 ▲ 서울 부동산 ©브레이크뉴스 |
대한민국은 이상한 나라다. 주식시장에는 금융감독원이 있다. 내부정보 거래는 중범죄이고, 주가조작은 즉시 조사 대상이 된다. 금융은 상시 감독을 받는다. 그러나 수백조 원이 움직이는 부동산 시장에는 거래 전 과정을 통합 감시하는 독립적 감독기구가 없다. 정책은 발표되지만 감독은 없고, 세금은 손질되지만 정보는 흩어져 있다. 규제는 선거 주기에 따라 강화됐다 완화되기를 반복한다. 집값은 오르고 분노는 쌓이지만 구조는 그대로다.
문제는 탐욕이 아니다. 구조다. 정치인은 개발 공약으로 표를 얻고, 관료는 인허가와 도시계획 변경 권한을 쥐며, 건설회사는 택지와 사업권을 확보한다. 금융권은 담보 대출을 통해 안정적인 수익을 올리고, 투기 세력은 정책 발표 이전의 정보 흐름을 따라 선(先) 매입에 나선다. 이 연결고리는 느슨해 보이지만 이해는 단단히 묶여 있다. 개발 계획이 발표되면 가격은 오르고, 이익은 사전에 진입한 소수에게 집중된다. 공급이라는 명분은 언제나 존재하지만, 가격 상승을 전제로 한 이익 구조 역시 동시에 작동한다.
2021년 LH 사태는 그 축소판이었다. 내부 정보를 이용한 투기 의혹이 터졌고 국민적 분노가 들끓었다. 일부 처벌은 있었지만 구조는 바뀌지 않았다. 상장기업 내부 정보를 이용해 주식을 매수하면 중형을 받는다. 그러나 개발 예정지 정보를 이용해 토지를 매입하는 행위는 상대적으로 가볍게 다뤄진다. 같은 정보 비대칭인데, 처벌은 다르다. 부동산 내부정보 거래는 여전히 제도적 감시망이 허술하다.
역대 정부의 정책 방향은 달랐다. 노무현 정부는 강한 규제를 실험했고, 이명박 정부는 개발 확대를 선택했다. 문재인 정부는 세금과 대출을 옥죄었고, 윤석열 정부는 규제 완화를 강조했다. 보수와 진보는 서로를 비판했지만 결과는 크게 다르지 않았다. 집값은 정치 주기에 종속됐고, 정책은 반복됐다. 특정 정부의 실패라기보다 감독 체계가 부재한 국가 구조의 문제였다.
해외 사례는 다르다. 싱가포르는 주택개발청(HDB)을 중심으로 공급, 거래, 보유 정보를 통합 관리하고, 실거래 가격을 신속히 공개한다. 독일은 임대료 브레이크(Mietpreisbremse) 제도를 통해 급격한 임대료 상승을 억제한다. 미국은 2008년 금융위기 이후 도드-프랭크(Dodd-Frank) 법을 통해 주택금융을 연방 차원의 상시 감독 체계에 편입시켰다. 감독과 정보 공개, 사전 통제가 결합된 구조다. 한국만 선거 때마다 규제와 완화를 오가며 정치적 신호를 보낸다. 감독 없는 규제는 반복될 수밖에 없다.
이제 질문을 바꿔야 한다. 왜 부동산 투기는 여전히 행정 문제나 정책 실패로만 취급되는가. 개발 정보를 미리 알고 토지를 매입하는 행위는 주가조작과 본질적으로 다르지 않다. 그렇다면 부동산 내부정보 거래와 조직적 투기 역시 금융범죄 수준으로 다뤄야 한다. 투기 이익의 전액 몰수와 가중처벌, 공직자와 공기업 직원의 관련 범죄에 대한 엄격한 형량 적용, 법인 쪼개기와 차명 거래에 대한 조직범죄 수준의 처벌이 병행돼야 한다. 위험 대비 이익이 큰 구조를 그대로 두고서는 시장은 바뀌지 않는다.
동시에 부동산감독원이 필요하다. 규제기관이 아니라 감독기관이다. 실거래, 대출, 법인 거래, 공직자 거래를 통합 분석하고 이상 거래를 상시 탐지하는 독립적 기구가 있어야 한다. 사건이 터진 뒤 수사에 착수하는 방식으로는 늦다. 사전 모니터링과 선제적 조사 권한이 결합될 때만 투기 구조는 흔들린다. 국회의원과 고위공직자의 부동산 보유 현황을 상시 공개하고, 개발 정책과 직접 이해관계가 있는 경우 의사결정에서 배제하는 제도 역시 함께 정착돼야 한다. 공공권력을 행사하는 자가 동시에 최대 자산 보유자라면, 공정성은 구조적으로 흔들릴 수밖에 없다.
그러나 여기서 반드시 선을 그어야 한다. 부동산감독원은 시장감시기관이어야지 또 하나의 초권력 수사기관이 되어서는 안 된다. 영장 없는 금융정보 접근과 특별사법경찰 형태의 수사권 결합은 신중해야 한다. 감독과 수사는 분리되어야 한다. 감독원은 통합 데이터 분석과 이상 거래 탐지에 집중하고, 강제 수사와 영장 집행은 기존 사법 체계 아래 두어야 한다. 정보 접근은 목적 제한과 최소 수집 원칙 아래에서 엄격히 통제되어야 하며, 외부 통제 장치와 사후 책임 규정이 함께 설계돼야 한다. 투기를 막겠다는 명분이 권력 집중으로 이어진다면 사회적 합의는 무너진다.
보수는 국가 권력의 비대화를 우려한다. 그 우려는 정당하다. 그러나 감독 자체를 거부하는 것은 시장 왜곡을 방치하는 일이다. 내부정보 거래와 조직적 선점이 작동하는 구조는 자유시장이 아니다. 카르텔을 깨는 것이야말로 시장을 복원하는 일이다.
진보 역시 돌아봐야 한다. 개혁은 권력을 더하는 일이 아니라 권력을 나누는 일이다. 검찰 권한 집중을 비판해 온 정치세력이 또 다른 영역에서 정보·조사·수사 기능을 결합한 기관을 만든다면 설득력을 잃는다. 투기 근절은 정의의 문제지만, 권력 집중은 민주주의의 문제다. 두 가치를 동시에 지켜야 한다.
부동산을 감독하지 못하는 국가는 자본주의 국가가 아니다. 자본이 혁신과 생산이 아니라 부동산으로만 몰리는 구조에서는 청년의 사다리가 무너지고 기업의 연구개발 투자가 위축된다. 집값은 정치의 연료가 되고 국가는 장기 전략을 잃는다.
망국병은 선언으로 고쳐지지 않는다. 제도로 고쳐진다. 부동산감독원 설치와 금융범죄 수준의 처벌 체계 구축은 선택의 문제가 아니라 국가 구조를 바로 세우는 최소 조건이다. 그러나 그 제도는 권력 분산과 사법 통제 위에서 설계되어야 한다. 부동산감독원은 권력기관이 아니라 시장질서 복원 장치여야 한다. 그 선을 넘는 순간, 개혁은 또 다른 특권이 된다. 정치와 행정이 이해당사자로 남아 있는 한 집값은 반복된다. 감독과 형벌, 그리고 권력 통제가 함께 작동하는 체계로 전환하지 않으면, 다음 정권에서도 같은 논쟁이 되풀이될 것이다. Jeongkeekim@naver.com
*필자/김정기
 ▲필자/ 김정기 칼럼니스트. ©브레이크뉴스 |
● 학력
- 뉴욕주립대학교(Stony Brook) 정치학과 수석 졸업
- 마케트대학교(Marquette) 로스쿨 법학박사
- 하버드대학교(Harvard) 케네디스쿨 최고위 과정
- 베이징대학교(Peking) 북한학 연구학자
● 경력
- 세계스마트시티기구(WeGO) 사무총장 (현)
- 유엔 국제전기통신연합 (UN ITU) 가상세계 및 AI 글로벌 이니셔티브 집행위원(현)
- 법무법인 대륙아주 중국 총괄 미국변호사
- 동국대학교 경영전문대학원 석좌교수
- 숭실사이버대학교 총장
- 칼럼니스트
● 저서
1. 대학생을 위한 거로영어연구[전 10권](거로출판사)
2. 나는 1%의 가능성에 도전한다(조선일보사)
3. 한국형 협상의 법칙(청년정신사)
4. 대한민국과 세계 이야기 (도서출판 책미듬)
5. Korea and the World (Advance Reader Copy)
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Without a "Real Estate Supervisory Service," we can't control speculation!... "Cartels should be punished at the level of financial crimes!"
- Kim Jeong-gi, columnist
South Korea is a strange country. The stock market has a Financial Supervisory Service. Insider trading is a serious crime, and stock price manipulation is immediately investigated. Finance is subject to constant supervision. However, in the real estate market, where hundreds of trillions of won move, there is no independent supervisory body that comprehensively monitors the entire transaction process. Policies are announced, but there is no oversight. Taxes are adjusted, but information remains fragmented. Regulations are constantly strengthened and relaxed with each election cycle. Housing prices rise, anger builds, but the structure remains the same.
The problem isn't greed. It's the structure. Politicians win votes with development promises, bureaucrats wield the power to issue permits and urban planning changes, and construction companies secure land and business licenses. The financial sector generates stable profits through secured loans, and speculators leverage the flow of information before policy announcements to make preemptive purchases. This connection may seem loose, but the stakes are firmly tied. When development plans are announced, prices rise, and profits are concentrated among the few who entered the market early. While the justification for supply always exists, a profit structure predicated on price increases also operates simultaneously.
The 2021 LH scandal was a microcosm of this. Allegations of speculation using insider information surfaced, sparking public outrage. While some punishments were imposed, the structure remained unchanged. Buying stocks using insider information from listed companies is subject to heavy penalties. However, purchasing land using information on development sites is treated relatively lightly. The same information asymmetry exists, but the penalties are different. Insider trading in real estate remains subject to lax institutional oversight.
Successive administrations have pursued different policy directions. The Roh Moo-hyun administration experimented with strict regulations, the Lee Myung-bak administration opted for expanded development, the Moon Jae-in administration tightened taxes and lending, and the Yoon Seok-yeol administration emphasized deregulation. Conservatives and progressives criticized each other, but the results remained largely consistent. Housing prices were subject to political cycles, and policies were repetitive. This was less a problem of a specific administration's failure than a problem of a national structure lacking oversight.
Overseas examples differ. Singapore integrates supply, transaction, and ownership information through the Housing Development Board (HDB) and promptly discloses actual transaction prices. Germany curbs rapid rent increases through the rent brake system (Mietpreisbremse). Following the 2008 financial crisis, the United States incorporated housing finance into a permanent federal oversight system through the Dodd-Frank Act. This structure combines oversight, information disclosure, and prior control. Only Korea, with every election, sends political signals by alternating between regulation and deregulation. Regulation without oversight is destined to repeat itself.
The question must now be changed. Why is real estate speculation still treated solely as an administrative issue or policy failure? Purchasing land with advance knowledge of development information is essentially no different from stock price manipulation. Therefore, insider trading and organized speculation in real estate should be treated as financial crimes. This should include full confiscation of speculative profits and increased penalties, stricter sentencing for related crimes committed by public officials and employees of state-owned enterprises, and punishment for corporate splits and transactions under false pretenses, comparable to organized crime. The market will not change if the structure of high risk-to-reward ratios remains intact.
At the same time, a real estate supervisory authority is needed. It should be a supervisory body, not a regulatory one. An independent organization must comprehensively analyze actual transactions, loans, corporate transactions, and transactions by public officials, and constantly detect abnormal transactions. Launching investigations after a case has occurred is too late. Only when preemptive monitoring and preemptive investigative powers are combined can the speculative structure be shaken. A system that requires lawmakers and high-ranking public officials to disclose their real estate holdings at all times and excludes those with direct interests in development policies from decision-making must also be established. If those who wield public power are also the largest asset holders, fairness will inevitably be structurally compromised.
However, a line must be drawn here. The real estate supervisory authority should be a market surveillance agency, not another ultra-powerful investigative body. Combining warrantless access to financial information with investigative powers similar to those of special judicial police officers requires careful consideration. Supervision and investigation must be separated. The supervisory authority should focus on integrated data analysis and the detection of abnormal transactions, while compulsory investigations and warrant execution should be placed within the existing judicial system. Access to information must be strictly controlled under the principles of purpose limitation and minimum collection, and external control mechanisms and post-facto accountability must be designed in tandem. If the justification for preventing speculation leads to the concentration of power, social consensus will collapse.
Conservatives are concerned about the expansion of state power. These concerns are justified. However, rejecting oversight itself means allowing market distortions. A structure where insider trading and organized preemption operate is not a free market. Breaking down cartels is the key to restoring the market.
Progressives must also reflect. Reform is not about adding power, but about dividing it. If political forces that have criticized the concentration of prosecutorial authority create an agency that combines intelligence, investigation, and investigative functions in another area, they will lose their persuasive power. Eradicating speculation is a matter of justice, but the concentration of power is a matter of democracy. Both values must be upheld simultaneously.
A country that fails to oversee real estate is not a capitalist country. In a structure where capital flows solely to real estate, rather than innovation and production, the ladder of youth collapses and corporate investment in research and development shrinks. Housing prices fuel politics, and the nation loses its long-term strategy.
A national crisis cannot be cured by declarations. It is resolved through systems. Establishing a real estate supervisory agency and establishing a punishment system on par with financial crimes are not optional but minimum requirements for rectifying the national structure. However, such a system must be designed based on decentralization of power and judicial oversight. The real estate supervisory agency should be a mechanism for restoring market order, not a powerful agency. The moment it crosses that line, reform becomes another privilege. As long as politics and administration remain stakeholders, housing prices will continue to rise. Unless we transition to a system where supervision, punishment, and power control work together, the same debate will recur under the next administration. Jeongkeekim@naver.com
*Author/Kim Jeong-gi
● Education
- Summa Cum Laude, Department of Political Science, State University of New York (Stony Brook)
- Doctor of Law, Marquette Law School
- Highest-Ranking Program, Harvard Kennedy School
- North Korean Studies Scholar, Peking University
● Career
- Secretary General of the World Smart Cities Organization (WeGO) (current)
- Executive Committee Member, Virtual World and AI Global Initiative, UN International Telecommunication Union (UN ITU) (current)
- Chief US Attorney, China Office, Continental Law Firm, Aju Law
- Distinguished Professor, Dongguk University Business School
- President, Soongsil Cyber University
- Columnist
● Books
1. Georo English Studies for College Students [10 Volumes] (Georo Publishing)
2. I Challenge the 1% Chance (Chosun Ilbo)
3. The Korean Law of Negotiation (Youngnyeon Jeongshin Publishing)
4. Stories from Korea and the World (Book Midim Publishing)
5. Korea and the World (Advance Reader Copy)
