 ▲ 세종특별자치시 대평동 공실 상가 현장 점검에 나선 황운하 의원=황운하 국회의원실 제공 © 정지완 기자 |
세종특별자치시장 선거 출마를 선언한 황운하 국회의원이 공실 문제가 심각한 세종시 상가 현장을 찾아 상인들과 부동산 업계 관계자들의 목소리를 들었다. 도시 성장 과정에서 발생한 상업시설 과잉 공급과 규제 구조가 지역 상권 침체를 심화시키고 있다는 현장의 진단이 이어졌다.
황 의원은 4일 오전 정부세종청사 종합안내실에서 세종시장 출마 선언을 한 뒤 곧바로 세종시 대평동 일대 공실 상가를 방문해 상가 입주 상인과 부동산 중개업자들과 간담회를 진행했다. 현장에서는 상권 침체가 장기화되면서 체감 공실률이 약 70%에 달한다는 설명이 나왔다.
상가를 보유한 건물주들의 부담도 크게 늘어난 상황이다. 상인들과 부동산 관계자들은 대출 이자에 더해 매달 약 30만 원 수준의 관리비까지 지속적으로 지출해야 하는 구조 때문에 건물주들이 상당한 금융 압박을 겪고 있다고 전했다. 공실이 장기간 이어지면서 금융권에도 부담이 전이되는 양상이 나타난다는 지적도 제기됐다. 상가 담보대출을 취급한 신협 등 지역 금융기관의 부실채권 증가 가능성이 커지고 있다는 우려다.
자산 가치 하락 역시 두드러지는 모습이다. 현장에서는 분양가 약 3억 원 수준의 상가가 7000만 원대에 경매로 등장하는 사례까지 나타났다는 설명이 나왔다. 임대 시장 상황도 크게 악화된 상태다. 분양가가 5억~7억 원대인 1층 상가의 월 임대료가 약 50만 원 수준에 머물러 대출 이자를 감당하기 어려운 구조라는 목소리가 이어졌다.
상인들과 부동산 업계는 이러한 상황의 배경으로 도시 설계 단계에서의 구조적 문제를 지목했다. 대평동의 경우 849세대 규모의 아파트 단지 내 상가가 196개에 이르면서 상업시설 공급이 과도하게 이뤄졌다는 것이다. 시행사와 시공사 중심으로 진행된 사업 승인 과정에서 상권 수요와 소비 규모에 대한 면밀한 검토가 충분하지 않았다는 평가가 뒤따랐다.
수변 지역과 BRT 도로 인근에 적용된 강한 용도 규제도 상권 형성을 어렵게 만드는 요인으로 지적됐다. 특정 업종 입점이 제한되는 규제가 상업시설 활용도를 떨어뜨리고 결과적으로 공실 장기화를 유발하는 구조로 이어졌다는 분석이다.
황 의원은 현장에서 세종시 상가 공실 문제가 단순한 경기 침체가 아니라 도시 설계와 공급 구조, 규제 체계가 얽힌 복합적 현상이라는 인식을 보였다. 상업시설 용도 규제 완화와 상권 활성화 정책, 금융 부담을 완화하는 방안을 함께 검토할 필요성이 제기된다는 입장이다. 행정수도 완성과 함께 실질적인 도시경제를 구축하려면 상가 공실 문제를 해결해 시민과 자영업자가 체감할 수 있는 상권 환경을 만드는 정책적 접근이 필요하다는 판단도 내놓았다.
세종시 상업시설 공실 문제는 신도시 개발 과정에서 흔히 나타나는 도시경제 구조의 취약성을 보여주는 사례로 평가된다. 주거 인구 증가 속도와 상업시설 공급 규모가 균형을 이루지 못할 경우 상권 침체와 자산 가치 하락, 지역 금융 부담 확대가 동시에 발생할 수 있기 때문이다.
전문가들은 상업시설 총량 관리와 용도 규제의 합리적 조정, 지역 상권 구조 재편을 병행하는 정책적 대응이 필요하다고 지적한다. 이러한 구조적 해법이 마련되지 않는다면 공실 문제는 단순한 지역 상권 침체를 넘어 도시 경쟁력과 지속가능성에 영향을 미치는 장기적 과제로 남을 가능성이 크다.
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. '구글번역'은 이해도를 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Hwang Un-ha, who announced his candidacy for Sejong Mayor, criticizes vacant commercial spaces in Daepyeong-dong, citing "structural problems with oversupply."
Appeals of a perceived vacancy rate of 70%... A surge in auctions and plummeting rental income are increasing the double burden on merchants and building owners.
National Assemblyman Hwang Un-ha, who announced his candidacy for Sejong Mayor, visited Sejong City's commercial districts, where vacancy rates are severe, and heard from merchants and real estate industry officials. He concluded that the oversupply of commercial facilities and the regulatory structure that arose during the city's growth process are exacerbating the local commercial slump.
After announcing his candidacy for Sejong Mayor at the information center of the Sejong Government Complex on the morning of the 4th, Hwang immediately visited vacant commercial spaces in Daepyeong-dong, Sejong City, and held a meeting with tenant merchants and real estate agents. The participants explained that the perceived vacancy rate has reached approximately 70% due to the prolonged slump.
Building owners who own commercial spaces are also facing a significant burden. Merchants and real estate officials reported that building owners are experiencing significant financial pressure due to the ongoing burden of paying monthly management fees of approximately 300,000 won in addition to loan interest. They also pointed out that prolonged vacancy is spilling over into the financial sector. Concerns are growing that local financial institutions, such as credit unions, that handle commercial property mortgage loans are facing an increased risk of non-performing loans.
Declining asset values are also a significant phenomenon. Reports have surfaced that commercial properties with a pre-sale price of approximately 300 million won are being auctioned for around 70 million won. The rental market has also deteriorated significantly. Monthly rents for first-floor commercial properties priced between 500 million and 700 million won remain at around 500,000 won, making it difficult to cover the loan interest.
Merchants and the real estate industry have pointed to structural problems in urban planning as the cause of this situation. In Daepyeong-dong, for example, there are 196 commercial properties within an 849-unit apartment complex, resulting in an oversupply of commercial facilities. The project approval process, which was primarily driven by developers and construction companies, was criticized for insufficiently examining commercial demand and consumption volume.
Strict zoning regulations applied to waterfront areas and near BRT routes were also cited as a factor hindering the development of commercial districts. Analysts argue that restrictions on certain types of businesses have reduced the utilization of commercial facilities, ultimately leading to prolonged vacancy.
Representative Hwang acknowledged on-site that the commercial vacancy problem in Sejong City is not simply a result of an economic downturn, but rather a complex phenomenon intertwined with urban design, supply structures, and regulatory systems. He emphasized the need to simultaneously consider relaxing regulations on commercial zoning, revitalizing commercial districts, and alleviating financial burdens. He also concluded that to build a tangible urban economy following the completion of the administrative capital, a policy approach is needed to address the commercial vacancy problem and create a tangible commercial environment for citizens and self-employed business owners.
The commercial vacancy problem in Sejong City is seen as an example of the vulnerabilities in the urban economic structure that often arise during new city development. If the pace of residential population growth and the scale of commercial facility supply are not balanced, this could lead to a simultaneous decline in commercial districts, declining asset values, and increased local financial burdens.
Experts point out the need for a policy response that combines total commercial facility capacity management, rational adjustments to zoning regulations, and restructuring of local commercial districts. Without these structural solutions, the vacancy problem is likely to go beyond a simple local commercial downturn and become a long-term challenge that impacts urban competitiveness and sustainability.
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