개발 가능성이 희박한 토지를 대량 매입해 일반 투자자들이 투자할 수 있는 크기로 쪼개 팔면서 많게는 수십 배의 폭리를 취하는 기획부동산에 대해 그동안 수많은 언론매체에서 그 폐해와 문제점을 지적했고 텔레비전 드라마와 쇼오락프로그램의 소재로 등장하기도 했다.
최근에는 일부 연예인이나 고위공직자들도 기획부동산 업체의 꾐에 걸려들었던 것으로 확인되고 있지만 법적으로 기획부동산 업체를 규제하기가 쉽지 않은 현실에서 여전히 서울 강남에만 400여 개에 달하는 기획부동산 업체들이 성업하고 있다.
특히 이명박 대통령의 공약사업이었던 한반도 대운하 사업과 연계한 기획부동산 업체들이 지난해부터 기승을 부리다가 얼마 전 이 대통령이 대운하 사업 추진에 대한 조건부 포기방침을 밝히면서 관련 투자자들을 공황상태에 빠뜨리기도 했다.
시사주간지 <사건의내막>은 최근 우연히 기획부동산 업체의 투자권유 전화를 받고 잠입취재를 '기획'하게 되었다.
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| ▲한 인터넷 블로거가 포스팅한 '기획부동산이 지나간 자리들'. 길도 없이 자를 댄 듯 반듯하게 잘라놓은 땅이나 아무렇게나 잘라놓은 땅들이 대부분이고, 그나마 길을 만들어서 잘라놓은 땅도 눈에 띄지만 이 땅들의 공통점은 개발가능성이 없다는 점이다. © 브레이크뉴스 |
<잠입취재> 기획부동산 실태
기획부동산업자 “땅을 가진 사람 중에는 정부 고위관료들이나 유명 재벌의 가족과 대기업 관계자들도 있다. 이들이 여주에 땅을 사둔 이유는 개발 정보를 미리 알고 있었기 때문이다”
지난 6월17일 오후 <사건의내막> 사무실로 한 통의 전화가 걸려왔다.
자신의 이름을 밝히면서 "좋은 부동산 개발정보가 있어서 알려드리려고 전화했다"고 밝히는 전형적인 기획부동산 업체의 텔레마케팅 전화였다.
기자 신분을 숨긴 채 '부동산 투자에 관심이 있다'는 의향을 내비치자 전화를 건 사람은 알려주겠다던 개발정보는 제쳐두고 인간적인(?) 유대감을 쌓기 위한 대화를 유도했다. 적극적으로 관심을 보이는 사람에게는 조바심을 내게 만드는 것이 그들의 '매뉴얼'인 듯했다.
2주에 걸친 통화 끝에 기자에게 처음 전화를 걸었던 기획부동산 업체 g사의 텔레마케터 김문주(가명·여) 과장과 '땅을 보러가자'는 약속을 잡았는데, 그는 다짜고짜 땅을 보러가기 위해서는 '신청금'을 입금해야 한다고 말했다.
최소 100만원에서 300만원 정도인 '신청금'은 땅을 보러간다는 의사를 밝히기 위한 것으로 계약을 하지 않으면 바로 돌려준다는 그의 설명에, 뭘 믿고 돈을 입금하라는 거냐고 반문하자 그러면 일단 사무실에서 개발정보에 대한 브리핑을 들은 다음에 다시 이야기하자는 답변이 돌아왔다.
'부동산 불패'는 조작된 신화
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김 과장의 안내를 받고 들어간 사무실은 서울 강남구 삼성역 인근의 한 건물 4층에 자리 잡고 있었고, 부동산 투자 정보에 대해 브리핑을 한 것은 김 과장의 상사인 현미경(가명·여) 부장이었다.
현 부장은 부동산 투자와 개발에 있어서 도심접근성과 도로망 개통의 중요성에 대한 강의로 브리핑을 시작했고, "주식 투자에서는 개미군단들이 많이 죽는데 부동산은 큰손을 따라가면 개미들에게도 떨어지는 것이 많다"고 주장했다.
일반인들이 상식으로 알고 있는 '부동산 불패'신화를 이야기하는 것인데, 사실 부동산 전문가들은 큰돈을 최소 10∼30년 이상 묵혀둬도 상관이 없는 자산가라면 모를까 2∼3년의 단기 차익을 노리고 기획부동산에 투자금을 맡기면 낭패를 보게 될 것이라고 경고하고 있다.
특히 기획부동산 피해자들은 재테크 정보에 어두운 저소득·소자산 계층으로, 빚을 내거나 친척의 자금을 끌어다가 투자를 하는 경우도 많아 기획부동산이 한 번 쓸고 갈 때마다 일가 전체가 피해를 보는 경우가 대부분이다.
g사가 기자에게 팔려고 한 땅은 경기도 여주군 xx면 ○○리 일대 임야로, 제2영동고속도로의 개통에 따른 최대의 수혜지로 떠오르고 있다는 설명이었다.
이 인근으로 고속도로가 지나갈 예정이라는 것 자체는 사실이다.
하지만 실제 고속도로 개통이 투자수익으로 이어질지는 미지수이다. 무엇이 문제인지 현 부장의 주장을 따라가면서 하나씩 짚어보자.
현 부장은 여주가 현재 행정구역상 '군'인데 내년에 '시'로 승격되면 인구가 그만큼 늘어날 것이고 도로까지 완공되면 인구가 두세 배 늘어나고 땅값도 그만큼 더 오를 것으로 전망된다고 주장했다.
여주군이 시 승격을 위해 행정구역 재편을 시도하는 것도 사실이기는 하다.
하지만 여주군의 시 승격이 여주 인구증가로 이어질지 역시 미지수로, 오히려 일각에서는 인구가 급감할 것이라는 우려도 제기되고 있다.
수원지방변호사회 여주지회장을 맡고 있는 김학모 변호사는 지난해 여주지역 언론매체 기고를 통해 인구를 유입할 만한 유인과 무관하게 추진되는 여주군 당국의 인위적인 시 승격 추진에 대해 반대입장을 밝힌 바 있다.
"군에서 시로 승격되면 주민세, 면허세 등이 인상되고 일부 업종은 동(洞) 지역 부가가치세 과세유형 분류가 바뀌어 간이과세 대상이 일반과세로 전환돼 그만큼 주민 부담이 각각 커지게 되며, 특히 교육부분에서 고등학교 농어촌 특별전형이 없어져(읍·면 지역 제외) 우수 인재의 외부유출과 함께 여주군 인구가 급감하는 것은 아닌지 우려된다"는 지적이었다,
땅 위치는 상관없다?
현 부장은 고속도로 인터체인지에서 가까운 땅의 투자가치가 높다며 "지난번 전화했을 때는 대신ic 주변에 있는 땅 6000평 정도를 분양했는데, 지난주 수요일 오픈한 것이 주말동안에는 영업을 하지 않았는데 벌써 여섯 필지가 나갔다"고 강조했다.
현 부장은 또한 "오픈할 때 땅의 위치를 정해주는데 분양가는 별로 차이가 없지만 나중에 팔 때 이왕이면 내 땅이 삼거리 코너나 양면으로 길이 있으면 훨씬 팔기 좋기 때문에 그런 팔기 쉬운 땅들은 먼저 분양하지 않고 놔두고 있다"고 말했다.
기자와 같은 지방 출신이라는 현 부장은 "○○ 출신에게는 수단 방법을 가리지 않고 좋은 위치를 줄 것"이라며 "아파트도 1층과 꼭대기층보다 로열층이 더 잘나가고 가격도 잘 받듯이 나중에 팔아달라고 하면 좋은 쪽으로 해줘서 가격을 10만원이라도 더 받아주겠다"고 약속하기도 했다.
현 부장의 말들은 여러 언론을 통해 보도된 기획부동산의 전형적인 영업방식을 그대로 축약해 답습한 것으로, 지자체의 실제 도로 개통 예정 계획과는 무관하게 기획부동산이 임의로 그어놓은 도로 구획도를 보여주는 것이나, 땅을 나중에 다시 팔아주겠다는 것까지 동일했다.
현 부장은 최근 이명박 대통령이 조건부 사업추진 중단 의사를 밝힌 대운하 사업에 대해서도 이야기했다. 대운하 터미널이 들어서기로 예정되어 있었던 여주군 점동면 삼합리 일대에 기획부동산을 통해 땅을 산 사람들이 많은데 이들이 지금 아비규환 상태라는 것.
대운하 중단도 호재? 강부자 내각도 호재?
해당 지역 관련 뉴스는 전부 끌어들여 활용
현 부장은 "터미널만 생기면 좋은데 거기는 고속도로가 새로 생기는 것도 아니고 꼬불꼬불 들어가야 하는 곳"이라며, "이명박이 대운하를 안 한다니까 난리가 났다"고 말했다. 평당 58만∼60만원 정도를 주고 들어갔지만 지금은 10만원을 줘도 안 팔린다는 것.
현 부장이 대운하 이야기를 꺼낸 것은 한 경제신문 기사를 보여주기 위한 것이었다. 이 대통령의 대운하 사업 포기 발언이 나오고 얼마 후인 6월29일자 모 경제신문에 "대운하에 몰렸던 자금 어디로 이동할까"라는 기사가 실렸는데, 여기에서 여주군 금사, 흥천, 대신면이 수혜지역으로 꼽힌다는 내용이 들어갔던 것이다.
현 부장은 금사와 대신보다 흥천이 더 좋다며, "흥천은 가격이 가장 많이 올라갈 수 있는 지역"이라고 주장했다. "서울 강남권을 서초와 사당까지로 놓고 보면 교대역 인근도 비싸지만 우리 땅은 강남역 수준에 비할 수 있다"는 주장이었다.
그런데 여주지역의 부동산 투자전망에 대한 관측은 극과 극을 달리고 있다. 대운하가 중단돼도 다른 호재가 있기 때문에 급락은 없을 것이라고 전망하는 사람이 있는가 하면 "고수들은 이미 다 빠져나가서 투자가치로서는 끝난 상태"라는 전문가들도 있다.
특히 일각에서는 토지시장 전체가 불황에 빠진 가운데 유일하게 토지시장에 바람을 불어넣었던 대운하사업이 좌초위기에 빠짐에 따라 전반적인 토지시장 전체의 투자심리 위축을 우려하는 목소리도 제기된다.
토지투자의 대가로 알려져 있는 진명기 jmk플레닝 대표는 한 언론과의 인터뷰에서 "고수들은 여주를 빠져나간 지 이미 오래됐다. 작년 한나라당 대선 경선 때 투자하고 작년 말에 대운하에 대한 국민 여론이 나빠지자 손을 털고 나갔다"고 말했다.
현 부장은 여주 일대에 땅을 가진 사람 중에는 유인촌 문화체육관광부 장관 등 정부 관계자들과 유명 재벌의 가족과 대기업 관계자들도 있다며 이들이 여주에 땅을 사둔 이유는 개발 정보를 미리 알고 있었기 때문이라고 주장했다.
그러나 고위공직자 재산공개에서 드러난 유인촌 장관의 여주 땅은 "개발 정보를 미리 알았기 때문에 샀을 것"이라는 이들의 주장과 달리 유 장관의 8대조까지 산소가 있는 가족묘 자리라고 한다.
박리다매라고?
기획부동산 업자가 기자에게 팔려고 한 땅 실체는…
공시지가 평당 5만4780원→42만원 2주만에 2.5배 장사
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현 부장은 "덩어리가 너무 크고 현지에서 직접 사려면 땅이 있어도 가격이 너무 비싸기 때문에 일반인들은 그런 땅을 잡기가 힘들다"며, "우리 같은 회사가 중간에 나서서 일을 처리해주니까 일반인들도 투자를 할 수 있는 것"이라고 주장했다.
현 부장은 특히 "사는 사람 입장에서는 제반 서류들 준비하는 비용 등을 감안하면 엄청 싸게 사는 것"이라며, "우리는 이런저런 서류비용 제하고 평당 만원씩만 남겨먹어도 빨리 하면 그만한 수익이 남는 것으로 박리다매 방식"이라고 주장했다.
현 부장은 또한 "고객들을 꾸준히 관리하다가 우리가 40만~45만원에 분양했던 땅을 100만~150만원 정도에 다시 팔 수 있도록 주선해주면 수익금은 본인이 쓰고 원금은 재투자할 수 있도록 해준다"고 덧붙였다.
옆에서 함께 이야기를 듣던 김문주 과장은 "그 정도로 두세 번만 굴리면 10억대는 금방 만든다"며, "그렇게 가려면 시간이 10년에서 15년 정도 걸리지만 땅이라고 다 돈이 되는 것은 아니고, 돈이 될 땅을 잡아야 한다"고 덧붙였다.
평당 몇 만원씩만 남겨먹는 '박리다매'라는 이들의 주장은 과연 맞는 말일까. 이들이 기자에게 팔려고 했던 땅의 주소를 적어와 공시지가와 등기부등본의 거래내역을 확인해봤다.
경기도 여주군 xx면 ○○리에 위치하는 이 토지의 2008년 1월 현재 공시지가는 ㎡당 1만6600원. 평당 5만4780원으로 이들이 기자에게 팔려고 했던 가격 42만원의 13%에 불과했다.
이 주소지에 대한 등기부등본에 나오는 전체 필지 3만5411㎡를 g사가 기존 토지주로부터 매입한 가격은 9억4000만원으로, 전체 땅을 매입한 것도 아니고 지분의 절반을 매입한 데 불과한 것으로 나타났다.
이를 환산하면 평당 약 17만5200원 정도에 매입한 것인데, 이 땅을 42만원에 팔려고 했으니까 불과 2주 사이에 2.5배 장사를 하려고 한 셈이다.
공시지가의 3배 이상을 주고 매입했으니 현 부장의 말대로 땅을 팔겠다고 나서는 토지주는 얼마든지 있을 법하다.
하지만 분할과정을 거쳐 가격이 2.5배로 뛰는 것을 감안하면 '박리다매'라는 주장은 새빨간 거짓말인 셈이다.
물론 일부 '막 나가는' 기획부동산 업체들이 최고 100배 이상의 이문을 남기는 경우도 있다는 점을 감안한다면 그들 입장에서는 2.5배 정도의 수익을 남기는 g사의 영업방식이 '박리다매'라는 주장에 일리가 전혀 없는 것은 아니라고 볼 수도 있을 것 같다.
그러나 g사가 팔려고 했던 땅에 대한 정보를 더 얻기 위해 여주지역의 한 부동산공인중개업소에 문의하면서 더 놀라운 이야기를 들을 수 있었다.
이 땅이 지적도상에 토지이용이 거의 불가능한 농림지역으로 나온다는 것이었다.
ic 개통에 대해서도 g사 사람들이 이야기한 것과는 다른 이야기를 들을 수 있었다.
g사의 땅이 위치한 xx리는 ic 예정지에서 먼 편이라는 것으로, 이 관계자는 "그나마 길 옆에 불어 있거나 관리지역에 포함되어 있으면 또 모를까 여기는 큰 길도 아닌 좁은 길로 들어가야 하고 농림지역이라 아무 것도 할 수 없다"며 투자하지 말라고 권유했다.
"농림지역도 300평씩 잘라서 농가주택을 지을 수 있지만 이 비싼 것을 요즘 집 지을 때 누가 대지를 붙여서 사냐"는 것이 이 부동산 관계자의 말이었다.
농림지역의 용도 변경 가능성에 대해 그는 "용도 변경을 하려면 공시지가만큼 돈이 추가로 든다"며, "비싸게 산 땅을 형질 변경하면서 또 돈 들고, 분할하면서 또 돈 들고 할 이유가 없다"고 지적했다.
이 관계자는 "여기는 아직 그 정도 시세가 아니다. 토목공사 다 되어 있어서 집만 올릴 수 있는 것도 60에 나와 있는 것이 있는데 뭐 하러 분할을 하냐"며, "요즘 여주에 땅이 아무리 없다고 해도 그 돈이면 주변에 좋은 땅도 얼마든지 소개해 줄 수 있다"고 덧붙였다.
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| ▲지난 7월 2일 kbs 2tv에 방송된 추적60분의 장면들. |
<취재후기>
알고도 당하는 기획부동산…법적으론 무죄?
고객 타입별 대응 매뉴얼 존재, 선입견 갖고 들어도 솔깃~
이날 기자는 신청금 100만원을 입금해야 현지답사를 갈 수 있다는 말에 다른 핑계를 대고 잠입취재했던 기획부동산 업체를 빠져나왔다.
그리고 그날 오후 내내 현 부장과 김 과장의 전화가 계속 걸려왔다. 이들은 기자와의 전화통화에서 대화의 흐름은 무시하고 왠지 정해진 매뉴얼에 따라 말한다는 느낌이 들었다.
취재를 마치고 기사를 작성하다가 관련자료를 찾기 위해 인터넷 검색을 하는데, kbs '추적60분'이 기획부동산의 문제점에 대해 보도한다는 예고 기사를 접했다.
7월2일 밤 11시에 방송된 추적60분 '대운하 후폭풍 - 덫에 걸린 대박의 꿈' 편은 기획부동산의 문제와 실태에 대해 기획부동산에 몸을 담았던 사람들의 증언과 내부문건 폭로 현지 답사 등을 통해 입체적으로 잘 다루었다.
이 프로그램을 보면 투자 유망 고객의 태도와 성격에 따른 여러 가지 대응 방식이 교재로 만들어져 기획부동산 업계에 전해지고 있다고 하는데, 기자가 어렴풋하게 느낀 '매뉴얼'이 실제로 존재한다는 것을 확인해 준 셈이다.
기자가 만난 기획부동산 업체 관계자들이 가장 많이 이야기한 것은 자신을 포함한 다른 사람들도 이렇게 저렇게 투자를 해서 돈을 벌었다는 것이었는데, 취재를 목적으로 접근하지 않았다면 기자 스스로도 그들에게 속아서 땅을 사지 않았을 것이라고는 장담하지 못하겠다는 것이 솔직한 심정이었다.
등기부등본과 공시지가를 들이대며 폭리 아니냐고 묻는 질문에 김문주 과장은 "사업은 이윤창출을 하기 위한 것으로 우리도 땅 파서 월급 주겠냐"고 반문하면서 "분할하고 서류발급 받는 경비 등 이것저것을 따져보면 싸게 파는 것"이라는 입장을 굽히지 않았다.
김 과장은 "최소한으로 3년 뒤에 두 배만 이익을 봐도 수익이 남는 것으로, 은행에서 두 배 수익이 가능한가. 부동산만이 가능한 것"이라고 주장하면서 "비싸다고 생각하면 안 사도 되고 핑계 안 대도 된다"고 덧붙였다.
기획부동산 최대 피해자는 텔레마케팅 직원
일가·친척·친구들까지도 피해자로 전락 위험
그러나 '추적 60분' 보도에 따르면 기획부동산으로 돈을 버는 사람은 극히 일부이고, 기획부동산에서 텔레마케터로 일하는 사람들 역시 기획부동산의 피해자가 되기는 마찬가지로 어찌 보면 최대의 피해자들이 이들이라고 할 수도 있다.
특히 텔레마케터들의 경우 투자유치를 끌어내지 못하면 회사에서 투자를 강제하는 경우도 있어서 일가친척이나 친구들까지 피해자로 확산되는 경우도 많다고 한다. 김 과장도 이미 피해자일 가능성이 높다는 말이다.
한편 6월9일 방송된 sbs 'tv로펌 솔로몬'에도 기획부동산이 주제로 나왔는데, 코미디언 이경실과 탤런트 이광기가 기획부동산 투자 경험을 고백해 화제가 되었던 이날 방송에서 자문을 맡은 변호사들은 만장일치로 '사기죄가 아니다'라고 결론을 내려 더 큰 충격을 줬다.
기획부동산 자체가 불법은 아니기 때문에 이들에게 속아 땅을 사도 법에 의해 사기죄가 성립할 수 없고, 개인이 각별히 주의하는 수밖에 없다는 설명이다.
기획부동산 투자에 따른 또 다른 사례들을 찾아보면 법원에서 사기죄로 인정을 받은 경우라도 피해자들이 눈치를 챘을 때쯤에는 문제의 업체들 대부분이 이미 회사 자산을 다 털고 나가버린 상태이기 때문에 투자금을 돌려받을 길도 요원한 것으로 전해진다.
취재 / 김경탁 기자
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