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브레이크뉴스 문홍철 기자= 서울 아파트 시장에 뚜렷한 양극화 현상이 나타나고 있다.
강남3구와 용산 등 이른바 ‘핵심 지역’은 규제 강화 예고와 급매물 출회로 상승세가 꺾인 반면, 대출 접근성이 용이한 외곽 지역으로는 실수요자가 몰리며 상승 폭을 키우고 있다.
18일 서울시에 따르면 2026년 2월 말 기준 서울 아파트 토지거래허가 신규 신청건수는 4521건으로 전월 대비 29.8% 감소했다. 특히, 고가 아파트가 밀집한 핵심 지역의 이탈이 두드러졌다.
강남3구와 용산구의 신청건수는 1월 790건에서 2월 508건으로 줄었으며, 가격도 전월 대비 1.27% 하락하며 하락세로 돌아섰다. 한강벨트 7개구 역시 -0.09%를 기록하며 약보합세를 보였다.
이는 다주택자 양도세 중과 유예 종료 등 규제 강화 움직임에 따라 다주택자들이 매물을 내놓고, 매수 심리가 위축된 영향으로 풀이된다.
반면, 서울 외곽 지역의 비중은 갈수록 커지고 있다. 전체 신청 건수 중 외곽 자치구 비중은 지난해 10월 53.6%에서 올해 2월 67.2%까지 확대됐다. 강북지역 10개구와 강남 외곽 4개구(강서·관악·구로·금천)는 각각 1.05%, 1.55% 상승하며 서울 전체 평균을 크게 웃돌았다.
이 같은 흐름의 배경에는 ‘금융 여건’이 자리 잡고 있다. 현재 주택담보대출 한도가 15억 원 이하 주택에 대해 최대 6억 원으로 제한되면서, 자금 조달이 상대적으로 용이한 중저가 아파트로 실수요가 집중되는 이른바 ‘풍선효과’가 나타나고 있는 것이다.
한편, 한국부동산원이 공표한 1월 서울 아파트 실거래가 지수는 전월 대비 1.59% 상승했다. 전년 동월 대비로는 무려 15.12%나 급했다. 이는 규제 강화 예고 전 거래된 물량들이 시차를 두고 반영된 결과다.
권역별로는 종로·중구·용산구가 포함된 도심권(3.32%)이 상승을 주도했으며, 규모별로는 대형(135㎡ 초과) 아파트가 4.07% 상승하며 가장 높은 오름세를 기록했다.
전세 시장도 완만한 상승세를 이어갔다. 1월 서울 아파트 전세 실거래가는 전월 대비 0.27% 상승했다. 은평·서대문·마포구가 포함된 서북권(1.35%)의 상승폭이 가장 컸으며, 규모별로는 전세 수요가 많은 소형(40㎡ 초과~60㎡ 이하) 평형이 0.78% 상승하며 시장을 이끌었다.
break9874@naver.com
*아래는 위 기사를 '구글 번역'으로 번역한 영문 기사의 [전문]입니다. 구글번역'은 이해도 높이기를 위해 노력하고 있습니다. 영문 번역에 오류가 있을 수 있음을 전제로 합니다.<*The following is [the full text] of the English article translated by 'Google Translate'. 'Google Translate' is working hard to improve understanding. It is assumed that there may be errors in the English translation.>
Distinct ‘Temperature Difference’ in Seoul Apartments... Gangnam Area Downturns, Outskirts ‘Balloon Effect’ Continues
A distinct polarization is emerging in the Seoul apartment market.
While the upward trend in so-called "core areas" such as the three Gangnam districts and Yongsan has stalled due to warnings of tightened regulations and the emergence of distressed sales, real buyers are flocking to outer areas with easier access to loans, thereby amplifying the rate of price increases.
According to the Seoul Metropolitan Government on the 18th, the number of new applications for land transaction permits for apartments in Seoul as of the end of February 2026 stood at 4,521, a 29.8% decrease from the previous month. In particular, the exodus from core areas densely populated with high-priced apartments was notable.
The number of applications in the three Gangnam districts and Yongsan-gu dropped from 790 in January to 508 in February, and prices also fell by 1.27% compared to the previous month, marking a shift to a downward trend. The seven districts in the Han River Belt also recorded a decline of -0.09%, showing a slight downward trend. This is attributed to the impact of weakened buying sentiment and multi-home owners putting properties on the market following moves to tighten regulations, such as the expiration of the grace period for heavy capital gains tax on multi-home owners.
Conversely, the proportion of applications from the outskirts of Seoul is steadily increasing. The share of applications from outer districts among total applications expanded from 53.6% in October last year to 67.2% in February this year. The 10 districts in the Gangbuk region and the 4 districts on the outskirts of Gangnam (Gangseo, Gwanak, Guro, and Geumcheon) rose by 1.05% and 1.55%, respectively, significantly exceeding the overall average for Seoul.
"Financial conditions" lie behind this trend. With the current mortgage loan limit capped at a maximum of 600 million won for homes valued at 1.5 billion won or less, a so-called "balloon effect" is emerging, where actual demand is concentrating on mid-to-low-priced apartments where financing is relatively easier.
Meanwhile, the actual transaction price index for Seoul apartments in January, released by the Korea Real Estate Institute, rose 1.59% compared to the previous month. Compared to the same month last year, it surged by a whopping 15.12%. This is the result of transactions that occurred prior to the announcement of stricter regulations being reflected with a time lag.
By region, the central business district (3.32%), which includes Jongno, Jung-gu, and Yongsan-gu, led the rise; by size, large apartments (over 135㎡) recorded the highest increase, rising 4.07%.
The Jeonse market also continued its moderate upward trend. The actual transaction price of Jeonse for Seoul apartments in January rose 0.27% compared to the previous month. The Northwest district (1.35%), which includes Eunpyeong, Seodaemun, and Mapo-gu, saw the largest increase; by size, small-sized units (over 40㎡ to under 60㎡), which are in high demand for Jeonse, led the market with a 0.78% rise.
