 차이에서 비롯된 영향으로 볼 수 있다. 경기도의 경우 서울과의 물리적 접근성과 생활권 공유가 가능한 지역이 많아, 서울 대체지로서의 선택이 상대적으로 용이한 구조를 가지고 있다.
반면, 인천은 일부 지역을 제외하면 서울과의 생활권 연계성이 상대적으로 제한적이고, 지역 내 자족적인 수요 기반이 형성돼 있어 외부 수요 유입에 따른 변동 폭이 상대적으로 크지 않은 것으로 해석된다.
최근 수도권 부동산 시장은 서울이 여전히 높은 가격 수준을 유지하는 가운데, 이러한 가격 부담과 금융 규제 환경이 맞물리며 수요의 이동 경로가 재편되는 흐름을 보이고 있다.
강남권이나 용산 등 일부 고가 단지에서는 세제 부담이나 시장 환경 변화에 따라 제한적인 가격 조정 흐름도 함께 나타나고 있어, 시장 전반의 일방적인 흐름으로 보기는 어려운 상황이다.
이러한 구조 속에서 서울 아파트 시장은 높은 가격 수준이 유지되는 가운데, 실제 매입 단계에서는 대출 한도와 금리 부담 등 자금 조달 여건이 중요한 제약 요인으로 작용하고 있다.
여기에 최근 전월세 가격이 높은 수준을 유지하면서, 임차 부담을 줄이기 위한 실수요의 매입 전환 움직임도 일부 이어지고 있는 것으로 보인다.
이로 인해 일부 수요는 서울 내 거주를 유지하기보다는, 자금 여건과 가격 접근성을 고려해 경기 지역으로 선택을 조정하는 흐름이 나타나고 있다.
특히, 최근처럼 서울 거주자의 경기 매수 비중이 반등하는 동시에, 경기 거주자의 서울 유입은 둔화되는 비대칭 구조는 이러한 자금 기반 의사결정 변화가 반영된 결과로 해석된다.
직방 관계자는 “향후에도 금리 수준과 대출 규제 강도에 따라 이러한 흐름은 점진적으로 구조화될 가능성이 있다. 세계 경제 역시 대외 환경의 불확실성이 이어지는 가운데, 환율과 금리 등 금융 변수의 변동성이 확대되고 있다”며 “이러한 환경 속에서 부동산 시장 역시 자금 조달 여건 변화에 영향을 받을 수 있는 만큼, 시장 흐름에 대한 점검과 함께 변동성 확대에 대비한 신중한 접근이 필요한 시점이다”고 전했다.
break9874@naver.com
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. 구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
“Burden of Seoul Housing Prices”… Proportion of Purchases by Seoul Residents in Gyeonggi Province Highest Since June 2022
Recently, the real estate market in the Seoul metropolitan area shows signs of a renewed shift in demand between Seoul and Gyeonggi Province. In contrast, Incheon maintains a relatively stable structure, exhibiting a trend of limited change.
According to Zigbang on the 13th, an analysis of ownership transfer registration (sale) application data from the Supreme Court Registry Information Plaza revealed that the proportion of Seoul residents among buyers of real estate in Gyeonggi Province (based on multi-unit buildings) stood at 15.69% in March 2026. This figure represents a 1.17 percentage point increase from the previous month (14.52%) and marks the highest level in approximately three years since June 2022 (16.28%).
Looking at the time-series trends, the proportion of purchases in Gyeonggi Province by Seoul residents dropped to 9.32% by the end of 2024, but has since gradually recovered, rising to 15.7% in March 2026.
This represents a rebound of over 6 percentage points from the low point and is interpreted as a trend where demand from Seoul, which had been subdued for some time, is flowing back into Gyeonggi. This can be viewed as a process in which the movement of demand within the metropolitan area is gradually expanding.
During the same period, the inflow into Seoul appears to be slowing down relatively. The proportion of Gyeonggi-do residents among the demand for purchasing multi-unit buildings in Seoul was in the 16% range in mid-2025, but dropped to 13.76% in March 2026. This represents a decrease of approximately 2 to 3 percentage points.
In other words, an asymmetrical structure has formed where the movement of demand from Seoul to Gyeonggi is expanding, while the inflow from Gyeonggi to Seoul is restricted.
In the case of Incheon, the magnitude of change in demand movement appears to be less significant compared to Seoul and Gyeonggi. The proportion of purchases in Incheon by Seoul residents has recently fluctuated at around 1.8–2.5%, remaining largely unchanged. This is interpreted as a trend where a structure centered on local demand is maintained rather than demand concentrating in a specific direction.
This can be attributed to the influence stemming from differences in price levels and connectivity of living areas between regions. Gyeonggi Province possesses a structure that makes it relatively easy to choose as an alternative to Seoul, due to the abundance of areas with physical accessibility and shared living spheres.
On the other hand, with the exception of a few specific regions, Incheon’s connectivity to Seoul’s living sphere is relatively limited. Furthermore, as a self-sufficient demand base has been established within the region, it is interpreted that the fluctuations caused by the influx of external demand are relatively small.
Recently, the metropolitan real estate market has shown a trend of demand shifting as the burden of high prices in Seoul—which continues to maintain high levels—coexists with the financial regulatory environment.
However, in some high-priced complexes in areas such as Gangnam and Yongsan, limited price adjustments are also appearing due to tax burdens or changes in the market environment, making it difficult to view this as a unilateral trend across the entire market.
Amidst this structure, while high price levels are maintained in the Seoul apartment market, financing conditions—such as loan limits and interest rate burdens—act as significant constraints during the actual purchase stage.
Additionally, as Jeonse and monthly rent prices have recently remained high, it appears that some end-users are shifting their focus to purchasing to reduce the burden of renting. As a result, a trend is emerging where some demand shifts toward the Gyeonggi region, considering financial conditions and price accessibility, rather than maintaining residence within Seoul.
In particular, the asymmetric structure seen recently—where the proportion of Seoul residents purchasing properties in Gyeonggi rebounds while the influx of Gyeonggi residents into Seoul slows—is interpreted as a reflection of these changes in financial-based decision-making.
A Zigbang official stated, "There is a possibility that this trend will gradually become structured in the future, depending on interest rate levels and the intensity of lending regulations. Amidst continuing external uncertainty in the global economy, volatility in financial variables such as exchange rates and interest rates is expanding." The official added, "Given that the real estate market can also be affected by changes in financing conditions in this environment, it is a time requiring a cautious approach to prepare for increased volatility, along with a thorough review of market trends."
