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브레이크뉴스 문홍철 기자= 앞으로 강남, 서초, 송파, 용산 등 토지거래허가구역 내 주요 재개발·재건축 추진을 통해 얻어진 입주권도 토지거래허가구역 규제 대상에 포함된다. 또한, 토허제 내 주택을 취득하는 경우 2년간의 실거주 의무도 지켜야 한다.
국토교통부는 지난 달 19일 토지거래허가구역으로 지정된 강남3구 및 용산구에 적용할 ‘토지거래허가구역 지정’ 관련 업무처리기준을 마련·확정했다고 21일 밝혔다.
올 3월 24일부터 9월 30일까지 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 소재 아파트 전체가 토지거래허가구역으로 지정했다. 이에 따라 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 초과 토지 등을 취득시 거래 허가를 받아야 한다.
먼저, 토지거래허가구역 내 주택을 취득하는 경우, 취득시점부터 2년간 실거주 의무가 발생한다. 입주시기는 허가일로부터 4개월 이내여야 한다. 통상적인 거래절차상 신청 → 허가 → 계약 체결→ 잔금 완납→ 등기까지 4개월 정도 소요되는 점을 감안한 것이다.
단, 토지(주택) 취득일이 그보다 빠를 경우 해당 토지(주택) 취득일부터 실거주를 이행해야 한다.
신청인이 주택 취득 및 입주를 이행하지 못하는 부득이한 사유를 소명하고, 허가 관청이 이를 인정한 경우에는 필요한 범위 내에서 허가 관청은 취득 및 입주시기를 유예할 수 있다.
아울러 이미 주택을 보유하고 있는 경우에도 신규 주택 취득을 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 수 있다.
이 경우, 신청인은 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기 거주용 주택·토지를 추가 취득해야 하는 사유에 대해 구체적이고 객관적으로 소명하고, 기존 주택의 처리계획을 제출해야 한다.
기존 주택의 처리는 매매·임대 등의 방식으로 가능하며, 허가 관청은 기존 주택의 처리기한에 대해 통상적인 계약절차에 따라 6개월을 기준으로 허가 여부를 판단할 수 있다.
일례로, 주택을 한 채 이상 소유하고 있는 신청인이 토지거래허가구역 내 주택을 추가로 구입하려는 경우, 허가일로부터 6개월 이내에 기존주택을 매매 또는 임대한다는 내용의 처리계획을 제출하는 경우 허가가 가능하다.
재개발·재건축 등에 따른 관리처분계획 인가로 아파트 분양이 예정돼 있는 입주권도 토지거래허가 대상에 해당된다고 규정했다. 종전 부동산의 유형 및 멸실 여부와 무관하게 신축되는 아파트의 소유권을 취득할 수 있는 권리가 포함돼기 때문이다.
단, ‘도시 및 주거환경정비법’ 제74조 및 ‘주택법’ 제54조 등에 따라 최초로 주택을 분양받는 분양권의 경우, ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령’ 제11조제3항에 따라 토지거래계약 허가 대상에 해당되지 않지만, 제3자에게 분양권을 전매하는 경우는 허가 관청의 허가를 받아야 한다.
입주권·분양권의 경우, 허가 관청이 관리처분계획 인가 등에 따른 공사 일정(착공·준공일자 등), 입주 확약 및 이용의무기간(2년) 등을 포함한 신청인의 토지이용계획을 확인하고, 토지이용계획이 자기 거주 목적에 부합한다고 인정될 경우, 허가 관청에서 토지거래계약 허가 여부를 판단할 수 있다.
이때, 허가 관청은 관할지역의 부동산 시장상황 등을 종합적으로 고려하되, 토지이용계획서상 세부 내용이 실거주 목적이라고 보기 어려울 경우, 토지이용계획이 부적합한 것으로 판단할 수 있다.
국토부와 서울시는 허가관청의 토지거래계약허가 업무처리가 관련 규정 등에 따라 효율적으로 이루어질 수 있도록 지속적으로 지원하는 한편, 이번에 지정된 강남·서초·송파, 용산구 등 토지거래허가구역 내에 허가를 받은 건에 대하여 이용실태 조사 등을 통해 토지이용의무 준수 여부를 철저히 단속해 나갈 계획이다.
break9874@naver.com
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Gangnam 3-gu and Yongsan-gu occupancy rights including land permit system.. Actual residence for 2 years after completion
In the future, the right of occupancy obtained through major redevelopment and reconstruction projects in land transaction permit zones such as Gangnam, Seocho, Songpa, and Yongsan will also be included in the land transaction permit zone regulations. In addition, when acquiring a house within the land transaction permit system, the obligation of actual residence for two years must be observed.
The Ministry of Land, Infrastructure, and Transport announced on the 21st that it has established and finalized the work processing standards related to the ‘land transaction permit zone designation’ to be applied to the three Gangnam districts and Yongsan district, which were designated as land transaction permit zones on the 19th of last month.
From March 24 to September 30 of this year, all apartments located in Gangnam-gu, Seocho-gu, Songpa-gu, and Yongsan-gu in Seoul were designated as land transaction permit zones. Accordingly, when acquiring land exceeding 6㎡ in residential areas and 15㎡ in commercial areas, a transaction permit must be obtained.
First, when acquiring a house within the land transaction permit zone, the obligation of actual residence for two years is incurred from the time of acquisition. The move-in date must be within four months from the date of permission. This is in consideration of the fact that it takes about 4 months from application → permission → contract conclusion → balance payment → registration in the normal transaction procedure.
However, if the date of acquisition of the land (house) is earlier than that, actual residence must be performed from the date of acquisition of the land (house).
If the applicant clarifies unavoidable reasons for not being able to acquire and move into the house and the licensing office acknowledges this, the licensing office may postpone the acquisition and move-in date to the extent necessary.
In addition, even if you already own a house, you can apply for a land transaction contract permit for the purpose of acquiring a new house.
In this case, the applicant must specifically and objectively explain the reason for having to reside in the area or the reason for having to acquire an additional house/land for your own residence, and submit a plan to deal with the existing house.
The existing house can be dealt with through sale or lease, etc., and the licensing office can determine whether to grant permission based on a 6-month period for the processing period of the existing house according to the normal contract procedure.
For example, if an applicant who owns more than one house wants to purchase an additional house within the land transaction permit zone, permission is granted if a processing plan is submitted stating that the existing house will be sold or leased within 6 months from the date of permission.
In addition, it was stipulated that the right to move in, which is scheduled to be sold as an apartment due to approval of the management disposal plan for redevelopment, reconstruction, etc., is also subject to the land transaction permit. This is because it includes the right to acquire ownership of a newly built apartment regardless of the type and destruction of the previous real estate.
However, in the case of the right to purchase a house for the first time according to Article 74 of the ‘Urban and Residential Environment Improvement Act’ and Article 54 of the ‘Housing Act’, etc., it is not subject to the land transaction contract permit according to Article 11, Paragraph 3 of the ‘Enforcement Decree of the Act on Reporting Real Estate Transactions, etc.’, but if the right to purchase is transferred to a third party, permission from the licensing authority must be obtained.
In the case of occupancy rights and subscription rights, the licensing authority verifies the applicant's land use plan, including the construction schedule (start and completion dates, etc.), occupancy commitment, and usage obligation period (2 years) according to the management disposal plan approval, etc., and if the land use plan is determined to be in line with the applicant's residential purpose, the licensing authority may determine whether to grant a land transaction contract.
At this time, the licensing authority comprehensively considers the real estate market situation in the jurisdictional area, etc., but if it is difficult to see the details in the land use plan as being for actual residential purposes, the land use plan may be determined to be inappropriate.
The Ministry of Land, Infrastructure and Transport and the Seoul Metropolitan Government will continue to support the licensing authority's land transaction contract permit work so that it can be carried out efficiently in accordance with relevant regulations, etc., while thoroughly cracking down on compliance with land use obligations through usage status surveys, etc. for cases that received permits in the land transaction permit areas designated this time, such as Gangnam, Seocho, Songpa, and Yongsan-gu.
